Bij onderhandse verkoopovereenkomst van 21 mei 2021 kochten belastingplichtigen in een appartementsgebouw gelegen te Brugge de woonruimte gelegen op het gelijkvloers.

Onder artikel 18 “Opschortende voorwaarde” van de overeenkomst werd het volgende vermeld:

“Bij het oprichten van het gebouw waren gelijkvloers en bovenste verdiepingen gesplitst.

lngevolge de wijzigende basisakte werden de eigendommen samengevoegd en werd de bestemming als winkel gewijzigd in private eigendom. De eigendom dient derhalve gesplitst te worden door de verkoper. Het ontwerp van deze aanvraag bij het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Brugge zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de koper. De koper wenst de eigendom in hoofdzaak aan te wenden als bijkantoor voor zijn activiteit als advocaat.

In de mate dat de basisakte, statuten of reglement van mede-eigendom dit zouden vereisen, verbinden beide partijen zich om alle initiatieven te nemen om de goedkeuring van de algemene vergadering te bekomen.

Onderhavige overeenkomst wordt bijgevolg gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning van het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Brugge voor het afsplitsen van voorschreven goed van het bovengelegen duplexappartement tevens eigendom van de verkopers in deze, binnen een termijn van twaalf maanden vanaf heden.”

Op 27 oktober 2021 werd de splitsing door het College van Burgemeester en Schepenen van de stad Brugge toegestaan en de vergunning werd aangeplakt en op 29 oktober 2021 werd de aanplakking gemeld op het omgevingsloket.

Na nazicht van de vergunning wees de (eigen) notaris van belastingplichtigen erop dat bij nauwkeurige controle gebleken was dat de laatste wijziging van de basisakte van het gebouw, zoals aangenomen bij beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars in 2007, niet opgenomen was in de gecoördineerde versie van de basisakte. Ingevolge beslissing van de algemene vergadering in 2007 was de beschrijving van het pand in de oorspronkelijke basisakte als winkelruimte gewijzigd naar woonruimte. Daardoor waren de artikelen in de oorspronkelijke basisakte waarin stond dat de bestemming winkel/kantoorruimte mocht zijn, ook geschrapt, waardoor het uitoefenen van een beroepsactiviteit niet voorzien was in de bestemming. Er was dus een beslissing van de algemene vergadering en een wijzigende basisakte nodig om dit opnieuw aan te passen aan de feitelijke en ook stedenbouwkundige vergunde toestand.

Op 28 maart 2022 keurde de algemene vergadering van mede-eigenaars, na schriftelijke stemming, de bestemmingswijziging goed.

Op 9 mei 2022 werd de notariële akte tot wijziging van de basisakte werd verleden. Daarmee werd de beslissing van 28 maart 2022 van de algemene vergadering van mede-eigenaars opgenomen in de basisakte.

De authentieke verkoopakte werd verleden en op 16 mei 2022 geregistreerd.

In de bijlage bij de aanslagbiljetten - toegezonden op 8 juli 2022 - werd toegelicht dat een belastingverhoging van 20% werd toegepast wegens laattijdigheid omdat de opschortende voorwaarde vervuld was op 18 oktober 2021 (datum waarop een vergunning werd gekregen voor het splitsen van triplex appartement tot winkel/kantoor en appartement) en de akte (pas) verleden werd op 9 mei 2022 (dus meer dan vier maanden later). Daarbij werd verwezen naar artikel 3.18.0.0.11 VCF.

Na een negatieve bezwaarbeslissing richtten belastingplichtigen een verzoekschrift aan de rechtbank.

Partijen voeren betwisting over de draagwijdte van de opschortende voorwaarde vervat in artikel 18 van de onderhandse verkoopovereenkomst van 21 mei 2021. De draagwijdte van de opschortende voorwaarde is beslissend bij de beoordeling of de notariële verkoopakte al dan niet laattijdig verleden en geregistreerd werd. Enkel bij laattijdige registratie van akten of geschriften kan een belastingverhoging van 20% worden opgelegd (artikel 3.18.0.0.11 VCF).

Belastingplichtigen menen dat de opschortende voorwaarde zich niet beperkte tot het bekomen van een omgevingsvergunning voor de splitsing van het gebouw, maar ook inhield dat de uitoefening van een advocatenpraktijk mogelijk moest zijn volgens de basisakte en zo dit niet het geval was, voordien de goedkeuring van de algemene vergadering van mede-eigenaars nodig was. Door de werking van deze opschortende voorwaarde menen belastingplichtigen dat de termijn tot registratie (vier maanden) nog niet verstreken was op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte. Volgens belastingplichtigen is de termijn van vier maanden pas beginnen lopen op 28 maart 2022, dat is de datum waarop de algemene vergadering van mede-eigenaars de wijziging van de basisakte goedkeurde. In die visie werd de notariële akte dan ook tijdig verleden en geregistreerd op respectievelijk 9 en 16 mei 2022.

VLABEL betwist dat artikel 18 dergelijke draagwijdte heeft en meent dat dit niet spoort met de letterlijke bewoordingen van de opschortende voorwaarde. Aan een duidelijke tekst mogen geen elementen worden toegevoegd, aldus VLABEL. Volgens VLABEL was er slechts sprake van één opschortende voorwaarde, met name de realisatie van het bekomen van een omgevingsvergunning. Die voorwaarde werd vervuld op 29 november 2021, de dag waarop de beroepstermijn van een maand verstreek na aanplakking en bekendmaking van de omgevingsvergunning (29 oktober 2021), zodat de termijn voor het verlijden van de notariële akte volgens VLABEL vier maanden na die datum afliep, dus op 29 maart 2022. De notariële akte werd pas verleden op 9 mei 2022, dus buiten de termijn, waardoor een belastingverhoging opeisbaar was geworden, aldus VLABEL.

De rechtbank oordeelt dat er geen sprake is van een laattijdige registratie. Er werd ten onrechte een belastingverhoging van 20% opgelegd.

Op basis van de voorgelegde stukken stelt de rechtbank vast en oordeelt zij als volgt:

Belastingplichtigen kochten de woonruimte op het gelijkvloers van het appartementsgebouw in hoofdzaak om er zijn bijkantoor te vestigen als advocaat. Het was van meet af aan de wens/bedoeling van belastingplichtigen om het onroerend goed in hoofdzaak aan te wenden als bijkantoor voor de uitoefening van zijn beroep als advocaat. Deze wens/bedoeling werd uitdrukkelijk opgenomen in artikel 18 ‘Opschortende voorwaarde’ van de onderhandse verkoopovereenkomst dd. 21 mei 2021, en wordt tevens bevestigd door de bijkomende stukken die belastingplichtigen voorleggen betreffende de totstandkoming van de onderhandse verkoopovereenkomst;

Uit de inhoud van de onderhandse verkoopovereenkomst dd. 21 mei 2021 kan worden afgeleid dat het de gemeenschappelijke bedoeling van partijen was om alles in het werk te stellen om de toekomstige bestemming van het onroerend goed juridisch mogelijk te maken alvorens de verkoop doorgang te laten vinden en de notariële akte te verlijden. Daartoe was in essentie vereist dat het gelijkvloers afgesplitst werd van het bovengelegen duplexappartement, waartoe een omgevingsvergunning nodig was vanwege het college van burgemeester en schepenen van de stad Brugge. Daarbij kan nog worden opgemerkt dat belastingplichtigen als commentaar voor de toegevoegde tekst in artikel 18 van de onderhandse verkoopovereenkomst (‘aanwenden als bijkantoor’) overigens gesuggereerd had om deze mogelijkheid (om het als bijkantoor als advocaat te kunnen gebruiken) ook best te vermelden in de aanvraag omgevingsvergunning;

De omgevingsvergunning werd aangevraagd op 7 juli 2021, en werd afgeleverd bij besluit van het college van burgemeester en schepenen op 18 oktober 2021;

Het is pas nadat de omgevingsvergunning reeds afgeleverd was, dat aan het licht kwam dat er iets (grondig) mis was met de basisakte van de appartementsmede-eigendom waardoor de mogelijkheid voor belastingplichtige om er zijn beroepsactiviteit uit te oefenen alsnog in het gedrang kwam en nog bijkomend afhankelijk bleek van een goedkeuring van de algemene vergadering van mede-eigenaars, bovendien met een bijzondere meerderheid;

De contractspartijen hebben vervolgens alles in het werk gesteld om hieraan te verhelpen. Op 28 maart 2022 vond de bijzondere algemene vergadering plaats en werd de vereiste meerderheid behaald, zodat het pad geëffend was/alle voorwaarden vervuld waren om de verkoop te laten doorgaan en de notariële akte te verlijden. De houding/handelwijze van de contractspartijen naar aanleiding van het (onverwachte) gerezen probleem met de basisakte, bevestigt opnieuw dat de beroepsuitoefening in het onroerend goed wel degelijk, en van meet af aan, een conditio sine qua non was om de verkoop te laten doorgaan, en bevestigt ook dat het de (volgehouden) gemeenschappelijke bedoeling van de contractspartijen was om deze bestemming mogelijk te maken;

De notariële akte werd verleden op 9 mei 2022. Op dat ogenblik waren er nog geen vier maanden verstreken sedert 28 maart 2022, datum waarop de opschortende voorwaarde zoals bedoeld door de contractspartijen in artikel 18 van de onderhandse verkoopovereenkomst, vervuld was. De wijzigende basisakte van de appartementsmede-eigendom werd verleden op dezelfde datum als de notariële aankoopakte.

De rechtbank stelt dus dat de vordering van belastingplichtigen terecht is en er ten onrechte een belastingverhoging (20%) werd opgelegd.