De vennootschap I.V. NV werd opgericht op 4 september 1987 en heeft als voornaamste activiteit ‘Verhuur en exploitatie van eigen of geleased residentieel onroerend goed, exclusief sociale woningen’ (Nacebel-code 68201).

In het voorjaar van 2023 beslissen H (grootmoeder) en I (moeder) om aandelen in I.V. NV aan hun (klein)kinderen te schenken. De schenking wordt bij authentieke akte dd. 20 juni 2023 verleden.

Elk van de (klein)kinderen verkrijgt ingevolge de schenking 32 aandelen in blote eigendom, afkomstig van de grootmoeder en 1.184 aandelen in blote eigendom, afkomstig van de moeder. Tegen de waardering van 936 EUR per aandeel, omvat de volle eigendomswaarde van de geschonken aandelen aldus 3.414.528 EUR.

In de schenkingsakte wordt vermeld dat wordt verzocht om toepassing van de vrijstelling van de schenkbelasting voor familiale vennootschappen conform art. 2.8.6.0.3, §1 VCF.

Op 10 november 2023 vestigt de Vlaamse Belastingdienst drie aanslagen in de registratiebelasting:

In de toelichting van de aanslagbiljetten wordt vermeld: “Geen vrijstelling schenkbelasting mogelijk; de vennootschap voldoet niet aan de voorwaarde van reële economische activiteit en handelsactiviteit (zie artikel 2.8.6.0.3 paragraaf 2, 2° VCF}”.

Tegen de drie aanslagen wordt een tijdig bezwaarschrift ingediend. In het bezwaarschrift wordt aangevoerd dat de voorwaarden voor toepassing van artikel 2.8.6.0.3 VCF wel degelijk vervuld zijn.

De Vlaamse Belastingdienst wijst het bezwaarschrift bij administratieve beslissing van 11 december 2023 af.

De betwisting tussen de partijen betreft de vraag naar de toepassing van het gunstregime opgenomen in artikel 2.8.6.0.3 VCF, in het bijzonder de vraag naar de invulling van de in dit artikel opgenomen activiteitsvoorwaarde (artikel 2.8.6.0.3, § 2, 2° VCF).

Waar de decreetgever geen enkele nadere bepaling voorziet voor de definitie of omschrijving van het begrip ‘een reële economische activiteit’, moet dat begrip in zijn gewone betekenis worden opgevat en uitgelegd. De rechtbank wijst erop dat er geen enkele reden is om vastgoedactiviteiten in principe uit te sluiten van het begrip ‘reële economische activiteit’. Door de begrippen “nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit of vrij beroep” letterlijk te interpreteren onder verwijzing naar wetgeving in het handels- en economisch recht en zo vastgoedactiviteiten uit te sluiten, voegt de administratie een voorwaarde toe aan de wet. Met ‘nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwbedrijven’ worden bedoeld, ondernemingen die een economische activiteit uitoefenen, zonder uitsluiting van de ondernemingen die vastgoedactiviteiten ontwikkelen, behalve wanneer zij enkel tot doel hebben de eenvoudige verkrijging en het in bezit houden van vastgoed. Indien de vastgoedactiviteiten voor de vennootschap een reële economische activiteit uitmaken, in de zin dat ze op duurzame wijze een maatschappelijke meerwaarde genereren en het louter passief beheer van onroerend goed overstijgen, maken deze vastgoedactiviteiten een reële economische activiteit uit, zoals vereist door de decreetgever (zie en vergelijk Gent, 19 november 2024, rolnummer 2023/AR/712, met verwijzing naar Cass. 15 oktober 1998, AR C.95.0282.N).

Uit de stukken van het dossier blijkt dat op 20 juni 2023 de volgende onroerende goederen voor de activiteit van de vennootschap werden gebruikt:

1. Een tennishal gelegen te W. die verhuurd wordt aan T.B. VZW;
2. Een gebouw gelegen te W. waarvan het handelspand op de benedenverdieping wordt verhuurd aan een restaurant en de drie appartementen erboven aan derden/particulieren;
3. Een woning gelegen te W.;
4. Een appartementsgebouw gelegen te W. met 3 appartementen die verhuurd worden aan derden/particulieren;
5. Een appartementsgebouw gelegen te W. met 3 appartementen die verhuurd worden aan derden/particulieren;
6. Een appartementsgebouw gelegen te W. met 3 appartementen die verhuurd worden aan derden/particulieren;
7. Een appartementsgebouw gelegen te W. gebouwd door I.V. NV, met in totaal 5 appartementen die sinds juni 2023 aan derden/particulieren worden verhuurd;
8. Een studio gelegen te L., die verhuurd wordt aan derden/particulieren;
9. Een studio gelegen te B., die verhuurd wordt aan derden/particulieren;
10. Een studentenkot gelegen te B., dat verhuurd wordt aan derden/particulieren;

De vennootschap boekte in 2022 in totaal 309.084,46 EUR exploitatieopbrengsten uit de verhuur van haar onroerende goederen. Daartegenover stond een bedrag van 279.957,11 EUR aan diverse kosten, zoals onderhouds- en renovatiekosten voor de verschillende onroerende goederen, verzekeringen tegen brand en diefstal, aansprakelijkheidsverzekeringen, kosten inzake reparatie van de liften, elektriciteits- en verwarmingskosten, kosten voor bureelbenodigdheden, erelonen van adviseurs en advocaten, loon van de bedrijfsleider, etc.

In 2021 boekte de vennootschap in totaal 287.477,14 EUR exploitatieopbrengsten uit haar vastgoedactiviteiten. Daartegenover stond een bedrag van 257.118,22 EUR aan kosten inzake diverse goederen en diensten.

De vennootschap heeft in de laatste 20 jaar voor 779.902,90 EUR aan kosten gemaakt voor de grote herstellingen aan de gebouwen en heeft bijgevolg voor dit bedrag gelden uitgegeven aan aannemers, loodgieters, liftinstallateurs, architecten, ingenieurs, dakwerkers, beveiligingsmaatschappijen, schilders, elektriciens, …

Daarnaast heeft de vennootschap in de laatste 10 jaar een bedrag van 509.927,68 EUR uitgegeven aan de investeringen, het onderhoud, de herstellingen en de uitbreidingen aan de tennishal te W. Het betreft hier onder meer: het leggen van squashvloeren, het leveren en plaatsen van tennismateriaal (palen, netten,...), het asfalteren van de parking, het plaatsen van padelterreinen, het herstellen van het dak, het laten uitvoeren van renovatiewerken, het onderhouden en renoveren van de tennis-, squash- en padelvelden, het vervangen van de leidingen, het uitvoeren van werken aan de cafetaria, het herstellen van de kleedkamers, het renoveren van het terras,...;

Ter financiering van haar activiteiten heeft de vennootschap bij KBC Bank investeringskredieten afgesloten ter waarde van 600.000 EUR.

De vennootschap heeft in 2021 een appartementsgebouw verkocht en met een groot deel van deze opbrengsten nieuwe appartementen gebouwd.

De vennootschap heeft in 2022 het pand gelegen te W. als nieuwbouw gezet. Dit pand wordt sinds juni 2023 eveneens verhuurd.

De tennishal te W. wordt verhuurd aan de VZW T.B. De tennishal wordt door de VZW uitgebaat.

Het feit dat voormelde onroerende goederen (met inbegrip van de tennishal) worden verhuurd, doet geen afbreuk aan het besluit dat NV I.V. wel degelijk voldeed aan de activiteitsvoorwaarde want een reële economische activiteit had.

Uit de aan de rechtbank overgelegde stukken blijkt dat NV I.V. economische vastgoedactiviteiten ontplooide.

De rechtbank wijst er verder nog op dat eisers het bewijs moeten leveren van het bestaan van een reële economische activiteit, niet van het exclusieve bestaan van een dergelijke activiteit, met uitsluiting van iedere andere (per hypothese vastgoed)activiteit. Evenmin voorziet de wet in een proportionele vrijstelling. M.a.w., zelfs in de hypothese dat het beheer van een onroerend vermogen (in bepaalde omstandigheden) beschouwd kan worden als het niet-uitoefenen van een reële economische activiteit, dringt ter zake nog steeds de vaststelling zich op dat er wel degelijk sprake is van een reële economische activiteit gelet op wat hierboven werd uiteengezet. Dat de tennishal door een VZW wordt uitgebaat, belet niet dat de VZW een economische activiteit uitoefent door het aanbieden van goederen of diensten op een markt (o.a. de verkoop abonnementen en toegangstickets, het verschaffen van lessen/ opleidingen geven, drank verkopen, etc).

De rechtbank besluit dat eisers afdoende aantonen dat NV I.V. op het ogenblik van de schenking een reële economische activiteit had en voldeed aan de activiteitsvoorwaarde opgenomen in artikel 2.8.6.0.3, § 2, 2° VCF.