Op 4 juni 2015 is belastingplichtige ingevolge haar beroepsverklaring beroepsverkoper; ze mag beroep doen op het verlaagd tarief cfr. 2.9.4.2.4 VCF

Belastingplichtige wordt op 17 juni 2015 en 28 oktober 2015 middels notariële akte eigenaar van een aantal percelen grond waarbij toepassing gemaakt werd van het verlaagd tarief.

VLABEL stelt op 25 november 2019 vast dat er geen 3 wederverkopen waren gerealiseerd en schrijft brief naar belastingplichtige om te melden dat de termijn afliep op 4 juni 2020.

Omwille van coronacrisis werden alle termijnen die binnen de periode van 13 maart 2020 en 30 juli 2020 verstreken, automatisch verlengd tot en met 30 september 2020. De termijn werd aldus verlengd tot 30 september 2020.

Op 22 mei 2020 en 7 juli 2020 realiseert belastingplichtige twee wederverkopen.

Wat de derde vereiste wederverkoop betreft ligt er een onderhandse verkoopovereenkomst voor gedateerd 29 september 2020 van een perceel grond aan NV Y (een verbonden vennootschap).

Partijen kwamen overeen dat de prijs volledig betaalbaar was bij de ondertekening van de authentieke akte van de verkoop. De overdracht van de eigendom tussen partijen en de verkrijging van het genotsrecht door de werkelijke inbezitneming zouden gebeuren op de dag van het verlijden van de authentieke akte. De verkoop werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het akkoord van handlichting hetzij van de ingeschreven of overgeschreven schuldeisers, alsmede van de schuldeisers die een derdenbeslag hebben betekend, hetzij met betrekking tot de berichten of betekeningen ontvangen door de notaris opsteller van de authentieke verkoopakte, ten laatste bij het verstrijken van de termijn voor de ondertekening van de authentieke akte. De authentieke akte moest verleden worden uiterlijk binnen de vier maanden na de ondertekening van de onderhandse overeenkomst.

Op woensdag 30 september 2020 maakte belastingplichtige de onderhandse overeenkomst per e­ mail over aan het kantoor Rechtszekerheid, met het oog op de registratie ervan. Op maandag 5 oktober 2020 werd de overeenkomst geregistreerd na betaling van het algemeen vast recht.

Bij addendum van 23 april 2021 bij de overeenkomst deden BP en de NV Y afstand van de opschortende voorwaarde. Het addendum werd kosteloos geregistreerd op 3 mei 2021.

VLABEL stelt dat er geen 3 wederverkopen werden gedaan binnen de vijfjarige (verlengde) periode en vestigt 3 aanvullende aanslagen. Belastingplichtige is hier niet mee akkoord en dient een verzoekschrift in bij de rechtbank. De vordering wordt afgewezen waarna de belastingplichtige de zaak voor het Hof van Beroep te Gent brengt.

Arrest HvB Gent 25 maart 2025

In het voorliggende geschil twisten de partijen erover of belastingplichtige kwalificeert als een beroepsverkoper in de zin van artikel 2.9.4.2.4 VCF. De beroepspersoon moet zijn beroepsactiviteit bewijzen door minstens drie wederverkopen binnen vijf jaar na de datum van de beroepsverklaring aan te tonen (art. 2.9.4.2.4, § 4 VCF). Rekening houdend met de duidelijke tekst van artikel 2.9.4.2.4, § 4 VCF is het de beroepspersoon niet toegelaten zijn beroepsactiviteit door andere bewijsmiddelen aan te tonen. Hierover bestaat tussen de partijen geen betwisting.

De vraag is of belastingplichtige binnen de (verlengde) vijfjarige termijn de drie vereiste wederverkopen heeft gerealiseerd en met name of de door haar voorgelegde onderhandse verkoopovereenkomst die werd geregistreerd op 5 oktober 2020, een tijdige (derde) wederverkoop uitmaakt in de zin van artikel 2.9.4.2.4, §4 VCF. Dat de eerste twee wederverkopen tijdig en regelmatig werden gerealiseerd (op 22 mei 2020 en 7 juli 2020), is onbetwist.

VLABEL moet voor de toepassing van artikel 2.9.4.2.4 VCF in principe rekening houden met de werkelijkheid en dus met de verkoopovereenkomst die tussen de partijen tot stand is gekomen. De fiscus is immers geen derde voor de toepassing van het belastingrecht inzake het vestigen van de belastingaanslag. Hij moet bij de aanslag het aanknopingspunt van de belasting nemen zoals het voor de belastingplichtige zelf bestaat. Wanneer de overeenkomst vaste datum heeft gekregen overeenkomstig artikel 8.22 BW is relevant voor de tegenstelbaarheid van de rechtshandeling aan derden, maar doet geen afbreuk aan het bestaan van de rechtshandeling zelf dat bepalend is voor de fiscus. De loutere afwezigheid van overschrijving bij het registratiekantoor van een akte houdende de verkoop van een onroerend goed, staat de tegenstelbaarheid van de akte aan de fiscus dan ook niet in de weg. Waar VLABEL eist dat binnen de vijfjarige termijn van artikel 2.9.4.2.4 VCF een bewijs van registratie van de gerealiseerde wederverkoop wordt voorgelegd, voegt hij een voorwaarde toe aan de wet.

Uit de stukken van het dossier blijkt dat belastingplichtige met de NV Y een onderhandse verkoopovereenkomst heeft afgesloten die als datum 29 september 2020 draagt. Tevens blijkt dat op 30 september 2020 voor de partijen bij de overeenkomst volgende e-mail aan het bevoegde registratiekantoor werd gericht:

“Zoals daarnet telefonisch besproken, kan u in bijlage de onderhandse overeenkomst vinden tussen belastingplichtige en NV Y die geregistreerd zou moeten worden vandaag. Kan u het nodige doen? De papieren bevestiging mag verzonden worden naar [...]. Kan u mij echter ook via mail laten weten dat de registratie verwerkt is? Wat betreft de betaling van de registratierechten, hoe doen we dit juist?

Daarop (nog steeds op 30 september 2020) reageerde het bevoegde registratiekantoor als volgt:

Zoals telefonisch afgesproken vindt u in de bijlage ons betalingsverzoek. [...]

Zodra wij de betaling ontvangen hebben gaan we over tot de registratie. Wij sturen u dan een fysiek exemplaar terug met het registratierelaas.

Op 5 oktober 2020 werd de onderhandse verkoopovereenkomst met datum 29 september 2020 ook daadwerkelijk geregistreerd.

Uit het geheel van deze elementen kan met de vereiste zekerheid afgeleid worden dat de onderhandse verkoopovereenkomst tussen belastingplichtige en de NV Y , die werd geregistreerd op 5 oktober 2020, uiterlijk op 30 september 2020 tot stand gekomen is (en overgemaakt werd aan het bevoegde registratiekantoor).

Dat de onderhandse verkoopovereenkomst tussen belastingplichtige en de NV Y uiterlijk op 30 september 2020 tot stand kwam, staat derhalve vast. VLABEL moet in principe met deze overeenkomst rekening houden, simulatie uitgezonderd.

VLABEL voert simulatie aan.

Er is sprake van simulatie wanneer partijen ten aanzien van derden een andere overeenkomst of een overeenkomst met andere modaliteiten voorwenden, dan degene die ze in werkelijkheid sloten. Partijen kunnen daarbij ten aanzien van derden voorwenden een overeenkomst te hebben gesloten, terwijl ze in werkelijkheid overeenkwamen om geen overeenkomst te sluiten. Zoals uiteengezet is de belastingadministratie verplicht om enkel rekening te houden met de juridische werkelijkheid zoals die tussen de partijen bestaat, en kan zij derhalve aantonen dat een overeenkomst geveinsd is. Dat een overeenkomst gesimuleerd is, kan blijken uit het feit dat de partijen niet alle gevolgen van de door hen gestelde rechtshandeling(en) hebben aanvaard.

In fiscale zaken is er van verboden simulatie geen sprake wanneer de partijen, met het oog op een voordelig belastingregime en gebruik makend van hun vrijheid om te contracteren, zonder enige wettelijke verplichting te schenden, rechtshandelingen stellen waarvan ze alle gevolgen aanvaarden, ook al worden die handelingen enkel en alleen gesteld om de belastingdruk te verminderen. Indien de administratie zich op simulatie beroept, moet ze hiervan het bewijs leveren. Dat mag zij doen met alle middelen van gemeen recht, met inbegrip van vermoedens.

Uit de voorgelegde stukken komt naar voor dat belastingplichtige niet alle rechtsgevolgen van de door haar met NV Y afgesloten verkoopovereenkomst heeft aanvaard.

Samengevat werd op 29 september 2020 een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend betreffende een perceel grond, waarvan belastingplichtige maanden voordien reeds beloofd had - in het kader van een samenwerkingsovereenkomst van 28 januari 2021 met de stad - dat zij het om niet zou overdragen aan de stad. Aldus strekt deze akte tot verkoop door belastingplichtige van een in wezen onverkoopbaar en waardeloos perceel aan NV Y. Van deze nochtans essentiële informatie werd geen melding gemaakt in deze overeenkomst. Van de opschortende voorwaarde ten behoeve van de koper in de overeenkomst van 29 september 2020, werd afstand gedaan in een addendum van 23 april 2021; op vandaag wordt gesteld dat het louter een stijlclausule betreft, zodat deze betekenisloos zou geweest zijn. Vervolgens werd de overeenkomst niet verder uitgevoerd in die zin dat de notariële verkoopakte niet werd verleden (niettegenstaande partijen zich er contractueel toe verplichtten dit binnen de vier maanden te doen). Dat hieraan reële bedrijfsmatige motieven ten grondslag lagen blijkt niet. Ook op dat punt aanvaardden de partijen niet de rechtsgevolgen van hun overeenkomst. Uiteindelijk werd de verkoop notarieel vastgelegd in de akte van 17 november 2022, waarbij de NV Y het goed verwierf om het onmiddellijk daarop om niet over te dragen aan de stad, teneinde uitvoering te geven aan de samenwerkingsovereenkomst van 28 januari 2021 tussen BP en de stad, waarbij zij manifest haar eigen vennootschapsbelang miskende.

Uit hetgeen voorafgaat, blijkt dat de verkoopovereenkomst van 29 september 2020 maar één doel had, nl. het pretenderen van het bestaan van een derde ‘wederverkoop’ teneinde belastingplichtige te verzekeren van het gunstregime van artikel 2.9.4.2.4 VCF. Belastingplichtige en de NV Y hebben ten aanzien van VLABEL het bestaan van een verkoop voorgewend, terwijl in realiteit belastingplichtige steeds meester van de zaak is gebleven, het zeggenschap over het perceel niet van titularis veranderde en de NV Y niet vrij over het perceel kon beschikken.

VLABEL bewijst aan de hand van het geheel van de bovenstaande elementen dat de partijen bij het tot stand brengen en tenuitvoerleggen van de overeenkomst van 29 september 2020 niet alle rechtsgevolgen van de gestelde rechtshandelingen aanvaard hebben.

Gelet op wat voorafgaat, bewijst VLABEL afdoende dat de wederverkoop van 29 september 2020 gesimuleerd is. Deze overeenkomst is niet tegenstelbaar aan de administratie en zij moet er geen rekening mee houden. Hieruit vloeit voort dat belastingplichtige geen drie wederverkopen aantoont binnen het verstrijken van de verlengde vijfjarige termijn na haar beroepsverklaring van 4 juni 2015. Bijgevolg kwalificeert belastingplichtige niet als een beroepsverkoper en is zij op al haar aankopen het normale tarief van het verkooprecht voorzien in artikel 2.9.4.1.1 VCF verschuldigd, na aftrek van de reeds geheven belasting.