1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat er geen verdeelrecht verschuldigd is op de waarde van de nieuwbouwconstructies indien beide mede-eigenaars vóór de start van de werken wederzijds verzaakt hebben aan het recht van natrekking op de grondaandelen die respectievelijk aan ieders appartement verbonden worden in de basisakte. De eerste ingebruikname dateert van minder dan één jaar geleden.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door Meester […], notaris te […], namens de heer X, geboren te […] op xx.xx.1959 (N.N. […]), wonende te […], en de heer Y, geboren te […] op xx.xx.1955 (N.N. […]), wonende te […].

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. De heer X en de heer Y hebben notaris […] gevraagd een basisakte op te maken voor een klein appartementsgebouw bestaande uit twee appartementen. Aangezien er zo goed als geen gemeenschappelijke delen zijn is het de bedoeling dat het gebouw onttrokken worden aan de appartementsmede-eigendom en dat er dus een eenvoudige kleine basisakte opgemaakt wordt.

De heer X en de heer Y zijn samen in onverdeeldheid eigenaars van een perceel grond gelegen te […].

Zij hebben op dit perceel grond een nieuwbouw appartementsgebouw opgericht, dat eind 2025 in gebruik genomen werd. Reeds voor de start van de werken hebben de aanvragers steeds de bedoeling gehad dat de heer Y eigenaar zou zijn van het gelijkvloerse appartement en dat de heer X eigenaar zou zijn van het appartement op de eerste verdieping. Derhalve zijn de constructies van het gelijkvloerse appartement voor rekening van de heer Y opgericht en zijn de constructies van het appartement op de eerste verdieping voor rekening van de heer X opgericht. De facturen van de constructies zijn steeds in die zin opgemaakt per appartement. De facturen die betrekking hadden op het gelijkvloerse appartement zijn betaald door de heer Y en de facturen die betrekking hadden op het appartement op de eerste verdieping zijn betaald door de heer X. Deze facturen kunnen voorgelegd worden.

Thans dient een basisakte opgemaakt te worden, waarbij het de bedoeling is dat aan elk appartement 500/1000 in de gemene delen toekend wordt. In deze akte is het dan de bedoeling dat beide partijen bevestigen dat zij vóór de start van de werken wederzijds mondeling verzaakt hebben aan het recht van natrekking op de grondaandelen die toegekend worden aan het appartement dat voor rekening van de andere partij opgericht is.

Aldus is de heer Y steeds eigenaar geweest van de constructies van het gelijkvloerse appartement. Aangezien zijn grondaandelen in de basisakte toegekend worden aan dit gelijkvloerse appartement, zal hij volledig eigenaar zijn van het gelijkvloerse appartement. En dit idem voor de heer X die derhalve volledig eigenaar zal zijn van het appartement op de eerste verdieping.

4. De aanvragers hebben vóór de start van de werken mondeling wederzijds verzaakt aan het recht van natrekking op de grondaandelen die in de basisakte toegekend worden aan het appartement dat aan de andere deelgenoot toekomt. Dit wordt in de basisakte bevestigd. Hierdoor is elke deelgenoot, naarmate de constructies opgericht werden, reeds eigenaar geworden van de constructies van zijn eigen appartement. Elke deelgenoot heeft ook telkens de facturen met betrekking tot zijn eigen appartement betaald. Deze bewijsstukken kunnen voorgelegd worden.

Aangezien bijgevolg reeds BTW betaald werd op de nieuwbouw constructies, is er geen verdeelrecht op de constructies verschuldigd.

Bovendien worden de onverdeelde aandelen in de grond, die de deelgenoten bezitten in de grond, niet gewijzigd, waardoor er ook op de grond geen registratiebelasting verschuldigd is.

5. Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing.

Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

6. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• artikel 2.10.1.0.1. VCF, dat luidt als volgt:

Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verdeelrecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende:
1° gedeeltelijke of gehele verdelingen van onroerende goederen;
2° afstanden onder bezwarende titel, onder mede-eigenaars, van onverdeelde delen in onroerende goederen;

3° omzetting als vermeld in artikel 4.61 en 4.62 van het Burgerlijk Wetboek, zelfs als er geen onverdeeldheid is.

• artikel 2.10.6.0.1. VCF, dat luidt als volgt:

Er wordt een vrijstelling van het verdeelrecht verleend voor:

1° de overeenkomsten tot overdracht van het vruchtgebruik op de blote eigenaar, als de evenredige registratiebelasting, de erfbelasting of een soortgelijk recht door de blote eigenaar of door een vorige blote eigenaar, zijn rechtsvoorganger, op de waarde van de volle eigendom is voldaan;

2° de overeenkomsten, vermeld in artikel 2.10.1.0.1, andere dan die welke aan de belasting, overeenkomstig artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten onderworpen zijn, van gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein, vermeld in artikel 1, § 9, van het federale Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde, alsook de vestigingen, overdrachten of wederoverdrachten van de zakelijke rechten, vermeld in artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde met betrekking tot gebouwen, gedeelten van gebouwen en het bijhorende terrein, vermeld in artikel 1, § 9, van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde, op voorwaarde dat de belasting over de toegevoegde waarde opeisbaar is op de levering van die goederen of de vestiging, de overdracht of wederoverdracht van die rechten.

3° de akten die met toepassing van de organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, het decreet van 19 december 2008 betreffende de organisatie van de openbare centra voor maatschappelijk welzijn of deel 3, titel 4, van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur, verrichtingen vaststellen als vermeld in artikel 2.10.1.0.1, hetzij ten bate van openbare centra voor maatschappelijk welzijn hetzij ten bate van verenigingen die op grond van de voormelde wet of de voormelde decreten zijn opgericht, alsook akten houdende verrichtingen als vermeld in artikel 2.10.1.0.1, na ontbinding of splitsing van een voormelde vereniging.

Om de vrijstelling, vermeld in het eerste lid, 2°, te verkrijgen, moet voldaan zijn aan de verplichtingen, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1 en § 5, zesde lid.

7. Bij akte verleden op xx.xx.2024 hebben de heer X en de heer Y een perceel grond aangekocht, ieder voor de helft in volle eigendom.

8. De heer X en de heer Y hebben op dit perceel grond een appartementsgebouw omvattende twee appartementen opgericht. De oprichting is voltooid en de appartementen werden eind 2025 in gebruik genomen.

9. De voorgenomen verrichting is het opmaken van een basisakte met betrekking tot het appartementsgebouw op verzoek van de heer X en de heer Y.

Volgens het ontwerp van de voorgenomen basisakte wordt het gebouw gecompartimenteerd in twee private kavels (appartementen) en in gemene delen. 500/1000sten in de gemene delen wordt verbonden aan de ene privatieve kavel en 500/1000sten in de gemene delen wordt verbonden aan de andere privatieve kavel.

10. De grond waarop het appartementsgebouw werd opgericht behoort toe aan de heer X en de heer Y, aan ieder voor de helft in volle eigendom.

De eigendomsverhouding van de grond strekt zich uit tot de gebouwen die erop worden opgericht door de werking van de natrekking (artikelen 3.55 BW en 3.64 §1 en 2 BW).

Bijgevolg behoren de op grond opgerichte gebouwen in onverdeeldheid toe aan de heer X en de heer Y, ieder voor de helft in volle eigendom.

11. In de voorgenomen basisakte wordt er voorgehouden dat de heer X een exclusief eigendomsrecht heeft op de ene ontworpen private kavel (het appartement op de eerste verdieping) en dat de heer Y een exclusief eigendomsrecht heeft op de andere ontworpen private kavel (het appartement op het gelijkvloers).

12. Door een basisakte wordt de natrekking uitgeschakeld binnen het volume van de basisakte.[1] Een stilzwijgende uitschakeling – een uitschakeling zonder basisakte – van de natrekking m.b.t. private kavels is onbestaande.

13. Bijgevolg laat de voorgenomen basisakte dewelke wordt opgemaakt nà de oprichting van het gebouw zich analyseren als een basisakte met toebedeling van het gelijkvloers appartement aan de heer de heer Y en van het appartement op de eerste verdieping aan de heer X. De aanvragers kwalificeren niet als derde-verkrijgers bij overeenkomst in de zin van artikel 2.9.1.0.7 VCF. De voorgenomen akte geeft in toepassing van artikel 2.10.1.0.1. VCF aanleiding tot de heffing van het verdeelrecht over heel de waarde van het goed, dit wil zeggen over de grondwaarde en de bestaande constructies.

14. Indien er sprake is van een nieuw gebouw met een bijhorend terrein in de zin van artikel 1, §9 Btw-Wetboek, is het aan de aanvragers om te beoordelen of zij de voorgenomen verrichting(en) onder het BTW-regime willen/kunnen laten plaatsvinden en dienen zij in het bevestigend geval in de voorgenomen akte de toepassing van de vrijstelling van het verdeelrecht (artikel 2.10.6.0.1, eerste lid, 2° VCF) te vragen.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.

[1] V. SAGAERT, B. TILLEMAN, en A.-L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek, Antwerpen-Gent-Cambridge, Intersentia, 2022, randnr. 172.