1. De aanvraag strekt ertoe te bevestigen dat, in het kader van een fusie waarbij NV X (hierna “X”) alle aandelen van BV Y (hierna “Y”) volledig overneemt en de erfpachtconstructie aldus vervroegd zal beëindigd worden gelet op de vereniging van alle eigendomsrechten bij X, geen verkooprechten verschuldigd zijn op grond van de artikels 2.9.1.0.1 VCF en 3.17.0.0.2 VCF en dat deze transactie niet kwalificeert als fiscaal misbruik.

Overzicht van de relevante vennootschappen en hun activiteiten:

3.1. Z: exploitatievennootschap

De besloten vennootschap Z werd opgericht blijkens notariële akte verleden voor notaris […] op xx.xx.2007, gepubliceerd in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van xx.xx. daarna, onder nummer […]. Zij heeft haar zetel te […] en haar ondernemingsnummer is […].

Z ontwikkelt, produceert, plaatst, ledigt, herstelt en reinigt afvalcontainers. Met duurzame materialen, innovatieve designs en vooruitstrevende technieken bieden zij afvaloplossingen van 100 tot 5.000 liter. Dit voor elke sector én met meer dan 30 jaar ervaring (zie ook deze website: […]

BV Z wordt thans bestuurd door:

• De naamloze vennootschap C (tevens gedelegeerd bestuurder), met als vaste vertegenwoordiger, de heer A;
• De besloten vennootschap D, met als vaste vertegenwoordiger, de heer B.

3.2. X: immovennootschap

De naamloze vennootschap X werd opgericht blijkens notariële akte verleden voor notaris […] op xx.xx.2007, gepubliceerd in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van xx.xx. daarna, onder nummer […]. Zij heeft haar zetel te […] en haar ondernemingsnummer is […].

De vennootschap heeft tot voorwerp: het oprichten en besturen van ondernemingen en vennootschappen en het bouwen, verbouwen, kopen, verkopen, huren en verhuren van alle soorten van onroerende goederen: huizen, appartementen, gronden, industriegebouwen, bureelgebouwen, magazijnen, boerderijen, sporthallen, …

NV X wordt thans bestuurd door:

• De naamloze vennootschap C, met als vaste vertegenwoordiger, de heer A;
• De besloten vennootschap D, met als vaste vertegenwoordiger, de heer B.

De aandeelhouders van de naamloze vennootschap X zijn:

• De naamloze vennootschap C: 4.998 aandelen;
• B: 1 aandeel;
• A: 1 aandeel.

3.3. Y: slapende vennootschap

De besloten vennootschap Y werd opgericht blijkens notariële akte verleden voor notaris […] op xx.xx.2001, gepubliceerd in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van xx.xx. daarna onder nummer 142. Zij heeft haar zetel te […] en haar ondernemingsnummer is […].

Y is op heden een slapende vennootschap. Zij is enkel eigenaar van de tréfonds van het nijverheidsgebouw te […].

Y wordt thans bestuurd door de heer B en de heer A.

De heer A is via zijn maatschap E eigenaar van 93 aandelen Y. De heer B is via zijn maatschap F eigenaar van 93 aandelen Y.

3.4. C: holdingvennootschap

De naamloze vennootschap C werd opgericht onder de benaming […] blijkens notariële akte verleden voor notaris […] op xx.xx.2007, gepubliceerd in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van xx.xx. daarna onder nummer […]. Zij heeft haar zetel te […] en haar ondernemingsnummer is […].

C is de actieve holding van de groep. Zij centraliseert management fees van D/G en eigen personeel en belast dat door aan de groepsvennootschappen.

C wordt thans bestuurd door:

• De besloten vennootschap G, met als vaste vertegenwoordiger, de heer A;
• De besloten vennootschap D, met als vaste vertegenwoordiger, de heer B.

4. Huidige situatie

X en Y zijn eigenaars van het nijverheidsgebouw te […] met een oppervlakte van 1HA 97A 1CA, hierna “de site”.

Het onroerend goed te […] bestaat uit een hoofdgebouw, een bedrijfshal, een conciërgewoning, een luifel en bergruimte. Dit onroerend goed wordt door NV X verhuurd aan Z (en ook deels aan H).

Er wordt overwogen om in de nabije toekomst significante verbouwingswerken uit te voeren aan deze site (zie ook hierna).

X en Y hebben dit onroerend goed verkregen als volgt:

• 14 december 2007: Verkoop erfpachtrecht door BV […] aan NV X – zie bijlage 3;
  • Voor een periode van 27 jaar, om aldus te eindigen op 13 december 2034;
  • Toenmalig tarief registratierechten: 0,20%; Vergoeding van € 1.225.000 x 0,20% = € 2.450 registratierechten.
• 9 mei 2008: Verkoop tréfonds door zelfde vennootschap […] aan BV Y – zie bijlage 4;
  • Voor de prijs van € 75.000;
  • Toenmalig tarief registratierechten: 10%; betaalde registratierechten:
• € 75.000 x 10% = € 7.500.

Samengevat:

• X is erfpachthouder tot en met 13 december 2034 van voormeld onroerend goed;
• Y is eigenaar van de tréfonds van voormeld onroerend goed.

5. Voorgenomen verrichtingen

De naamloze vennootschap X overweegt om alle aandelen van de besloten vennootschap Y over te nemen via een fusie (stap 1). Daardoor zouden de tréfonds en het erfpachtrecht zich voor het contractuele voorziene einde van de erfpachtconstructie herenigen in hoofde van X die alzo voor de geheelheid volle eigenaar zou worden van de site te […] (stap 2).

6. Vragen die worden voorgelegd aan de Vlaamse Belastingdienst

• Is het verkooprecht van 12% verschuldigd bij de vervroegde wedersamenstelling van alle zakelijke rechten met betrekking tot de site, gelet op de fusie? In voorkomend geval, wat is de grondslag voor het bepalen van het verkooprecht volgens artikel 2.9.1.0.1 VCF?
• Maakt deze vervroegde wedersamenstelling van de zakelijke rechten met betrekking tot de site fiscaal misbruik uit in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF?

7. Huidige complexe groepsstructuur

De voorgenomen overweging tot fusie tussen X en Y kadert in een wens tot vereenvoudiging van de groepsstructuur. De erfpachtconstructie met betrekking tot het nijverheidsgebouw te […] werd opgezet in de jaren 2007 – 2008 en wordt al sinds een aantal jaren niet meer beschouwd als een goede structuur. De huidige bestuurders en aandeelhouders willen dan ook afstappen van deze erfpachtconstructie.

Deze erfpachtconstructie werd destijds mee opgezet door de toenmalige huisbankier, de heer […], die bestuurder was van de besloten vennootschap Y en hiertoe werd benoemd bij beslissing van de algemene vergadering van 1 april 2008. De heer […] vertegenwoordigde ook de besloten vennootschap Y bij de aankoop van de tréfonds met betrekking tot het voormelde onroerend goed, bij notariële akte van xx.xx.2008. De bestaande juridische en organisatorische constructie werd destijds mede opgezet door andere betrokkenen, vermoedelijk met andere doelstellingen, maar sluit vandaag niet langer aan bij de huidige strategie van de groep.

8. X als patrimoniumvennootschap

De bestuurders van Y, de heren B en A, beogen met deze fusie een versterkte structurering en centralisering van de vastgoedactiviteiten binnen de groep. Hun bedoeling is om alle vastgoedgerelateerde activa onder te brengen bij één entiteit, namelijk X, die zal fungeren als de exclusieve vastgoedpoot van de groep. X is naast erfpachthouder van de site in […] eigenaar van drie villa’s te […] en van een perceel industriegrond te […]. Bovendien heeft X recent een perceel industriegrond aangekocht voor 1,150 miljoen euro waarop zij een gebouw zal oprichten. Een indicatieve raming kostprijs voor de oprichting van dit gebouw bedraagt 4 à 5 miljoen euro. X heeft dus het volwaardige karakter van een patrimoniumvennootschap waardoor het ook logisch is dat zij voor de geheelheid volle eigenaar zou zijn van de site te […]. Indien haar erfpachtrecht namelijk zou aflopen op 13 december 2034 zou Y echter de volle eigenaar worden van dit onroerend goed, wat geenszins strookt met de bedoelingen van de aandeelhouders en bestuurders van de betrokken vennootschappen.

Binnenkort staan er aan de site in […] bovendien ingrijpende renovatiewerken op de planning, met een geraamde investering tussen 1,6 en 2 miljoen euro. Deze werken omvatten onder meer een grondige renovatie van het dak en bijkomende aanpassingen aan het gebouw om het toekomstbestendig te maken. Aangezien het erfpachtrecht van X nog maar loopt tot 13 december 2034 is het niet evident om deze grondige renovaties te financieren bij de bank. Het samenbrengen van alle eigendomsrechten binnen één vennootschap biedt duidelijke voordelen op financieel vlak. Banken en andere kredietverstrekkers hechten doorgaans veel waarde aan een overzichtelijke en goed gestructureerde eigendomsportefeuille, omdat dit het risico bij kredietverlening beter beheersbaar maakt. Door alle onroerende goederen onder te brengen in X, wordt het eenvoudiger om financiering aan te vragen of bestaande kredieten te herstructureren, aangezien alle activa en rechten binnen één juridische entiteit gecentraliseerd zijn. Dit verhoogt niet alleen de transparantie en het vertrouwen van de financiële instellingen, maar kan ook leiden tot gunstigere voorwaarden bij leningen, hypotheken of andere financiële waarborgen, waardoor de vennootschap op langere termijn flexibeler en sterker staat bij investerings- en uitbreidingsplannen.

9. Y als slapende vennootschap

De vennootschap Y is momenteel een slapende vennootschap die geen operationele activiteiten meer uitoefent, maar wel jaarlijkse kosten met zich meebrengt (onder meer voor administratie en vennootschapsbeheer). Vanuit efficiëntieoverwegingen is het dus logisch om alle vastgoedactiviteiten te centraliseren binnen X en Y stop te zetten.

10. Voorbereiding opvolging of verkoop

Een fusie van deze twee vennootschappen biedt daarnaast belangrijke strategische voordelen op lange termijn. Door de activiteiten en activa van de slapende vennootschap Y te integreren in X, ontstaat een meer overzichtelijke en gestroomlijnde bedrijfsstructuur. Dit vereenvoudigt niet alleen het dagelijks beheer, maar maakt het bedrijf ook aanzienlijk aantrekkelijker voor potentiële investeerders, die doorgaans de voorkeur geven aan een heldere, transparante organisatiestructuur zonder onnodige juridische entiteiten. Daarnaast wordt het proces van bedrijfsoverdracht naar een volgende generatie sterk vereenvoudigd, aangezien alle onroerende goederen binnen één enkele vennootschap worden samengebracht. Hierdoor kan een opvolger of nieuwe eigenaar gemakkelijker de leiding overnemen, en wordt tegelijkertijd het risico op administratieve en juridische complicaties bij de overdracht beperkt. Op die manier versterkt de fusie zowel de continuïteit als de waarde van de onderneming op lange termijn.

11. Besluit

De voorgenomen fusie, waarbij X de slapende vennootschap Y zal overnemen, maakt deel uit van een doordachte en logische herstructurering van de groepsstructuur. Het aanhouden van Y als aparte, slapende vennootschap brengt immers jaarlijks enkel onnodige administratieve en financiële lasten met zich mee, zonder dat daar een functioneel of strategisch voordeel tegenover staat. Door deze vennootschap te integreren in X, kan de groep haar structuur vereenvoudigen en efficiënter beheren. Bovendien streven de partijen ernaar om alle onroerende goederen van de groep te centraliseren binnen de vastgoedvennootschap X, waardoor het beheer van deze activa overzichtelijker en transparanter wordt en de toekomstige exploitatie en investeringsstrategieën van de groep worden geoptimaliseerd.

Wij vragen het besluitvormingsorgaan te willen laten bevestigen dat aldus bij de vervroegde beëindiging van het erfpachtrecht ingevolge de vermenging van alle eigendomsrechten in hoofde van X ingevolge de fusie geen verkooprecht, doch enkel het algemeen vast recht van € 50,00 van toepassing is. Gelieve te bevestigen dat zij door deze fusie evenmin een verrichting opzetten die erop gericht is een belastingvoordeel te verkrijgen dat strijdig is met de doelstelling van de relevante bepalingen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit of de uitvoeringsbesluiten daarvan, noch dat de verrichting in wezen tot doel heeft een dergelijk voordeel te bekomen.

12. Op 26 februari 2026 voegde de aanvrager volgend addendum toe aan zijn aanvraag.

12.1

In onze aanvraag tot voorafgaande beslissing d.d. 6 januari 2026 schreven wij op bladzijde 7 het volgende:

“Binnenkort staan er aan de site in […] bovendien ingrijpende renovatiewerken op de planning, met een geraamde investering tussen 1,6 en 2 miljoen euro. Deze werken omvatten onder meer een grondige renovatie van het dak en bijkomende aanpassingen aan het gebouw om het toekomstbestendig te maken. Aangezien het erfpachtrecht van X nog maar loopt tot 13 december 2034 is het niet evident om deze grondige renovaties te financieren bij de bank. Het samenbrengen van alle eigendomsrechten binnen één vennootschap biedt duidelijke voordelen op financieel vlak. Banken en andere kredietverstrekkers hechten doorgaans veel waarde aan een overzichtelijke en goed gestructureerde eigendomsportefeuille, omdat dit het risico bij kredietverlening beter beheersbaar maakt. Door alle onroerende goederen onder te brengen in X, wordt het eenvoudiger om financiering aan te vragen of bestaande kredieten te herstructureren, aangezien alle activa en rechten binnen één juridische entiteit gecentraliseerd zijn. Dit verhoogt niet alleen de transparantie en het vertrouwen van de financiële instellingen, maar kan ook leiden tot gunstigere voorwaarden bij leningen, hypotheken of andere financiële waarborgen, waardoor de vennootschap op langere termijn flexibeler en sterker staat bij investerings- en uitbreidingsplannen.”

Inmiddels werden bij […] twee nieuwe kredieten afgesloten, elk ten belope van € 650.000, bestemd voor de verbouwingswerken en de bouw van de nieuwe hal. In het kader van de toekenning van deze kredieten rezen bancaire aandachtspunten met betrekking tot de hypothecaire waarborgen. De bank stelde daarom als voorwaarde dat het erfpachtrecht verlengd diende te worden voor de volledige looptijd van de kredieten, zijnde tot en met 30 juni 2036.

De notariële akte houdende verlenging van het erfpachtrecht werd verleden blijkens akte voor notaris […] op xx.xx.2026. In deze akte wordt letterlijk het volgende overeengekomen:

“De besloten vennootschap Y en de naamloze vennootschap X zijn overeengekomen om de duur van het erfpachtrecht te verlengen tot en met 30 juni 2036. Voor deze verlenging is de naamloze vennootschap X geen enkele vergoeding verschuldigd aan de besloten vennootschap Y. Voor het overige blijven de bepalingen van de initiële erfpachtovereenkomst ongewijzigd.”

12.2. Voor de volledigheid geven wij nog mee dat het onroerend goed te […] thans geen conciërgewoning meer omvat en dat de huur aan H werd stopgezet sinds xx.xx.2025.

12.3. Motivering

X en Y hebben tijdens het verloop van de onderhandelingen met de bank vastgesteld dat het proces aanzienlijk moeizaam verliep, wat hoofdzakelijk te wijten was aan de complexiteit van de bestaande eigendoms- en financieringsstructuur. De bank wees op diverse aandachtspunten en voorwaarden die rechtstreeks verband hielden met de erfpachtconstructie en de daaraan gekoppelde hypothecaire waarborgen, waardoor de onderhandelingen vertraagden en ingewikkelder werden.

Op basis van deze ervaring en de moeilijkheden die zich tijdens de besprekingen manifesteerden, werd de eerdere analyse van X en Y bevestigd dat het aangewezen is om afstand te nemen van de erfpachtconstructie. Door deze stap te zetten, kan een aanzienlijk eenvoudigere en transparantere eigendomsstructuur worden gerealiseerd, wat zowel de administratieve als de financiële afhandeling in de toekomst vereenvoudigt. Deze overwegingen achter de keuze voor een vereenvoudiging van de eigendomssituatie werden reeds uitvoerig uiteengezet in de aanvraag tot voorafgaande beslissing van 6 januari 2026.

De vervroegde beëindiging van de erfpachtconstructie wordt dan ook niet alleen gezien als een praktische aanpassing, maar als een noodzakelijke stap om tot een efficiëntere en financieel beter beheersbare structuur te komen, waarmee zowel de betrokken partijen als de kredietverstrekkers op lange termijn beter kunnen werken.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

13. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

14. Voor de beoordeling van de aanvraag tot voorafgaande beslissing toetst het besluitvormingsorgaan op basis van de burgerrechtelijke kwalificatie die door de aanvrager aan de verrichting wordt gegeven, zonder dat het besluitvormingsorgaan uitspraak doet over de burgerrechtelijke en vennootschapsrechtelijke geldigheid van de verrichting.

15. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• artikel 2.9.1.0.1 VCF dat luidt als volgt:

“Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”

• artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

16. De aanvragers zijn voornemens een fusie uit te voeren tussen de NV X voornoemd in randnummer 3.1. en de BV Y voornoemd in randnummer 3.2. De BV Y is blote eigenaar van het onroerend goed voornoemd in randnummer 5 terwijl de NV X de erfpachthouder is.

17. Een fusie overeenkomstig artikel 12:2 van het wetboek vennootschappen en verenigingen zal niet belast worden met het Vlaams verkooprecht krachtens artikel 2.9.1.0.1 VCF. De beëindiging van het erfpachtrecht naar aanleiding van de vermenging van zowel de erfpacht als de eigendom in hoofde van NV X zal tevens niet belast worden overeenkomstig artikel 2.9.1.0.1 VCF.

18. Het besluitvormingsorgaan kan zich niet uitspreken over de heffing van het algemeen vast recht gezien dit een federale bevoegdheid is.

19. Rechtshandelingen gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen worden afgetoetst aan de Vlaamse anti-misbruikbepaling van artikel 3.17.0.0.2 VCF. De vestiging van het erfpachtrecht in hoofde van NV X in 2007 en de aankoop van de tréfond door BV Y in 2008, beiden voornoemd in randnummer 4, worden niet beoordeeld door het Vlaamse besluitvormingsorgaan gezien deze dateren van voor de inwerking van artikel 3.17.0.0.2 VCF. De huidig voorgenomen fusie vormt geen fiscaal misbruik van artikel 2.9.1.0.1 VCF in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.