1. Wettelijke basis:

Artikelen 2.9.1.0.1., 2.9.1.0.2. en artikel 2.9.1.0.4. VCF

2. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen dat de vroegtijdige beëindiging van de opstalovereenkomst

• ingevolge minnelijke overeenkomst tussen opstalgever en opstalhouder, in lijn met SP 15116 en het arrest van het Hof van Beroep te Gent van 7 januari 2020, aanleiding zal geven tot de heffing van algemeen vast recht, minstens in hoofde van de hierna vermelde partijen onder 4.2. en 4.3;
• aldus geen aanleiding zal geven tot de heffing van het verkooprecht van 12% op de eigendomsverwerving van het magazijn door de grondeigenaars, minstens in hoofde van de hierna vermelde partijen onder 4.2. en 4.3;

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

3. De aanvraag wordt ingediend door […], notaris met standplaats te […], die zijn ambt uitoefent in de besloten vennootschap […], met zetel te […] namens X, hierna genoemd.

4. De Betrokken partijen zijn:

4.1. X, geboren te […] op xx.xx.1979, rijksregisternummer […], weduwe van de heer Y, wonende te […]

4.2. A, geboren te […] op xx.xx.2008, rijksregisternummer […], wonende te […].

4.3. B, geboren te […] op xx.xx.2009, rijksregisternummer […], wonende te […].

Zijnde “de opstalgever” of nog “de grondeigenaars”

4.4. BV “Z”, met zetel te […], ondernemingsnummer […].

Zijnde “de opstalhouder”.

5. Het betrokken onroerend goed is:

[…]

Een magazijn, op en met grond, gestaan en gelegen […], gekend ten kadaster zesde afdeling, sectie A nummer […], met een oppervlakte van 157 vierkante meter.

6. Oorsprong van eigendom

• Het perceel grond van voormeld goed behoorde toe aan de echtgenoten Y – X, om het voor een groter geheel verkregen te hebben ingevolge akte aankoop verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2003;
• Bij akte verleden voor zelfde notaris […] op xx.xx.2016, hebben voornoemde echtgenoten, een opstalrecht toegekend op voormeld perceel grond in het voordeel van voornoemde BV “Z”, die verder gemachtigd werd om te bouwen op voormelde grond waardoor deze vennootschap eigenares werd/is van het magazijn.
• Y (NN […]) is testamentloos overleden op xx.xx.2024, nalatende zijn echtgenote en zijn voormelde kinderen, partijen 4.1.-4.3, voornoemd. Zijn nalatenschap, bevattende o.a. alle aandelen van voornoemde BV “Z” evenals de onverdeelde helft in de grond van voormeld goed is toegevallen als volgt:
  • aan zijn echtgenote, voornoemd, voor het vruchtgebruik;
  • aan zijn twee kinderen, beide voornoemd, voor de geheelheid in blote eigendom, hetzij elk voor 1/2^e;

De grond belast met het voormeld opstalrecht behoort op heden aldus toe als volgt:

• Aan X voor 1/2^e volle eigendom en 1/2^e vruchtgebruik;
• Aan A en B voor 1/2^e blote eigendom (elk 1/4^e);

7. De aandelen van voornoemde BV “Z” behoren op heden uitsluitend toe aan X ingevolge akte minnelijke vereffening/verdeling onder goedkeuring van de vrederechter, verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2025.

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

8. Partijen wensen in onderling akkoord het opstalrecht vervroegd te beëindigen waarbij de opstalgever de opstallen zal overnemen van de opstalhouder tegen een waarde gelijk aan de fiscale residuwaarde (onder in onderling vast te stellen voorwaarden), zoals bepaald in de vestigingsakte van xx.xx.2016.

9. X zal vervolgens op korte termijn de voornoemde BV, waarin voornoemde heer Y zijn beroepsactiviteiten uitoefende, ontbinden en vereffenen. Ingevolge het overlijden van Y valt immers elke bestaansreden weg van deze vennootschap hetgeen X ertoe beweegt om over te gaan tot de ontbinding en vereffening ervan.

10. Onder verwijzing naar het de publicatie van het arrest van het Hof van Beroep te Gent van 7 januari 2020:

“Bij het beëindigen van een recht op opstal komen de gebouwen die door de opstalhouder op de grond van de opstalgever werden opgericht, door natrekking toe aan de grondeigenaar. Uit kracht van de wet wordt de grondeigenaar van rechtswege eigenaar van de gebouwen. Voor de grondeigenaar is er geen sprake van eigendomsverkrijging, maar wordt het voorwerp van zijn reeds bestaande eigendomsrechten louter uitgebreid (zie ook V. Sagaert, Beginselen van Belgische Privaatrecht, V, Goederenrecht, 2014, nr. 971).

Aangezien niet voldaan is aan de voorwaarde dat een akte (houdende beëindiging van een recht van opstal) als titel geldt van een overeenkomst houdende overdracht, zal dergelijke akte in principe niet onderworpen zijn aan het verkooprecht doch wel aan het algemeen vast recht. Dezelfde principes gelden wanneer het recht van opstal vervroegd wordt beëindigd.

Het evenredig verkooprecht is enkel verschuldigd wanneer de kwestieuze akte in werkelijkheid een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom toedekt. Het recht van natrekking is enkel van rechtswege van toepassing wanneer de partijen hun overeenkomst niet in de plaats hebben gesteld van de wettelijke werking van dit recht. Het is aan de administratie om hiervan het bewijs te leveren.”

11. Onder verwijzing naar het Standpunt nr. 15116 van 10 augustus 2015 over de vroegtijdige beëindiging van een recht van opstal:

“Wanneer de vestigingstitel van het opstalrecht uitdrukkelijk voorziet dat bij het beëindigen van het recht van opstal de opstalgever geen vergoeding is verschuldigd en later in de overeenkomst van vervroegde beëindiging wel een vergoeding wordt bedongen, is het evenredig overdrachtsrecht enkel verschuldigd wanneer deze vergoeding de aard heeft van een prijs voor de overdracht van de gebouwen.”

12. De artikelen 2.9.1.0.1 en 2.9.1.0.2 Vlaamse Codex Fiscaliteit viseren overeenkomsten die de eigendomsoverdracht ten bezwarende titel van onroerende goederen tot voorwerp hebben. Door de beëindiging van het recht van opstal wordt het voorwerp van de eigendomsrechten van de grondeigenaars van rechtswege uitgebreid met de door de opstalhouder opgerichte constructies. Deze uitbreiding geschiedt door de werking van het recht van natrekking, dus niet door overdracht ten bezwarende titel, zodat deze uitbreiding niet onder het toepassingsgebied van het verkooprecht valt. Ook ingeval van vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal worden de opgerichte constructies verworven door het recht van natrekking.

De vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal door de minnelijke beëindiging leidt tot een uitbreiding van eigendomsrechten uit kracht van wet. Deze uitbreiding wordt niet geviseerd door de Vlaamse Codex Fiscaliteit zodat er geen grondslag is tot heffing van het verkooprecht, zoals eveneens bevestigd in het arrest van het Hof van Beroep te Gent van 7 januari 2020.

Het betalen van de in de vestigingstitel voorziene vergoeding bij een minnelijke beëindiging van het opstalrecht wordt evenmin geviseerd door de Vlaamse Codex Fiscaliteit zodat er evenmin op dit punt grondslag is tot heffing van het verkooprecht.

13. De toebedeling van de aandelen in de minnelijke vereffening/verdeling werd ingegeven vanuit de bezorgdheid om de minderjarige kinderen niet te moeten betrekken bij de geplande ontbinding en vereffening. In hun belang ontvingen zij daarenboven uit de vermelde minnelijke vereffening dan ook enkel een som geld, thans geplaatst op een geblokkeerde (spaar)rekening.

14. De loutere ontbinding en vereffening van de voornoemde BV laat het opstalrecht, minstens in de verhouding tussen de partij sub 1 als eigenaar van de constructies en de partijen sub 2 en 3 als onverdeeld grondeigenaar voortduren, hetgeen in deze om verschillende redenen onwenselijk is, zodat een voorafgaandelijke minnelijke beëindiging noodzakelijk is.

15. Gezien het voorgaande zijn de betrokken partijen van mening dat de vervroegde, minnelijk beëindiging van het recht van opstal tegen betaling van een vooraf (in de vestgingsakte) bepaalde vergoeding, geen aanleiding zal geven tot heffing van verkooprecht van 12%, minstens in hoofde van de hiervoor onder 2) en 3) vermelde partijen.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

16. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

17. Voor de beoordeling van de aanvraag tot voorafgaande beslissing toetst het besluitvormingsorgaan op basis van de burgerrechtelijke kwalificatie die door de aanvrager aan de verrichting wordt gegeven, zonder dat het besluitvormingsorgaan uitspraak doet over de burgerrechtelijke en vennootschapsrechtelijke geldigheid van de verrichting.

18. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• artikel 2.9.1.0.1. VCF dat luidt als volgt:

“Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”

• artikel 2.9.1.0.2. VCF dat luidt als volgt:

“Voor de toepassing van dit hoofdstuk worden de volgende overeenkomsten gelijkgesteld met een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom van onroerende goederen :

1° een overdragende overeenkomst onder bezwarende titel, waarbij de eigendom wordt verkregen van, hetzij hout op stam onder beding van het te vellen, hetzij gebouwen onder beding van ze te slopen, als de eigendom van de grond nadien wordt verkregen voor het hout helemaal geveld is of de gebouwen helemaal gesloopt zijn;

2° een overeenkomst onder de levenden onder bezwarende titel, waarbij de eigendom wordt verkregen van hetzij hout op stam, hetzij gebouwen, als die bewuste overdracht ten voordele van de eigenaar van de grond wordt toegestaan.

Het eerste lid is niet van toepassing als bewezen wordt dat de belasting over de toegevoegde waarde is voldaan voor de levering van de goederen die in de overeenkomst begrepen zijn.”

• artikel 2.9.1.0.4. VCF dat luidt als volgt:

“Het verkooprecht wordt ook gevestigd op de verkrijging, op welke wijze ook, anders dan bij inbreng in een vennootschap, door een of meer vennoten van onroerende goederen die in België liggen en die voortkomen van een vennootschap onder firma, van een commanditaire vennootschap, van een besloten vennootschap of van een coöperatieve vennootschap.

De verkrijging zal evenwel belast worden volgens haar gemeenrechtelijke aard als het gaat om :

1° onroerende goederen die in de vennootschap zijn ingebracht, als ze verkregen zijn door de persoon die de inbreng gedaan heeft;

2° onroerende goederen die door de vennootschap met betaling van het verkooprecht verkregen zijn, als het vaststaat dat de vennoot die eigenaar van die onroerende goederen wordt, deel uitmaakte van de vennootschap toen laatstgenoemde de goederen verkreeg.

In geval van verkrijging van maatschappelijke onroerende goederen door al de vennoten door een gehele of gedeeltelijke vereffening conform boek 2, titel 8, hoofdstuk 1, afdeling 2, van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, is, naargelang van het geval, de registratiebelasting die met toepassing van het eerste of het tweede lid is gevestigd, van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan een of meer vennoten.

Als al de vennoten maatschappelijke onroerende goederen verkrijgen naar verhouding van hun participatie in de vennootschap zonder enige tegenprestatie, waarbij die verkrijging boekhoudkundig wordt aangerekend op de beschikbare of onbeschikbare inbreng, is, naargelang van het geval, de registratiebelasting die met toepassing van het eerste of het tweede lid is gevestigd, van toepassing op de latere toebedeling van de goederen aan een of meer vennoten.”

19. Blijkens akte van xx.xx.2016 (op verzoek door de aanvragers aangeleverd) verleende het echtpaar Y – X aan de vennootschap Z een recht van opstal met onder meer volgende voorwaarden:

• aanvang van de opstal op xx.xx.2016 voor een duur van 15 jaar, en dus om van rechtswege te eindigen op xx.xx.2031
• “De partijen verklaren dat bij het beëindigen van het recht van opstal, in afwijking van artikelen 6 en 7 van de wet van tien januari achttienhonderd vierentwintig, de opstalgever de opstallen zal overnemen tegen een waarde gelijk aan de fiscale residuwaarde, met een minimum van 6.250,00 euro (zesduizend tweehonderdvijftig euro) en zulks onder in onderling overleg vast te stellen voorwaarden. De door de opstalnemer opgerichte gebouwen moeten in een normale staat van onderhoud overgedragen worden.”
• jaarlijkse opstalvergoeding van 120,00 euro / jaar;

20. Thans wensen de vennootschap Z en mevrouw X voornoemd in randnummer 4.1. in onderling akkoord over te gaan tot de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal waarbij mevrouw X als opstalgever de opstallen zal overnemen van de opstalhouder tegen een waarde gelijk aan de fiscale residuwaarde onder in onderling overleg vast te stellen voorwaarden, zoals bepaald in de vestigingsakte van xx.xx.2016.

21. In het algemeen geeft een verkrijging krachtens de wet, zoals de werking van de natrekking, geen aanleiding tot de heffing van een evenredig registratierecht. De verkrijging door een vennoot van een besloten vennootschap door natrekking naar aanleiding van de beëindiging van het opstalrecht valt niet binnen het toepassingsgebied van artikel 2.9.1.0.4, eerste lid VCF.

Het evenredig registratierecht zal echter wel verschuldigd zijn indien de akte houdende vaststelling van de natrekking, in werkelijkheid een overeenkomst van overdracht onder bezwarende titel van eigendom inhoudt.

De Vlaamse Belastingdienst is niet gebonden door de betiteling van de akte door de partijen en zal de akte belasten naar haar rechtsaard.

De vervroegde beëindiging van een recht van opstal wordt beschouwd als een overeenkomst die onder het verkooprecht valt voor wat betreft de door de opstalhouder opgerichte opstallen indien hiervoor een vergoeding wordt betaald die de aard heeft van een prijs voor deze opstallen. Voor de kwalificatie van de vergoeding wordt gekeken naar de omvang van de vergoeding, de waarde van de opstallen, de bewoording in de akte, en andere feitelijke omstandigheden. Wanneer de vergoeding de waarde van de overgedragen goederen vertegenwoordigt of benadert kan geoordeeld worden dat de vergoeding toegekend wordt als prijs voor de opstallen en niet ter compensatie van de voortijdige beëindiging van de opstalovereenkomst. Indien dergelijke situatie zich voordoet, kan geoordeeld worden dat de vergoeding toegekend wordt voor de opstallen en niet ter compensatie van de voortijdige beëindiging van de opstalovereenkomst. In een dergelijk geval zou het verkooprecht verschuldigd zijn door overnemende grondeigenaars.

22. Door middel van een voorafgaande beslissing kan overeenkomstig artikel 3.22.0.0.1, §3 VCF, noch over bedragen noch over het gebruik van bewijsmiddelen uitspraak gedaan worden. Aldus kan het besluitvormingsorgaan zich bij voorafgaande beslissing niet uitspreken over de waardering van de betrokken constructies en bijgevolg ook niet beslissen of de vergoeding al dan niet de aard heeft van een prijs.

In de akte houdende beëindiging van het recht van opstal zullen de belastingplichtigen de grondslag van de vergoeding dienen te verduidelijken door aan te tonen dat deze de gebruiks- en genotsderving ten gevolge van het voortijdig verlies van het opstalrecht compenseert en niet de aard heeft van een prijs. De concrete beoordeling van de vergoeding en de kwalificatie van de akte zal gebeuren bij de taxering van de akte.

Het besluitvormingsorgaan kan verder enkel vaststellen dat geen toetsing van de voorgenomen verrichtingen aan art. 3.17.0.0.2 VCF wordt gevraagd.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.