1. Op basis van onderstaande feiten en wettelijke bepalingen verzoeken de heer X en mevrouw Y VLABEL om het verlaagd tarief van 2% registratierechten toe te passen op hun gezamenlijke aankoop van de nieuwe gezinswoning te […].

In later mailverkeer verklaarde de aanvrager dat zijn aanvraag betrekking heeft op artikel 2.9.4.2.11 VCF en op artikel 3.17.0.0.2 VCF.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt gesteld door

2.1. X, NN: […] namens zichzelf en zijn echtgenote

2.2. mevrouw Y, NN: […]

3. Zij zullen uiterlijk op xx.xx.2026 een onroerend goed aankopen dat zal dienen als gezinswoning. Zij verzoeken toepassing van het verlaagd tarief van 2% registratierechten, conform artikel 2.9.4.2.11 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. X:

• Momenteel volle eigenaar van zijn enige woning, gelegen te […].
• Deze woning wordt op dezelfde dag verkocht, waarbij:
  • A, NN: […] & B NN: […] het vruchtgebruik verwerven
  • […], NN: […] 1/3de van de naakte eigendom verwerft
  • […], NN: […] 1/3de van de naakte eigendom verwerft
  • X behoudt 1/3de van de naakte eigendom.

5. Y:

• Momenteel volle eigenaar van een andere woning […]
• Deze woning zal op korte termijn verkocht worden, zodat zij binnen het jaar na het verlijden van de akte deze woning niet meer in eigendom heeft.

6. Algemene context

Op het ogenblik van de aankoop zal de heer X geen andere woning in volle eigendom bezitten, aangezien de verkoop van zijn huidige woning plaatsvindt voor of op dezelfde dag als de aankoop van de nieuwe woning.

De nieuwe woning zal dienen als hoofdverblijfplaats, en hij zal zich binnen de wettelijke termijn van 3 jaar inschrijven in het bevolkingsregister op dit adres.

De aankoop gebeurt in volle eigendom (1/2de) en in onverdeeldheid met zijn echtgenote, wat volgens VLABEL geen belemmering vormt voor het verlaagd tarief.

Hij zal in de notariële akte verklaren dat ze aan alle voorwaarden voldoen en het tarief van 2% uitdrukkelijk verzoeken.

7. Deze aankoop door A & B kadert in hun inkomens- & successieplanning. Zij zijn de ouders van de heer X.

Naast hun wettelijk pensioen wensen ze zich van bijkomende wederkerende maandelijkse inkomsten te voorzien. Dit is mogelijk door de aangekochte woning te verhuren.

Bijkomstig wensen zij ook het aandeel ‘onroerend vermogen’ in hun nalatenschap te verhogen ten nadele van het ‘roerende vermogen’.

8. In principe zouden ze eender welk pand kunnen aankopen om bovenstaande te verwezenlijken. Echter gezien hun normale ouder-kind relatie hebben ze het pand te […] regelmatig bezocht. Door de gunstige afwerking, EPC A-score lijkt hen dit een onderhoudsvriendelijke woning. Alsook kan de heer X hen bij de na-verkoop nog helpen m.b.t. de toegepaste technieken in de woning. Hierdoor genieten ze een sterke voorkeur om te investeren in dit pand.

Een andere mogelijkheid is dat ze het pand in volledige eigendom kopen & vervolgens de naakte eigendom opnieuw wegschenken. Echter brengt dit dubbele kosten met zich mee. (Enerzijds registratierechten en anderzijds schenkingsbelasting)

Via voorgestelde manier wensen ze bovenstaande kost te vermijden, echter mag dit geen belemmering zijn op de heer X zijn recht van 2% registratierechten bij de aankoop van de enige eigen woning.

Aangezien zijn broers eveneens 2/3de van de naakte eigendom verwerven, lijkt het hem hier duidelijk niet de bedoeling om het ‘verhinderend onroerend goed te herschikken’ waardoor er sprake zou zijn van fiscaal misbruik.

9. Op basis van de bovenstaande feiten en wettelijke bepalingen verzoeken zij VLABEL om het verlaagd tarief van 2% registratierechten toe te passen op hun gezamenlijke aankoop van de nieuwe gezinswoning.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

10. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

11. Voor de beoordeling van de aanvraag tot voorafgaande beslissing toetst het besluitvormingsorgaan op basis van de burgerrechtelijke kwalificatie die door de aanvrager aan de verrichting wordt gegeven, zonder dat het besluitvormingsorgaan uitspraak doet over de burgerrechtelijke en vennootschapsrechtelijke geldigheid van de verrichting.

12. Overeenkomstig artikel 3.22.0.0.1, §3 VCF kan het besluitvormingsorgaan bij een voorafgaande beslissing geen feitelijke beoordeling doen. Om deze kan het besluitvormingsorgaan zich niet uitspreken of het betrokken onroerend goed voornoemd in randnummer 3. Een woning is voor de toepassing van artikel 2.9.4.2.11. VCF.

13. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop van volle eigendom, waarbij uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte, en die inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens een jaar te behouden;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet voor het bijbehorende terrein worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.”

• artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

14. De heer X en, zijn echtgenote, mevrouw Y verklaren dat zij wensen over te gaan tot de aankoop van een nieuwe woning te […]. Ze wensen deze woning aan te kopen aan het tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF). Op dezelfde dag zal de heer X het vruchtgebruik van zijn woning voornoemd in randnummer 4. te […] verkopen aan zijn ouders en twee derde van de blote eigendom van die woning aan zijn twee broers. Zelf zal de heer X een derde van de blote eigendom behouden. Mevrouw Y zal vervolgens op korte termijn na de aankoopakte de woning voornoemd in randnummer 5. verkopen.

15. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de kopers moeten uitsluitend natuurlijke personen zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte en die inschrijving een jaar ononderbroken behouden.
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;
• een combinatie tussen het tarief van 2% en de meeneembaarheid is uitgesloten.

16. Het tarief van 2% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s). Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Het eerste luik van de uitsluitingsregel betreft dus het onroerend bezit van de enige koper of, indien er meer dan één koper is, van elk van die kopers afzonderlijk. Indien de heer X en mevrouw Y niet gezamenlijk eigenaar zijn van onroerende goederen moet geen rekening worden gehouden met dit tweede luik.

17. In casu zal mevrouw Y op moment van de aankoop van het onroerend goed voornoemd in randnummer 1. nog eigenaar zijn van een woning. Indien mevrouw Y in de aankoopakte zich ertoe verbindt deze oude woning binnen de twee jaar na de aankoopakte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er causaal verband bestaat tussen deze vervreemding en de nieuwe aankoop, zal geen rekening worden gehouden met dit verhinderend onroerend bezit. In dat geval kan mevrouw Y, indien ook alle andere voorwaarden van artikel 2.9.4.2.11 VCF zijn voldaan, genieten van het verlaagd tarief voor de enige eigen woning op haar deel van de nieuwe aankoop.

18. Door de voorgenomen gedeeltelijk verkoop (in casu gesplitste verkoop) beschreven in randnummer 4. zal de heer X niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een woning op moment van de nieuwe aankoopakte.

19. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepalingen.

20. Dat de decreetgever door middel van een verlaagd tarief een duwtje in de rug wou geven aan kopers die hun enige gezinswoning kopen, blijkt zeer duidelijk uit de memorie van toelichting bij het Programmadecreet van 23 december 2021, waarbij het bestaande verlaagd tarief voor de enige eigen gezinswoning verder werd verlaagd naar 3%:

“De voorgestelde wijzigingen worden ingevoerd als stimulans voor (jonge) kandidaat-kopers om een enige eigen woning te kunnen verwerven.

Door de stijgende woningprijzen, mede door de coronacrisis en de beperkingen

van de leningscapaciteit, vormen de huidige tarieven van 6% en 5% bovenop de aankoopprijs een belemmering voor vele potentiële kopers. Om hieraan tegemoet te komen, wordt het tarief voor de aankoop van een enige eigen gezinswoning verlaagd van 6% naar 3%.” (eigen benadrukking)

Dat dit verlaagd tarief niet van toepassing is voor investeerders, zijnde kopers van een niet-enige woning, blijkt uit hetzelfde decreet, waarbij het algemeen tarief werd verhoogd naar 12%. De memorie van toelichting is hierover zeer duidelijk:

“Hiertegenover wordt het algemeen tarief van het verkooprecht verhoogd van 10% naar 12%. Deze verhoging zal gelden voor de aankoop van de niet-enige woning (zoals een tweede of derde woning), bouwgrond en niet-residentieel vastgoed.

Deze wijziging beoogt de oververhitting van de woonmarkt tegen te gaan. Door de lage rente is het zeer interessant voor investeerders om te beleggen in onroerend goed. Zij komen in directe concurrentie met de eerste (jonge) kopers, die, omwille van het prijsopdrijvend effect van vraag en aanbod, hierdoor uit de boot vallen. Er wordt nu getracht door enerzijds het tarief te verlagen voor de enige woning en anderzijds het tarief te verhogen voor de tweede, derde enzovoort woning, de kloof tussen eerste (jonge) kopers en investeerders te verkleinen.” (eigen benadrukking)

21. Maar ook eerder werd al verduidelijkt dat het verlaagd tarief van toepassing is voor de “enige” woning van de koper(s). De memorie bij de het decreet van 18 mei 2018 (waarbij het verlaagd tarief voor de enige woning werd ingevoerd) licht het volgende toe bij artikel 2.9.4.2.11 VCF:

“Zo kunnen enkel natuurlijke personen van het voordeel genieten, de kopers mogen noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond (enige woning) in volle eigendom hebben, het moet gaan om een zuivere aankoop, en de verkrijgers moeten hun hoofdverblijfplaats vestigen in het nieuw aangekochte onroerend goed binnen de 2 jaar. De termijn van 5 jaar die vandaag bij het abattement is voorzien bij aankopen van een bouwgrond wordt voor het nieuwe verlaagde tarief van 7% niet weerhouden aangezien aankopen van bouwgronden van dit tarief worden uitgesloten.

Verder wordt uit de ‘klein beschrijf’-regeling de decretale tolerantie van het zogenaamd causaal verband (negatie van het actueel onroerend bezit in geval van snelle vervreemding en mits een oorzakelijk verband tussen deze vervreemding en de nieuwe aankoop kan worden aangetoond) geïmporteerd en overgenomen in de voorwaarden van het nieuwe gezinstarief. Het geeft de kopers immers een zekere gemoedsrust dat ze hun eerste woning niet moeten verkopen, vooraleer ze een nieuwe kunnen aankopen tegen het nieuwe gunsttarief.” Parl.St. Vl.Parl. 2017-18, nr. 1533/1,.5.” (eigen benadrukking)

22. Zoals te lezen is in voorgaand citaat van de memorie van toelichting is de regeling voor het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF zowel op het voormalige klein beschrijf als op het voormalige abattement geënt. Hiernaar wordt ook expliciet verwezen. Voor beide gunstregimes moest het gaan om de enige woning van de koper(s).

23. De voorwaarde dat het moest gaan om de enige woning van de koper werd in het kader van het klein beschrijf bepaald in artikel 54 W.Reg. door artikel 36 van de wet van 19 juli 1979 (B.S., 22.08.1979).

Sinds 1 januari 1980 kon het verlaagd tarief voor een bescheiden woning niet worden toegepast “indien de verkrijger of zijn echtgenoot reeds, voor het geheel in volle of in blote eigendom, een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en dat door hen of door een van hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn is verkregen”. De memorie van toelichting stelt daarover het volgende: “voor de aankoop van een bescheiden woning mag de rechthebbende op de vermindering geen andere woning bezitten op het ogenblik van de aankoop, behoudens indien ze verkregen werd uit de erfenis van de ouders of de grootouders;” (eigen benadrukking)

24. Voor de toepassing van het abattement stelde de memorie van toelichting bij het decreet van 1 februari 2002 tot wijziging van het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, het volgende:

“Dit artikel voert een abattement in ten voordele van de verwerving door natuurlijke personen van een woning die hen tot hoofdverblijfplaats zal dienen. De bedoeling van deze maatregel is dat het abattement een aanvulling zal vormen op het concept van de meeneembaarheid. (…)

Een combinatie van de meeneembaarheid met het abattement is uiteraard uitgesloten, integendeel de twee voordelen beogen een verschillende doelgroep. De meeneembaarheid geldt voor die belastingplichtigen die reeds hun hoofdverblijfplaats in eigendom hebben, het abattement geldt voor die belastingplichtigen die hun eerste woning aankopen. (…)”. (eigen benadrukking)

In de federale circulaire nr. 3-4 (AFZ/2001-1131 - Dos. 279) dd. 17.01.2002 (fisconetplus.be) is i.v.m. het abattement aanvullend het volgende opgenomen:

“De meeneembaarheid houdt enkel een fiscaal voordeel in voor degenen die hun hoofdverblijfplaats overbrengen naar een nieuw, aangekocht onroerend goed met wederverkoop van het onroerend goed waar voorheen hun hoofdverblijfplaats was gevestigd. De Vlaamse Regering wou ook iets doen voor degenen die nog geen eigenaar zijn voor de geheelheid van een onroerend goed dat kan dienen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen. Daarom heeft de Vlaamse Regering haar oorspronkelijk voorstel aangevuld met een voordeel voor laatstbedoelden.” (eigen benadrukking)

25. In casu is de heer X eigenaar van de woning voornoemd in randnummer 3. Zonder de voorgenomen voorafgaande gedeeltelijke vervreemding (in casu een gesplitste verkoop) zou hij enkel kunnen genieten van het verlaagd tarief van 2% als hij zijn huidige woning binnen de twee jaar na de nieuwe aankoop volledig ten bezwarende titel vervreemdt. Bij gebreke aan gehele vervreemding zou hij op zijn aandeel in de nieuwe aankoop het 12% tarief verschuldigd zijn.

Door op dezelfde dag als de aankoopakte van de nieuwe woning het vruchtgebruik en een deel van de blote eigendom te vervreemden zou de heer X niet meer de geheelheid volle eigendom van een woning bezitten. Dit zou ervoor zorgen dat de heer X wel het 2% tarief zou kunnen genieten. De gedeeltelijke vervreemding op dezelfde dag als de aankoopakte levert dus een aanzienlijk fiscaal voordeel op. Doordat de aankoop van de nieuwe woning en de voorgenomen gedeeltelijke vervreemding op dezelfde dag plaatsvinden kan eenheid van opzet worden aangenomen met name dat de heer X zijn woning gedeeltelijk vervreemd om te kunnen genieten van het verlaagd tarief voor de enige eigen woning en tegelijk een derde blote eigendom van de woning te behouden.

26. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt zeer duidelijk dat de decreetgever deze laatste situatie niet voor ogen had. Het verlaagd tarief is niet bedoeld voor investeerders, te weten kopers van een tweede, derde,… woning, maar wel voor (jonge) eerste kopers. Door de voorafgaande gedeeltelijke vervreemding van de verhinderende woning plaatst de heer X zich op een kunstmatige manier in de situatie van de door de decreetgever beoogde doelgroep. Hij behoudt immers een derde van de blote eigendom terwijl hij, indien hij de verhinderende woning na de authentieke aankoopakte zou vervreemden, de geheelheid volle eigendom zou moeten vervreemden ten bezwarende titel om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief.

27. Gelet op de eenheid van opzet bestaande uit de gedeeltelijke vervreemding van de oude woning op dezelfde dag als de aankoop van de nieuwe woning oordeelt het besluitvormingsorgaan dat er sprake is van fiscaal misbruik.

28. Overeenkomstig artikel 3.17.0.0.2, derde lid VCF komt het aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting.

29. De in de randnummers 7. en 8. aangebrachte niet-fiscale motieven volstaan in dit geval niet om het misbruik te weerleggen.

De heer X geeft geen eigen niet-fiscale motivatie voor zijn voorgenomen verrichting. De motieven in hoofde van de ouders zijn niet relevant om een niet-fiscaal motief aan te tonen in hoofde van de heer X.

Met de gesplitste verkoop zal geen rekening worden gehouden en op de heer X zijn aandeel in de aankoop van de nieuwe woning zal het verkooprecht van 12% i.p.v. 2% worden geheven.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.