Bij akte van 28 mei 2019 kocht mevr. A. een handelshuis met aanhorigheden en een hoeve met aanhorigheden aan gelegen te L. voor de prijs van 190.000 EUR.

In de aankoopakte werd de toepassing ingeroepen van het verlaagd tarief van 7% (het toenmalig artikel 2.9.4.2.11 VCF).

Bij schrijven van 19 augustus 2019 ging mevr. A. akkoord om het aangekocht onroerend goed te beschouwen als een woning zodat er toepassing kon worden gemaakt van het verlaagd tarief.

lnzake het verlaagd tarief stelt het oude artikel 2.9.4.2.11 VCF dat de inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van het verkregen onroerend goed binnen een termijn van twee jaar vanaf datum akte dient te worden genomen. De rechtbank stelt vast dat de hierboven genoemde voorwaarde uitdrukkelijk werd opgenomen in de aankoopakte.

Verder stelt de rechtbank vast dat het onroerend goed werd aangekocht op 28 mei 2019, zodat mevr. A. zich hier moest vestigen uiterlijk op 28 mei 2021 om het verlaagd tarief te behouden. Zelfs de termijn van 3 jaar zoals vermeld in het aanslagbiljet werd niet gerespecteerd. Ook op 28 mei 2022 was mevr. A. nog niet gevestigd in het betreffende onroerend goed. Partijen betwisten niet dat mevr. A. aan deze voorwaarde niet heeft voldaan. Zij is pas ter plaatse ingeschreven op 26 oktober 2022, dus zelfs na het verzenden van het aanvullend aanslagbiljet. Daar mevr. A. niet voldeed aan de voorwaarden van het verlaagd tarief (artikel 2.9.4.2.11 VCF) waren bijkomende rechten en een belastingverhoging verschuldigd.

Inzake overmacht

Mevr. A. roept overmacht in om deze bijkomende rechten en een belastingverhoging niet te moeten voldoen. Zij vraagt een kwijtschelding. Mevr. A. werpt op dat er renovatiewerken moesten worden uitgevoerd, dat er sprake is van een moeilijke financiële situatie en dat zij gezondheidsproblemen had.

Mevr. A. dient te bewijzen dat zij alle mogelijke inspanningen heeft geleverd om een oplossing te zoeken voor deze problemen overeenkomstig het principe van de ‘goede huisvader’. Zij dient immers op te treden als een normale vooruitziende en zorgvuldige persoon. Het vooruitziendheidsprincipe betekent dat men in redelijkheid de nadelige gevolgen van zijn handelen probeert in te schatten. Het zorgvuldigheidsprincipe betekent dat men nadelige gevolgen probeert te voorkomen door de gepaste voorzorgsmaatregelen te nemen.

Nu de rechtbank vaststelt dat mevr. A. doelbewust een onroerend goed heeft aangekocht moest zij zich vergewissen van de toestand van dit “handelshuis met aanhorigheden en een hoeve” door zich eventueel te laten bijstaan door de nodige experten. Op deze wijze zou zij een weloverwogen beleidskeuze kunnen maken over de al of niet aankoop van een onroerend goed waarin renovatiewerken en/of verbouwingen dienen te gebeuren. Tevens dient zij zich te vergewissen van de benodigde tijd om de noodzakelijke renovatiewerken uit te voeren of te laten uitvoeren. Het is immers eigen aan grondige renovaties dat er vertragingen kunnen optreden in de planning en dat er gebeurtenissen kunnen voorvallen die niet gepland zijn. Bovendien moest zij afdoende informatie inwinnen zodat zij de financiële last van deze renovatiewerken afdoende kon inschatten om af te stemmen op haar financiële mogelijkheden, ook in moeilijke tijden. Zo niet, handelt zij niet overeenkomstig het principe van de ‘goede huisvader’.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de tijdelijke onmogelijkheid wegens ziekte/ongeval om zelf renovatiewerken uit te voeren geen overmacht kan uitmaken. Het is mevr. A. die heeft beslist om zelf de werken uit te voeren en dit naar eigen zeggen nadat ze geen krediet verkreeg (“Toen ik begreep dat ik geen krediet zou krijgen tijdens mijn werkloosheid, ben ik zelf beginnen werken in het huis”). De rechtbank deelt dus niet de zienswijze van eiseres dat, omwille van beperkte financiële middelen en de keuze om dan maar zelf de werken uit te voeren, elementen zijn die wijzen op overmacht. Dat mevr. A. bepaalde risico’s wil nemen is een eigen doelbewuste keuze die overmacht uitsluit.

De rechtbank is van oordeel dat de COVID pandemie, in zekere zin een element kan zijn bij de beoordeling van overmacht. Doch het is aan mevr. A. om dit te onderbouwen met argumenten en onderliggende bewijsstukken. De loutere vermelding dat er een COVID pandemie was kan geen vrijgeleide zijn om overmacht te weerhouden.

De rechtbank besluit dan ook dat mevr. A. faalt in haar bewijslast van overmacht.

Inzake de belastingverhoging

De rechtbank is van oordeel dat mevr. A. dient te bewijzen dat zij geen fout heeft begaan. Nu zij minstens niet gehandeld heeft overeenkomstig het vooruitziendheidsprincipe en het zorgvuldigheidsprincipe, heeft VLABEL terecht de belastingverhoging opgelegd.

De rechtbank besluit dat mevr. A. faalt in haar bewijslast van overmacht zodat het gunsttarief terecht niet werd toegekend. Het begin van bewijs wordt niet afdoende ondersteund door andere onderliggende bijkomende bewijsstukken, het blijft bij loutere beweringen.

VLABEL heeft dan ook terecht een aanslag gevestigd met de hierbij behorende belastingverhoging.