Belastingplichtigen kochten middels notariële akte dd. 16/02/2022 elk voor de onverdeelde helft een woonhuis. In de notariële akte vroegen de belastingplichtigen om de toepassing van het verlaagde tarief zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 VCF en om de toepassing van de rechtenvermindering zoals voorzien in art. 2.9.5.0.5, §1, eerste lid VCF.

Er bestaat enkel betwisting over de toepasselijkheid van de rechtenvermindering, zoals voorzien in art. 2.9.5.0.5 VCF. Belastingplichtigen menen hierop recht te hebben. VLABEL betwist dit.

Uit de bewoordingen van art. 2.9.5.0.5, §1, eerste lid VCF volgt dat de gevraagde rechtenvermindering maar kan worden toegekend op voorwaarde dat toepassing wordt gemaakt van het verlaagde tarief zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11, §1, eerste lid VCF en op voorwaarde dat de belastbare grondslag van het onroerend goed niet hoger is dan 220.000 EUR.

De belastbare grondslag van het verkooprecht wordt uitdrukkelijk omschreven in art. 2.9.3.0.1, §1, eerste lid VCF in de volgende bewoordingen: “Het verkooprecht wordt vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs en lasten of het bedrag van de overeengekomen tegenprestatie ten laste van de verkrijger.”

De belastbare grondslag omvat zowel het bedrag van de overeengekomen prijs (in casu 220.000 EUR) als het bedrag van de overeengekomen lasten (in casu 4.225 EUR). Uit de notariële akte dd. 16/02/2022 blijkt dat belastingplichtigen uiterlijk op 31/08/2022 in het genot en het vrij gebruik van het onroerend goed treden omdat de verkoper het onroerend goed tot die datum zal blijven bewonen. Uit de notariële akte blijkt eveneens dat belastingplichtigen vanaf 16/02/2022 eigenaar worden van het onroerend goed. Het uitgesteld gratis genot en vrij gebruik van het onroerend goed in de periode tussen 16/02/2022 en 31/08/2022 wordt door de partijen uitdrukkelijk omschreven als een last die wordt begroot op 4.225 EUR. Dit moet worden aanzien als een betaling in natura in de vorm van het uitgesteld genot en vrij gebruik van het onroerend goed.

De notariële akte dd. 16/02/2022 stelt dat de last ten bedrage van 4.225 EUR is inbegrepen in de verkoopprijs. Uit de notariële akte blijkt eveneens dat belastingplichtigen 220.000 EUR betaalden. In de akte – die een bijzondere bewijswaarde heeft (cfr. de artikelen 8.17 en 8.18 van het Burgerlijk Wetboek en art. 19 van de Organieke Wet Notariaat) – staat immers dat de kopers in eerste instantie een bedrag van 22.000 EUR dienden over te maken aan de verkoper. Belastingplichtigen dienden bij het verlijden van de notariële akte het restbedrag van 198.000 EUR te betalen. De beide betalingen zijn ook effectief gebeurd.

Dit betekent dat de verkoopprijs wel degelijk hoger is dan 220.000 EUR. Het loutere feit dat de akte bij de algemene verkoopvoorwaarden (die niet uitsluitend betrekking hebben op de prijs) vermeldt dat het bedrag van 4.225 EUR in de verkoopprijs is inbegrepen, is ondergeschikt aan hetgeen blijkt uit de akte in zijn geheel. Uit de samenlezing van beide bepalingen blijkt dat de verkoopprijs enerzijds bestaat uit een bedrag van 220.000 EUR, dat bij middel van overschrijving werd betaald, en anderzijds uit een bedrag van 4.225 EUR in de vorm van een last. Hieruit volgt dat de last ten bedrage van 4.225 EUR geen deel kan uitmaken van de door belastingplichtigen volledig betaalde verkoopprijs van 220.000 EUR. De interpretatie van belastingplichtigen is strijdig met de uitdrukkelijke bewoordingen van de notariële akte en kan dus niet worden gevolgd.

Aangezien de belastbare grondslag zowel de verkoopprijs als de lasten omvat (art. 2.9.3.0.1, §1, eerste lid VCF), bedraagt de belastbare grondslag in casu 224.225 EUR, hetgeen het in art. 2.9.5.0.5, §1, eerste lid VCF bedoelde grensbedrag van 220.000 EUR overtreft. VLABEL heeft de gevraagde vermindering bijgevolg terecht niet toegepast.