De eiseres voert als enige middel aan dat zij niet aan te merken is als belastingplichtige in de zin van artikel 2.1.2.0.1 VCF voor wat betreft acht gebouwen. Eiseres licht toe dat zij in het verleden door middel van verschillende concessieovereenkomsten aan derden het recht heeft verleend om op de kwestieuze percelen grond gebouwen en andere uitrusting aan te brengen of op te richten. Bovendien hebben de concessiehouders gebruik gemaakt van dit recht. Dit heeft tot gevolg dat er in hoofde van deze concessiehouders een accessoir opstalrecht gevestigd werd en dat deze concessiehouders - voor de duur van de concessieovereenkomsten - eigenaar zijn van de gebouwen. Op basis daarvan besluit de eiseres dat overeenkomstig artikel 2.1.2.0.1 VCF niet zijzelf, maar de concessiehouders de belastingplichtigen zijn met betrekking tot deze bebouwde percelen. Hoewel het accessoir opstalrecht niet geregistreerd werd (wat volgens eiseres ook niet verplicht is), meent eiseres dat dit ook zonder registratie tegenstelbaar is aan VLABEL. VLABEL is volgens de eiseres bij het vestigen van de onroerende voorheffing immers geen ‘derde’ in de zin van artikel 1328 Oud B.W. en bovendien is bewezen dat de overeenkomsten dateren van vóór 1 januari 2020, aldus nog de eiseres.

VLABEL meent dat eiseres terecht als de belastingplichtige werd aangemerkt omdat de niet-geregistreerde concessieovereenkomsten niet aan VLABEL tegenstelbaar zijn op grond van artikel 1328 oud B.W. VLABEL meent voor de toepassing van dit artikel als een derde te moeten worden beschouwd, waarbij VLABEL benadrukt dat de niet­tegenwerpelijkheid van de overeenkomst die partijen hebben gesloten niet verward mag worden met de niet-tegenwerpelijkheid van de datum van die overeenkomst. VLABEL licht toe dat de niet-tegenwerpelijkheid van de overeenkomst hier niet ter discussie staat en dat VLABEL niet beweert dat de concessieovereenkomsten niet zouden bestaan of niet geldig gesloten zouden zijn. Het enige VLABEL betwist, is de datum waarop die concessieovereenkomsten gesloten zouden zijn. Bij gebrek aan vaste datum in de zin van artikel 1328 oud B.W. acht VLABEL zich niet gebonden door de datum die partijen in de concessieovereenkomsten hebben vermeld en meent VLABEL dat hij ervan mag uitgegaan worden dat de overeenkomst pas later of veel later is opgemaakt. Als gevolg daarvan besluit VLABEL dat er geen concessie bestond (en dus geen recht van opstal) toen de gebouwen werden opgericht, zodat deze gebouwen overeenkomstig artikel 3.64, §1 B.W. vermoed worden eigendom te zijn geworden van de grondeigenaar, en de grondeigenaar/eiseres dan ook de onroerende voorheffing verschuldigd is.

Huidig geschil spitst zich toe op artikel 1328 oud B.W. (huidig artikel 8.22 B.W.), dat te onderscheiden is van artikel 1165 oud B.W. (huidig artikel 5.103 B.W.) en artikel 1 van de Hypotheekwet (huidig artikel 3.30, §2 B.W.).

De betwisting gaat over het aanslagjaar 2020 (toestand op 1 januari 2020) zodat terecht nog verwezen wordt naar artikel 1328 oud B.W. (dit artikel werd opgeheven bij artikel 73 van de Wet van 13 april 2019 “tot invoering van een Burgerlijk Wetboek en tot invoeging van boek 8 “Bewijs” in dat Wetboek”, BS 14 mei 2019, met inwerkingtreding op 1 november 2020, artikel 75, alinea 1 van voornoemde wet).

Daar waar algemeen aangenomen wordt dat de belastingadministratie bij de vestiging van een belasting niet als een derde kan worden beschouwd (o.m. in het kader van artikel 1 van de Hypotheekwet, huidig artikel 3.30, §2 B.W.), treedt de rechtbank VLABEL bij dat dit principe niet zonder meer kan worden doorgetrokken naar de toepassing van artikel 1328 oud B.W.

Overeenkomstig artikel 1328 oud B.W. hebben onderhandse akten, ten aanzien van derden, geen dagtekening dan van de dag waarop zij zijn geregistreerd, ofwel van de dag van het overlijden van degene of van een van degenen die de akten ondertekend hebben, ofwel van de dag waarop de hoofdinhoud ervan is vastgesteld in akten door openbare ambtenaren opgemaakt, zoals processen-verbaal van verzegeling of van boedelbeschrijving.

Artikel 1328 oud B.W. is bedoeld om al diegenen te beschermen wier rechten door een valse datum gevaar zouden lopen (vgl. DEKKERS-VERBEKE, Handboek Burgerlijk Recht, III, Intersentia 2007, randnr. 714, p. 408).

Gelet daarop moet VLABEL worden bijgetreden dat de belastingadministratie zich kan beroepen op artikel 1328 oud B.W. indien de datum van de overeenkomst determinerend is voor de heffing of de niet-heffing van belastingen.

In de rechtsleer wordt bevestigd dat de belastingadministratie als derde wordt
beschouwd bij akten die geen vaste datum hebben op grond van artikel 1328 oud B.W. (vgl. ESPEEL, J., [Het bewijs] De bijzondere positie van de fiscale administratie bij de bewijslevering van de belastbare stof — Is de fiscale administratie een derde?”, in WERDEFROY, F., Registratierechten, deel 1, (bijgewerkt tot en met BS 1 augustus 2020), Wolters Kluwer Belgium, Mechelen 2021, randnr. 247, p. 462; CULOT, A., “[La preuve] La position particulière de l’administration dans la preuve de la matière imposable — Le fisc est-il un tiers?”, in WERDEFROY, F., Droits d’enregistrement, tome I, (mise à jour jusqu’au 1er août 2024), Wolters Kluwer Belgium, Malines 2024, n° 247, p. 398).

Evenwel volgt de rechtbank VLABEL niet waar VLABEL stelt dat dit voor gevolg heeft dat de belastingadministratie de overeenkomsten die eiseres met derden sloot niet moet erkennen bij gebrek aan vaste datum overeenkomstig artikel 1328 oud B.W. Het standpunt van VLABEL dat, voor de vaststelling van de belastingplicht, met een onderhandse overeenkomst pas rekening kan worden gehouden vanaf de datum waarop deze vaste dagtekening heeft (ingevolge registratie) kan niet gevolgd worden.

De administratie neemt aan dat de partijen het bewijs van de oprechtheid van de datum van de onderhandse akten of overeenkomsten, die geen vaste datum hebben verkregen op één van wijzen die in artikel 1328 oud B.W. is voorgeschreven, tevens kunnen leveren door alle rechtsmiddelen, met uitzondering van de eed. Eenvoudige beweringen van de partijen zelf of bescheiden die enkel van hen uitgaan hebben geen bewijskracht (Aanschr. 26 maart 1956, Rec.gén.enr.not 1956, nr. 19.682, T. Not. 1956, 94. Zie in dezelfde zin: Antwerpen 17 juni 2014, Fisc.Koerier 2014 (weergave), afl. 18, 668; ESPEEL, J., o.c., randnr. 249, p. 465-466; CULOT, A., o.c., n° 249, p. 401-402).

In voorliggend geval stelt de rechtbank vast dat eiseres voor de acht betrokken percelen het bewijs levert dat de concessieovereenkomsten (stukken 1.a tot en met 8.a van eiseres) dateren van vóór 1 januari 2020.

Zo maakt eiseres jaarlijks per e-mail aan de FOD Financiën twee lijsten over met een overzicht van alle concessies in het havengebied voor het afgelopen jaar. Eiseres legt ter zake twee e-mails voor die dateren van vóór januari 2020.

Aangezien de e-mails dateren van vóór 1 januari 2020 voert eiseres met reden aan dat vaststaat dat de concessieovereenkomsten waarnaar in de bijgevoegde lijsten verwezen wordt, reeds bestonden vóór 1 januari 2020. Overigens werden per e-mail dd. 8 juli 2021 de lijst van concessies op 1 januari 2020 en de wijzigingen die plaatsvonden gedurende het jaar 2019 aan de FOD Financiën bezorgd.

Eiseres legt nog een reeks andere e-mails en documenten voor.

Op basis van het geheel van deze voorgelegde stukken samen besluit de rechtbank dat eiseres minstens aantoont dat alle concessieovereenkomsten dateren van vóór 1 januari 2020. Bijgevolg zijn deze concessieovereenkomsten tegenstelbaar aan Vlabel en dient Vlabel met deze concessieovereenkomsten rekening te houden bij de vestiging van de aanslag in de onroerende voorheffing voor het aanslagjaar 2020.

[…]

Tevergeefs verwijst VLABEL naar artikel 6 van het KB van 30 juli 2018 “betreffende het aanleggen en bijhouden van de kadastrale documentatie en tot vaststelling van de aflevering van de modaliteiten voor het afleveren van kadastrale uittreksels” (BS 9 oktober 2018).

Artikel 6 van het KB bepaalt dat de juridische mutaties uitsluitend gebeuren op basis van:

1° geregistreerde akten, verklaringen, vonnissen en arresten en hun bijlagen; waaronder geregistreerde concessieovereenkomsten;

2° akten en stukken onderworpen aan de hypothecaire publiciteit;

3° regelgeving in het algemeen.

Het toepassingsgebied van het KB is bepaald door artikel 1. Overeenkomstig dit artikel regelt het KB:

1° de wijze waarop de kadastrale documentatie wordt aangelegd en bijgewerkt;
2° het uitreiken van afschriften, uittreksels en informatie uit deze documentatie.

Het berust op een verkeerde rechtsopvatting te denken dat het Vlaams Gewest de onroerende voorheffing betreffende een belastbaar goed slechts kan vestigen op naam van de belastingplichtige aan wie het kadastraal inkomen werd toegewezen volgens de kadastrale inschrijvingen (vgl. Cass. 12 december 2008, F.07.0101.N, www.juportal.be).

De vermeldingen in het kadaster zijn niet eigendomsaanwijzend en de inschrijving door de Administratie van het kadaster (thans is dit de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, hierna de ‘AAPD’) creëert geen titel die de zakenrechtelijke verhouding van een rechtsonderhorige ten aanzien van een onroerend goed bepaalt (vgl. Gent 30 september 2014, Fiscoloog 2015, nr. 1422, p. 11). De vermeldingen van het kadaster leveren op zichzelf geen bewijs van het recht van eigendom, noch een titel in dat verband. De federale Administratie van het kadaster (thans is dit de AAPD) bepaalt niet wie eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van de belastbare goederen is, maar legt slechts het kadastraal inkomen vast dat aan een onroerend goed wordt toegekend. De inschrijving door de Administratie van het kadaster (thans de AAPD) interpreteert slechts de feiten binnen haar roeping en doelstelling, namelijk het toewijzen van een kadastraal inkomen aan goederen met het oog op belasting, zoals bepaald in artikel 471 e.v. WIB92 (vgl. Gent 25 november 2014, Fiscoloog 2015, nr. 1432, p. 13).

De kadastrale inschrijvingen zijn voor de belastingadministratie derhalve niet bindend
voor wat betreft de aanduiding van de belastingplichtige zodat het Vlaamse Gewest de
aanslag in de onroerende voorheffing kan vestigen op naam van een andere persoon dan degene op wiens naam het kadastraal inkomen is ingeschreven in de kadastrale bescheiden.

Omwille van deze redenen besluit de rechtbank dat eiseres voor de heffing van de onroerende voorheffing met betrekking tot de voornoemde acht bebouwde percelen voor het aanslagjaar 2020 ten onrechte als belastingplichtige werd aangemerkt. De bestreden aanslag dient ontheven te worden in de mate dat deze bebouwde percelen belast werden in hoofde van eiseres.