1. De aanvrager wenst de bevestiging dat de hierna beschreven voorgenomen verrichting geen aanleiding geeft tot een naheffing van de aanvullende 10% registratierechten die verband houden met het verlaagd tarief van 2% dat bij de aankoop van de woning werd toegepast.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag ingediend door de heer X, […].

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. De aanvrager heeft midden 2025 een appartement in Vlaanderen aangekocht als enige eigen woning. Op deze aankoop werd het verlaagd tarief van 2% registratierechten toegepast. De woning werd uitsluitend voor privédoeleinden aangekocht en de aanvrager heeft zich er onmiddellijk na de aankoop gedomicilieerd.

Begin 2026 is de aanvrager gaan samenwonen met een nieuwe partner. Deze relatie is pas ontstaan na de aankoop van het appartement en kon op het ogenblik van de aankoop redelijkerwijze niet worden voorzien.

Daarnaast kende de beroepsactiviteit van de aanvrager (vrij beroep) een sterke groei, waardoor behoefte ontstond aan een volwaardige professionele werkruimte.

4. De aanvrager is voornemens om met ingang van 1 januari 2026 ongeveer 90% van het appartement te verhuren aan zijn besloten vennootschap, die het pand hoofdzakelijk als kantoorruimte zal gebruiken voor de beroepsactiviteit van de aanvrager. De verrichting heeft op fiscaal vlak nog geen uitwerking gehad en wordt pas uitgevoerd nadat hierover duidelijkheid is verkregen.

5. De bestemmingswijziging is uitsluitend het gevolg van omstandigheden die zich na de aankoop hebben voorgedaan en die op dat ogenblik niet voorzienbaar waren. Enerzijds is de aanvrager gaan samenwonen met een nieuwe partner, waardoor het appartement niet langer als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt. Anderzijds is de beroepsactiviteit aanzienlijk uitgebreid, waardoor een professionele kantoorruimte noodzakelijk is geworden.

Het gebruik van het appartement als kantoor biedt bovendien praktische en economische voordelen. De woning van de partner bevindt zich op wandelafstand van het appartement, zodat deze locatie een efficiënte en duurzame werkplek vormt. Het verhuren van het appartement aan de eigen vennootschap biedt daarnaast meer continuïteit en flexibiliteit dan het huren van kantoorruimte bij een derde.

6. Wettelijke bepalingen

Deze aanvraag heeft betrekking op de toepassing van artikel 2.9.4.2.11 VCF (verlaagd tarief voor de enige eigen woning).

7. Verzoek

Deze aanvraag heeft betrekking op de toepassing van de bepalingen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit inzake het verlaagd tarief van 2% registratierechten voor de enige eigen woning en de voorwaarden voor het behoud van dat voordeel.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

8. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

9. Voor de beoordeling van de aanvraag tot voorafgaande beslissing toetst het besluitvormingsorgaan op basis van de burgerrechtelijke kwalificatie die door de aanvrager aan de verrichting wordt gegeven, zonder dat het besluitvormingsorgaan uitspraak doet over de burgerrechtelijke en vennootschapsrechtelijke geldigheid van de verrichting.

10. Volgend artikel uit de VCF wordt onderzocht:

• artikel 2.9.4.2.11 VCF [1] dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet voor het bijbehorende terrein worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.”

11. De heer X voornoemd in randnummer 2. kocht midden 2025 een woning aan het verlaagd tarief voor de enige eigen woning overeenkomstig artikel 2.9.4.2.11 VCF. De aankoopakte hiervan werd verleden op xx.xx.025. Vervolgens heeft hij zich gedomicilieerd in deze woning. Hij wenst nu deze woning voor 90% te verhuren aan zijn eigen vennootschap.

12. De voorgenomen verhuur schendt geen van de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief overeenkomstig artikel 2.9.4.2.11 VCF zoals deze gold op moment van de aankoop van de woning. De voorgenomen verhuur geeft geen aanleiding tot het verlies van dit tarief en er zullen dus geen aanvullende rechten verschuldigd zijn.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op het verkooprecht en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.

[1] zoals van toepassing op het moment van de aankoop.