1. Kan er bevestigd worden dat mevrouw X kan aankopen aan 2% conform artikel 2.9.4.2.11 VCF, en op dezelfde dag de blote eigendom kan doorschenken aan haar kinderen zonder dat dit fiscaal misbruik uitmaakt in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF?[1]

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt gesteld door notaris […] namens:

2.1. Mevrouw X, geboren te […] op xx.xx.1961 (identiteitskaart nummer […] - rijksregister nummer […]), weduwe van de heer […], wonende te […].

2.2. Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1987 (rijksregister nummer […]), ongehuwd, wonende te […].

2.3. De heer Z, geboren te […] op xx.xx.1990 (rijksregister nummer […]), echtgenoot van mevrouw […], wonende te […].

3. Onroerend goed

Stad […] - tweede afdeling

In een appartementsgebouw, Residentie […], staande en gelegen […], gekend volgens titel […] en volgens huidig kadaster sectie B, nummer […], met een oppervlakte van achtenvijftig are drieënvijftig centiare (58a 53ca):

GEBOUW A: […]

VIERDE VERDIEPING

- Het appartement gemerkt […], op de 4de verdieping, met huisnummer […]:

a) in privatieve en uitsluitende eigendom:

inkomhall, WC, slaapkamer 1, slaapkamer 2, badkamer, zithoek met eetplaats, open keuken, bergplaats en terras;

b) in mede-eigendom en verplichte onverdeeldheid:

negenenzestig/drieduizend tweehonderd veertig (69/3.240sten) in de bijzondere gemeenschappelijke delen van […].

negenenzestig/tienduizendsten (69/10.000sten) in de algemene gemeenschappelijke delen, waaronder de grond.

Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen: negenhonderdvijfennegentig euro (€ 995,00)

GEBOUW […]

PARKEERGARAGE […], RESIDENTIEEL: […]

HET NIVEAU-1

- de staanplaats nummer […], bevattende:

a) in private en uitsluitende eigendom:

de eigenlijke autostaanplaats, berging met deur met toebehoren.

b) in mede-eigendom en verplichte onverdeeldheid:

acht / achthonderd en drie (8/803sten) in de bijzondere gemeenschappelijke delen van groep I.

acht/tienduizendsten (8/10.000sten) in de algemene gemeenschappelijke delen, waaronder de grond.

Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen: drieënvijftig euro (€ 53,00).

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. Mevrouw X koopt voormeld onroerend goed aan in volle eigendom en dit aan 2%, aangezien zij geen eigendommen meer in haar bezit heeft, en aangezien zij haar domicilie zal vestigen in dit onroerend goed.

5. Zij wenst echter op de dezelfde dag de blote eigendom van dit onroerend goed door te schenken aan haar beide kinderen. Zij wenst voorwaarden te kunnen opnemen bij de schenking van dit onroerend goed, en daarom uitdrukkelijk geen gesplitste aankoop te willen doen.

6. De aankoopakte van mevrouw X werd getekend op xx.xx.2025. De schenkingsakte werd nog niet getekend. Mevrouw wenst nog steeds de blote eigendom te schenken aan haar beide kinderen aan de voorwaarden opgesomd in de aanvraag.

7. Het is namelijk zo dat Y uit de echt gescheiden is, en een minderjarig kind heeft, en dat ook Z twee minderjarige kinderen heeft.

Mevrouw X wenst uitdrukkelijk dat volgende voorwaarden worden opgenomen met betrekking tot de schenking van het volgend onroerend goed:

• Verbod van vervreemding voor de begiftigden;
• Verbod van inbreng voor de begiftigden, zowel in een huwgemeenschap, beperkte gemeenschap, beding van aanwas, vennootschap;
• Last tot verzorging en hulp voor de begiftigden
• Ontbindende voorwaarde indien realisaties van bepaalde feiten zich voordoen (zie ontwerpakte)
• Optioneel ontbindende voorwaarde van overlijden van de begiftigde voor de schenker, al dan niet met afstammelingen
• Restschenking ten aanzien van de andere begiftigden indien overlijden zonder afstammelingen en indien schenker reeds is overleden.

De schenker wenst uitdrukkelijk dat de langstlevende ouder van de minderjarige kinderen van de begiftigden geen inspraak heeft mocht één van de begiftigden vooroverlijden.

Deze voorwaarden kunnen niet worden opgelegd indien er een gesplitste aankoop is en indien er gewoon een bankgift van een geldsom wordt overgeschreven aan beide begiftigden, en waarmee de begiftigden dan de blote eigendom hebben aangekocht.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

8. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

9. Voor de beoordeling van de aanvraag tot voorafgaande beslissing toetst het besluitvormingsorgaan op basis van de burgerrechtelijke kwalificatie die door de aanvrager aan de verrichting wordt gegeven, zonder dat het besluitvormingsorgaan uitspraak doet over de burgerrechtelijke en vennootschapsrechtelijke geldigheid van de verrichting.

10. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF [2] dat luidt als volgt:

§ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet voor het bijbehorende terrein worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.”

• artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

11. Indien rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepalingen.

Mevrouw X voornoemd in randnummer 2.1. kocht een woning aan het verlaagd tarief voor de enige eigen woning overeenkomstig artikel 2.9.4.2.11 VCF. De aankoopakte werd verleden op 11 december 2025. Nu wenst zij de blote eigendom van deze woning door te schenken aan haar kinderen voornoemd in randnummer 2.2. en 2.3.

De voorgenomen schenking vormt in casu geen fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF aangezien de aanvrager geen aanspraak heeft gemaakt op het belastingvoordeel van artikel 2.9.4.2.11 VCF in strijd met de doelstellingen van dit artikel zoals dit artikel gold op het moment van de aankoop.

Indien mevrouw X binnen korte tijd na deze schenking overgaat tot de aankoop van een andere woning met toepassing van het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF kan er sprake zijn van fiscaal misbruik.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op het verkooprecht en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.

[1] Mevrouw X de nieuwe woning te […] met notariële akte op xx.xx.2025. Ze is nu voornemens de blote eigendom van deze woning te schenken aan haar beide kinderen.

[2] zoals van toepassing op het moment van de aankoop.