Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:

1. De koper(s) moet(en) uitsluitend natuurlijke perso(o)n(en) zijn.
2. Het moet gaan om een zuivere aankoop.
3. De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
4. Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
5. Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
6. De koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte én die inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens een jaar te behouden. Deze verbintenis moet worden aangegaan en nagekomen door elke betrokken koper afzonderlijk.

1. De koper(s) moet(en) uitsluitend natuurlijke perso(o)n(en) zijn

Het verlaagd tarief is enkel van toepassing op aankopen door uitsluitend natuurlijke personen.

Bij een aankoop van de geheelheid volle eigendom door een natuurlijk persoon waarbij een rechtspersoon medeverkrijger is, komt de verkrijging in zijn geheel niet in aanmerking voor het verlaagd tarief. Ook de natuurlijke persoon kan dus niet genieten van het verlaagd tarief.

In geval van aankopen van meerdere juridisch afgebakende delen, waarbij een natuurlijk persoon een juridisch afgebakend onroerend goed koopt en een rechtspersoon een ander juridisch afgebakend onroerend goed, kan de aankoop door de natuurlijke persoon genieten van het verlaagd tarief (voor zover aan alle voorwaarden is voldaan). Er is sprake van juridisch afgebakende delen indien de onroerende goederen opgesplitst zijn hetzij via een basisakte, hetzij via een plan van afbakening en een voorafgaande nieuwe perceelsidentificatie’ en die beide in de notariële aankoopakte vermeld worden.

Indien een gebouw met een woon- en een niet-woonfunctie maar met slechts één kadastraal nummer, aangekocht wordt voor de woonfunctie door een natuurlijk persoon en voor de niet-woonfunctie door de rechtspersoon, valt de aankoop in zijn geheelheid niet onder het verlaagd tarief. Artikel 2.9.7.0.5 VCF is enkel van toepassing in het geval waarin één of meerdere natuurlijke personen een onroerend goed kopen met een woon- en een niet-woonfunctie, waarbij de niet-woonfunctie structureel en evenwaardig is aan de woonfunctie; in dat geval kan er opgesplitst worden indien dit mogelijk is op basis van art. 2.9.7.0.5 VCF (zie hieromtrent SP 20052).

2. Zuivere aankoop

Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.

Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.

Een verkoop van een onroerend goed door een vennootschap aan haar vennoot met uitgestelde betaling van de prijs in geld sluit niet uit dat het kan gaan om een zuivere verkoop: de uitgestelde betaling van de prijs is meestal een betalingsmodaliteit. De regeling van betalingsmodaliteiten is niet strijdig met de burgerrechtelijke kwalificatie als verkoopovereenkomst.

Een verkoopovereenkomst waarbij een koper zijn enige eigen woning voor de geheelheid volle eigendom aankoopt (van één of meerdere verkopers) is in zijn totaliteit OF een zuivere verkoop OF een niet-zuivere verkoop voor de heffing van het verkooprecht. Een koper kan in dat geval niet aankopen deels aan het gewoon tarief en deels aan het verlaagd tarief van art. 2.9.4.2.11 VCF. Zijn er evenwel meerdere kopers dan is het mogelijk dat het in hoofde van één koper wel om een zuivere aankoop gaat en in hoofde van de andere koper niet.

3. Verkrijging van de geheelheid volle eigendom

De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of meerdere natuurlijke personen.

a. Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper

Voor de toepassing van het verlaagd tarief geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.

De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.

Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.

De verkrijging van opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor het verlaagd tarief.

b. Gesplitste aankoop

Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief niet worden toegepast. De aankoop van delen in volle eigendom kan genieten van het verlaagd tarief (voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden). Per verkrijger wordt beoordeeld of deze de volle eigendom aankoopt.

Voorbeeld:

A en B zijn natuurlijke personen. A koopt 1% volle eigendom en 98% vruchtgebruik en B koopt 1% volle eigendom en 98% blote eigendom. A en B kunnen het verlaagd tarief genieten op hun 1% aandeel in volle eigendom. Op hun 98% aandeel in vruchtgebruik resp. blote eigendom is het gewoon tarief van toepassing.

c. Verkrijging door verschillende personen

Als twee of meerdere natuurlijke personen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.

De verkrijger van een deel in volle eigendom van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op het verlaagd tarief. Bijvoorbeeld: verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop in volle eigendom.

d. Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom

Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

Volgende situaties komen dus in aanmerking:

• Gelijktijdige verkrijging waarbij natuurlijke persoon A een onverdeeld deel volle eigendom aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en natuurlijke persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht.
• Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel volle eigendom (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel volle eigendom aan:
  • Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
  • X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.

Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:

• De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
• De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
• De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.

e. Huurkoop

Een huurkoop is een koopcontract waarbij de verkoper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.

Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.

4. Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden

Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.

5. Verhinderend onroerend bezit en causaal verband

Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond zijn.

De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.

Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.

Als de verkrijger van de woning op datum van de aankoopakte zelf geen verhinderend onroerend bezit had en heeft genoten van het verlaagd tarief maar later met terugwerkende kracht tot een moment voor of op de datum van de authentieke aankoopakte voor de geheelheid volle eigenaar is geworden van een woning of bouwgrond, dan zal dit leiden tot het verlies van het genoten verlaagd tarief en een navordering.

a. Bezit vakantiehuisje of chalet

Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.

b. Causaal verband voor meerdere woningen

Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat de verhinderende woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.

c. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure

Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.

Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.

Indien een echtgenoot tijdens de echtscheidingsprocedure met eigen middelen een woning aankoopt zonder tussenkomst van de andere echtgenoot en enkel gemeenschappelijke onroerende goederen heeft samen met die andere echtgenoot, zal de aankopende echtgenoot geen verhinderend onroerend bezit hebben op datum van de aankoopakte. Vanaf het echtscheidingsvonnis zal de echtgenoot die aankoopt en in de EOT-regelingsakte voor de volle eigendom een woning of bouwgrond is toebedeeld, krachtens artikel 1304 Ger.W. met terugwerkende kracht vanaf de neerlegging van het verzoekschrift enige volle eigenaar zijn geweest van een woning of bouwgrond. Hierdoor zal de echtgenoot ten aanzien van Vlabel op datum van de authentieke aankoopakte van de nieuwe woning verhinderend onroerend bezit hebben gehad. De voorwaarden om het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF te genieten waren door deze terugwerkende kracht achteraf bekeken niet voldaan. De echtgenoot zal het genoten tarief verliezen en een navordering verschuldigd zijn.

d. Berekening van de termijn van twee jaar

De termijn van twee jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van twee jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van twee werd gesloten.

e. Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit

Het verlaagd tarief wordt aangevraagd voor de aankoop van een enige eigen woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe het ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.

Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).

f. Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit

Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er sprake is van een ontoerekenbare onmogelijkheid om hun verbintenis na te komen waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).

g. Aankoop van woning op eerder aangekochte grond

Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief.

h. Studentenhuizen/studentenkamer

De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.

i. Handelshuis

Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief.

j. Opstalrecht

In het geval van het bestaan van een opstalrecht moet er eerst een onderscheid gemaakt worden tussen volgende hypotheses:

1. Er is sprake van een bouwgrond (zonder woning) met opstalrecht (horizontale eigendomssplitsing):
   • het bezit in volle eigendom van de bouwgrond is een verhinderend bezit
   • het opstalrecht is voor de opstalhouder geen verhinderend bezit (er staat immers nog geen woning)
2. Er is sprake van een bouwgrond met een opstal (horizontale eigendomssplitsing):
   • uit de horizontale eigendomssplitsing vloeit voort dat de opstalgever eigenaar in volle eigendom is van een bouwgrond wat verhinderend bezit uitmaakt
   • de opstal is verhinderend bezit in hoofde van de opstalhouder (volle eigendom van een woning)

k. Erfpacht

Heeft de erfpachter zelf een woning opgericht op de met erfpacht bezwaarde bouwgrond, dan is hij ingevolge het accessoir opstalrecht eigenaar van de door hem opgerichte woning voor de duur van zijn recht. De woning is verhinderend onroerend bezit in hoofde van de erfpachter.

Heeft de erfpachter het recht van erfpacht verkregen op een grond met een reeds bestaande woning, dan is hij geen eigenaar van de woning maar heeft het vol gebruiks- en genotsrecht; de woning is geen verhinderend onroerend bezit. Zijn de erfverpachter en erfpachter evenwel overeengekomen dat de eigendom van de woning toch wordt overgedragen, dan is er wel sprake van verhinderend onroerend bezit in hoofde van de erfpachter.

De erfverpachter – eigenaar van de met erfpacht bezwaarde bouwgrond /woning is geen volle eigenaar. De met erfpacht bezwaarde bouwgrond/ woning is geen verhinderend onroerend bezit voor de erfverpachter.

Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:

• € 220.000 in het algemeen
• € 240.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.

De grensbedragen van € 220.000 en € 240.000 moeten worden beoordeeld volgens de totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie in aanmerking wordt genomen.

Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.

Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.

Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF.

Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:

• Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
• Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
• Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
• Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond.