1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen:

1.1. dat de heer X, samen met zijn vriendin, in 2025 een nieuwe aankoop kan doen aan het verlaagde tarief van 2% conform artikel 2.9.4.2.11 §1 VCF,

1.2. mits hij voorafgaandelijk zijn huidige woning verkoopt,

1.3. ook als de verkoop zou gebeuren aan zijn ouders voor het vruchtgebruik en aan zijn broer voor ½ in blote eigendom (en hijzelf dus ½ in blote eigendom behoudt), dit in het kader van een familiale “gesplitste aankoop” die zijn ouders van plan zijn te doen,

1.4. dat het geheel van deze transacties voor de Vlaamse Belastingdienst geen fiscaal misbruik vormt in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag werd ingediend door notaris […], namens de betrokken partijen:

2.1. De heer X, geboren te […] op xx.xx.1991, RR […], niet gehuwd noch wettelijk samenwonend, wonende te […];

2.2. Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1997, RR […], niet gehuwd noch wettelijk samenwonend, wonende te […];

2.3. De heer A, geboren te […] op xx.xx.1961, RR […] en zijn echtgenote:

2.4. Mevrouw B, geboren te […] xx.xx.1962, RR […],

samenwonend te […].

De echtgenoten A-B zijn gehuwd te […] op xx.xx.1986 onder het wettelijk stelsel bij gebrek aan huwelijkscontract, gewijzigd doch zonder een ander stelsel aan te nemen bij akte verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2017, zo verklaard.

2.5. De heer C, geboren te […] op xx.xx.1993, RR […], niet gehuwd noch wettelijk samenwonend, wonende te […].

3. De betrokken onroerende goederen zijn:

3.1. De heer X is op heden 100% volle eigenaar van het volgende goed:

STAD […] - 8e afdeling […]

A. Een woonhuis, met aanhorigheden op en met grond, gestaan en gelegen alsvoren, […], gekadastreerd volgens recent kadastraal uittreksel sectie C nummer […], met een oppervlakte van honderd tweeënveertig vierkante meter (142 m²).

B. Een carport met afhangen en erve, gelegen alsvoren, in de zone voor carports, gekadastreerd onder […], achtste afdeling […] sectie C nummer […] met een oppervlakte van veertien vierkante meter (14 m²).

Om dit goed verkregen te hebben bij aankoop verleden voor notaris […] te […], met tussenkomst van notaris […] te […] op xx.xx.2018.

3.2. De heer X en zijn partner mevrouw Y kochten recentelijk op xx.xx.2024 volgende goed op compromis (niet-geregistreerd) aan:

STAD […]- 8e afdeling […]

Een woning met aanhorigheden op en met grond, gestaan en gelegen alsvoren, […], gekadastreerd volgens recent kadastraal uittreksel sectie A, nummer […], met een oppervlakte van drie are en achtenvijftig centiare (3a58ca).

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. De heer X wenst een nieuwe woning aan te kopen met zijn partner voor de prijs van € 429.500,00. Teneinde over de nodige fondsen voor de nieuwe aankoop te kunnen beschikken wenst hij zijn woning met carport in de […] te verkopen. De nodige voorbereidingen werden reeds getroffen voor de tekoopstelling van dit goed.

De heer A en/of zijn echtgenote mevrouw B beschikken over fondsen die zij wensen te beleggen in vastgoed, welk vastgoed zij dan wensen te verhuren. Hiervoor zijn zij op zoek naar een geschikt pand.

Daar de woning in de […] een recente woning (bouwjaar 2019) in een goede staat betreft, komt de aankoop van deze woning als een aantrekkelijke belegging voor aan de ouders van de heer X, zijnde de echtgenoten A-B.

5. In het kader van een successieplanning, wensen de echtgenoten A-B deze aankoop bovendien als “gesplitste aankoop” te doen: zij wensen de aankoop in hun hoofde te doen voor het vruchtgebruik en de blote eigendom dient te komen op naam van hun twee enige kinderen, de heren X en C.

Voor de aankoop van de blote eigendom door beide zonen zal hen elk voorafgaandelijk een bedrag geschonken worden dat overeenstemt met hun aandeel in de aankoop en de kosten van het eigendom in de […], zijnde elk ½ in blote eigendom, door hun moeder en/of hun beide ouders.

Met de geschonken gelden zal de heer C van de heer X ½ in blote eigendom aankopen in de woning met carport in de […].

Daar de heer X reeds eigenaar is van deze woning en niet van zichzelf kan aankopen, zou hij bijgevolg ½ in blote eigendom in de woning behouden doch de geschonken gelden kunnen investeren in de aankoop van de nieuwe woning in […] (ipv de verkoopprijs die hij anders voor deze helft in blote eigendom zou ontvangen).

Na de verkoop zal de heer X dus kunnen beschikken voor zijn nieuwe aankoop over de waarde van zijn huidige woning met carport: deels om deze gelden ontvangen te hebben als verkoopprijs van zijn ouders en broer en deels om deze geschonken gekregen te hebben.

Bovendien zou hij na de verkoop nog slechts over ½ in blote eigendom beschikken in de woning met carport in de […] zodoende dat voldaan is aan de voorwaarden voorzien in artikel 2.9.4.2.11 VCF voor de toepassing van het verlaagd tarief in zijn hoofde.

De echtgenoten A-B van hun kant bekomen een eigendom dat aantrekkelijk is naar verhuur toe en waarbij de verkrijging kadert in de door hen beoogde successieplanning.

6. Uit hoofde van de heer X:

De heer X wenst, zoals voormeld, zijn nieuwe aankoop te doen met de fondsen voortkomende uit de verkoop van zijn huidige eigendom en aan het verlaagd tarief zoals voorzien in artikel 2.9.4.2.11, §1, VCF. Naast de hiervoor gemelde woning met carport te […], bezit de heer X geen andere onroerende goederen en voldoet hij aan de voorwaarden voor de toepassing van artikel 2.9.4.2.11 VCF.

Zijn opzet is daarom zijn huidige eigendom voorafgaandelijk aan het verlijden van de akte betreffende zijn nieuwe aankoop te verkopen. Aangezien hij reeds het compromis voor zijn nieuwe aankoop tekende, dient de verkoop bovendien redelijk snel gerealiseerd te worden. Een verkoop aan zijn ouders/familie biedt deze zekerheid. Bovendien kunnen daarmee ook bijkomende kosten zoals de kosten voor een makelaar, publiciteit, … uitgespaard worden.

Het mag dus duidelijk zijn dat de heer X wenst te voldoen aan de voorwaarden opgelegd in artikel 2.9.4.2.11, §1, VCF. In zijn hoofde bestaat er geen intentie nog een ander goed te bezitten.

De verkoop is niet enkel fiscaal geïnspireerd. De verkoop dient immers snel ook de nodige fondsen/kredieten vrij te maken voor de nieuwe aankoop. Bij een verkoop aan een koper die nog een lening dient aan te gaan, valt te voorzien dat de akte verkoop pas later getekend kan worden.

7. Uit hoofde van de echtgenoten A – B:

De echtgenoten A – B hebben bepaalde fondsen en zijn op een punt gekomen waarop zij tot investering en familiale successieplanning wensen over te gaan. Een gesplitste aankoop met hun kinderen lijkt hiervoor geschikt: hun kinderen bekomen reeds de blote eigendom, doch zijzelf als vruchtgebruiker kunnen de huurovereenkomsten afsluiten en de huurgelden ontvangen.

Zij zouden een andere woning dan de woning in de […] kunnen aankopen bij wijze van gesplitste aankoop met hun kinderen. In dit geval zou de heer X ook ½ in blote eigendom komen te bezitten in een woning, doch zou zich de vraag naar een fiscaal misbruik minder stellen.

De aankoop van de woning in […] komt de echtgenoten A – B over als een opportuniteit: Het betreft een recente gezinswoning met carport uit 2019. Gezien de leeftijd van de woning is deze woning energiezuinig en valt te voorzien dat er zich niet snel grote kosten zullen opdringen. De woning is daarom ook interessant met het oog op verhuur door de echtgenoten A – B (als eigenaar of vruchtgebruiker).

Extra voordeel is dat de echtgenoten A – B de woning en haar voordelen/gebreken reeds kennen daar deze reeds enkele jaren door hun zoon bewoond wordt.

Gezien de opgesomde voordelen biedt de aankoop van de woning in de […] door de echtgenoten A – B een opportuniteit. Evenwel geven zij de voorkeur aan een “gesplitste aankoop” met hun kinderen en dit in het kader van successieplanning.

Een gesplitste aankoop biedt immers de mogelijkheid gelden te schenken via een bankgifte aan hun kinderen aan het vlakke tarief van 3% conform artikel 2.8.4.1.1, §2, VCF.

Een andere successieplanning bestaande uit het schenken van bestaande eigendommen door de echtgenoten A – B is ook duurder omwille van de aktekosten van deze schenkingsakte en de attesten die hierbij voorgelegd dienen te worden.

Het is de uitdrukkelijke wens hun beide kinderen gelijk te behandelen. Vandaar dat zij ook wensen dat de heer X een gelijk aandeel in blote eigendom als hun andere zoon in het door hen aangekochte goed bekomt.

8. Uit voorgaande blijkt, dat als grondslag van de voorgestelde verkoop er zowel in hoofde van de heer X als zijn ouders andere belangrijke niet fiscale motieven bestaan.

De verkoop van de woning van de heer X dient sowieso te gebeuren om de aankoop van de nieuwe woning samen met zijn partner te kunnen financieren.

Los daarvan zijn de ouders op zoek naar een investeringspand om de gelden die recent zijn vrijgekomen te investeren. Mocht de heer X zijn woning niet verkopen, zouden zijn ouders toch een ander pand hebben aangekocht.

Gezien de woning die de heer X verkoopt hen wel gekend is, geven zij er de voorkeur aan deze woning aan te kopen in plaats van een nog niet gekende woning waarbij zij het risico op eventuele verborgen gebreken hoger inschatten.

Hierdoor komen beide transacties toevallig samen.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

9. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

10. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

11. Volgende artikelen en enkel deze artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

12. De heer x en, zijn partner, mevrouw Y verklaren dat zij wensen overgaan tot de aankoop van een nieuwe woning voor een prijs van 429.500,00 euro. Ze wensen aan te kopen aan het tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) nadat de woning te […] gesplitst werd verkocht aan de ouders voor het vruchtgebruik en aan zijn broer voor de helft blote eigendom.

13. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepaling

14. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;
• een combinatie tussen het tarief van 2% en de meeneembaarheid is uitgesloten.

15. Het tarief van 2% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Het eerste luik van de uitsluitingsregel betreft dus het onroerend bezit van de enige koper of, indien er meer dan één koper is, van elk van die kopers afzonderlijk.

16. Dat de decreetgever door middel van een verlaagd tarief een duwtje in de rug wou geven aan kopers die hun enige gezinswoning kopen, blijkt zeer duidelijk uit de memorie van toelichting bij het Programmadecreet van 23 december 2021, waarbij het bestaande verlaagd tarief voor de enige eigen gezinswoning verder werd verlaagd naar 3%:

“De voorgestelde wijzigingen worden ingevoerd als stimulans voor (jonge) kandidaat-kopers om een enige eigen woning te kunnen verwerven.

Door de stijgende woningprijzen, mede door de coronacrisis en de beperkingen

van de leningscapaciteit, vormen de huidige tarieven van 6% en 5% bovenop de aankoopprijs een belemmering voor vele potentiële kopers. Om hieraan tegemoet te komen, wordt het tarief voor de aankoop van een enige eigen gezinswoning verlaagd van 6% naar 3%.” (eigen benadrukking)

Dat dit verlaagd tarief niet van toepassing is voor investeerders, zijnde kopers van een niet-enige woning, blijkt uit hetzelfde decreet, waarbij het algemeen tarief werd verhoogd naar 12%. De memorie van toelichting is hierover zeer duidelijk:

“Hiertegenover wordt het algemeen tarief van het verkooprecht verhoogd van 10% naar 12%. Deze verhoging zal gelden voor de aankoop van de niet-enige woning (zoals een tweede of derde woning), bouwgrond en niet-residentieel vastgoed.

Deze wijziging beoogt de oververhitting van de woonmarkt tegen te gaan. Door de lage rente is het zeer interessant voor investeerders om te beleggen in onroerend goed. Zij komen in directe concurrentie met de eerste (jonge) kopers, die, omwille van het prijsopdrijvend effect van vraag en aanbod, hierdoor uit de boot vallen. Er wordt nu getracht door enerzijds het tarief te verlagen voor de enige woning en anderzijds het tarief te verhogen voor de tweede, derde enzovoort woning, de kloof tussen eerste (jonge) kopers en investeerders te verkleinen.” (eigen benadrukking)

17. Maar ook eerder werd al verduidelijkt dat het verlaagd tarief van toepassing is voor de “enige” woning van de koper(s). De memorie bij de het decreet van 18 mei 2018 (waarbij het verlaagd tarief voor de enige woning werd ingevoerd) licht het volgende toe bij artikel 2.9.4.2.11 VCF:

“Zo kunnen enkel natuurlijke personen van het voordeel genieten, de kopers mogen noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond (enige woning) in volle eigendom hebben, het moet gaan om een zuivere aankoop, en de verkrijgers moeten hun hoofdverblijfplaats vestigen in het nieuw aangekochte onroerend goed binnen de 2 jaar. De termijn van 5 jaar die vandaag bij het abattement is voorzien bij aankopen van een bouwgrond wordt voor het nieuwe verlaagde tarief van 7% niet weerhouden aangezien aankopen van bouwgronden van dit tarief worden uitgesloten.

…

Verder wordt uit de ‘klein beschrijf’-regeling de decretale tolerantie van het zogenaamd causaal verband (negatie van het actueel onroerend bezit in geval van snelle vervreemding en mits een oorzakelijk verband tussen deze vervreemding en de nieuwe aankoop kan worden aangetoond) geïmporteerd en overgenomen in de voorwaarden van het nieuwe gezinstarief. Het geeft de kopers immers een zekere gemoedsrust dat ze hun eerste woning niet moeten verkopen, vooraleer ze een nieuwe kunnen aankopen tegen het nieuwe gunsttarief.” Parl.St. Vl.Parl. 2017-18, nr. 1533/1,.5.” (eigen benadrukking)

18. Zoals te lezen is in voorgaand citaat van de memorie van toelichting is de regeling voor het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF zowel op het voormalige klein beschrijf als op het voormalige abattement geënt. Hiernaar wordt ook expliciet verwezen. Voor beide gunstregimes moest het gaan om de enige woning van de koper(s).

19. De voorwaarde dat het moest gaan om de enige woning van de koper werd in het kader van het klein beschrijf bepaald in artikel 54 W.Reg. door artikel 36 van de wet van 19 juli 1979 (B.S., 22.08.1979).

Sinds 1 januari 1980 kon het verlaagd tarief voor een bescheiden woning niet worden toegepast “indien de verkrijger of zijn echtgenoot reeds, voor het geheel in volle of in blote eigendom, een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en dat door hen of door een van hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn is verkregen”. De memorie van toelichting stelt daarover het volgende: “voor de aankoop van een bescheiden woning mag de rechthebbende op de vermindering geen andere woning bezitten op het ogenblik van de aankoop, behoudens indien ze verkregen werd uit de erfenis van de ouders of de grootouders;” (eigen benadrukking)

20. Voor de toepassing van het abattement stelde de memorie van toelichting bij het decreet van 1 februari 2002 tot wijziging van het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, het volgende:

“Dit artikel voert een abattement in ten voordele van de verwerving door natuurlijke personen van een woning die hen tot hoofdverblijfplaats zal dienen. De bedoeling van deze maatregel is dat het abattement een aanvulling zal vormen op het concept van de meeneembaarheid. (…)

Een combinatie van de meeneembaarheid met het abattement is uiteraard uitgesloten, integendeel de twee voordelen beogen een verschillende doelgroep. De meeneembaarheid geldt voor die belastingplichtigen die reeds hun hoofdverblijfplaats in eigendom hebben, het abattement geldt voor die belastingplichtigen die hun eerste woning aankopen. (…)”. (eigen benadrukking)

In de federale circulaire nr. 3-4 (AFZ/2001-1131 - Dos. 279) dd. 17.01.2002 (fisconetplus.be) is i.v.m. het abattement aanvullend het volgende opgenomen:

“De meeneembaarheid houdt enkel een fiscaal voordeel in voor degenen die hun hoofdverblijfplaats overbrengen naar een nieuw, aangekocht onroerend goed met wederverkoop van het onroerend goed waar voorheen hun hoofdverblijfplaats was gevestigd. De Vlaamse Regering wou ook iets doen voor degenen die nog geen eigenaar zijn voor de geheelheid van een onroerend goed dat kan dienen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen. Daarom heeft de Vlaamse Regering haar oorspronkelijk voorstel aangevuld met een voordeel voor laatstbedoelden.” (eigen benadrukking)

21. Tot slot kan ook nog verwezen worden naar de zogenaamde tolerantie “causaal verband”. De regeling voor causaal verband was initieel een zuiver administratieve tolerantie die werd toegepast bij het klein beschrijf. Zoals hoger toegelicht konden kopers enkel genieten van het klein beschrijf als zij geen andere woning hadden op het ogenblik van de aankoop.

Deze regelgeving werd strikt toegepast, zo blijkt uit de circulaire nr. 14/1995 dd. 15 december 1995:

“Steeds, dient het recht van 12,5 pct. geheven te worden op de aankoopakte, tenzij de akte van wederverkoop van de onroerende goederen in bezit tegelijkertijd ter registratie wordt aangeboden.”

Diezelfde circulaire haalt daarnaast de toepassing aan van een administratieve tolerantie, waarbij:

“(…) in de geregistreerde aankoopakte de bedoeling geuit wordt zich volledig en ten bezwarende titel van de goederen of, in voorkomend geval, van al de delen die men bezit in een zelfde goed (of in verschillende goederen) te ontdoen.

Aangezien het om een administratieve tolerantie gaat, wordt ze door de rechtbanken niet erkend (zie R.J., R 55.10.01 tot 04).

De vervreemding dient plaats te grijpen binnen een redelijke termijn, te beoordelen in de stand der feiten. In ieder geval dient zij plaats te hebben binnen de twee jaar volgend op de registratie van de aankoopakte.”

Dit wordt bevestigd in de latere circulaire van circulaire nr. 5/2003 (Dos. EE/L7) dd. 18.03.2003.

Naast de vervreemding binnen een redelijke termijn, diende ook het causaal verband aangetoond te worden tussen de aankoop van de nieuwe woning en de verkoop van de andere woning. Hieruit moest blijken dat het nooit de bedoeling was om op hetzelfde moment eigenaar te zijn van de nieuw aangekochte woning en van de oude woning.

De initieel louter administratieve tolerantie, werd uiteindelijk decretaal verankerd in artikel 2.9.4.2.11 VCF. Ze was voordien niet afdwingbaar voor een rechtbank.

22. In casu is de heer X reeds eigenaar van een woning. Indien er geen vervreemding (in casu verkoop via gesplitste aankoop) zou plaatsvinden van deze woning voor de aankoop van de nieuwe woning zouden de aanvragers slechts in aanmerking komen voor het verlaagd tarief van 2% indien hij de huidige woning te […], voor de volle eigendom ten bezwarende titel zou vervreemden na de aankoop van de woning en dit binnen de 2 jaar. Bij gebreke aan vervreemding zou hij op zijn aandeel in de nieuwe aankoop het 12% tarief verschuldigd zijn.

De heer X geeft aan voorafgaand aan de aankoop van de nieuwe koopwoning de woning te […], via gesplitste aankoop te verkopen aan zijn ouders voor het vruchtgebruik en aan zijn broer voor 1/2de blote eigendom, waardoor hij op het ogenblik van het verlijden van de aankoopakte betreffende de nieuwe koopwoning niet meer de geheelheid volle eigendom van een woning zal bezitten. Dit zou ervoor zorgen dat hij wel van het 2%-tarief zou kunnen genieten. De voorafgaande gesplitste verkoop van de woning te […], levert de heer X dus een aanzienlijk fiscaal voordeel op.

23. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt zeer duidelijk dat de decreetgever deze laatste situatie niet voor ogen had. Het verlaagd tarief is niet bedoeld voor investeerders, te weten kopers van een tweede, derde… woning, maar wel voor (jonge) eerste kopers. Door de voorafgaande gesplitste verkoop plaatst de heer X zich op een kunstmatige manier in de situatie van de door de decreetgever beoogde doelgroep.

Hij behoudt immers de helft blote eigendom terwijl hij indien hij de woning te […], na de authentieke aankoopakte zou vervreemden de geheelheid volle eigendom zou moeten verkopen om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief.

24. De geplande opeenvolgende verrichtingen maken fiscaal misbruik uit in de zin van art. 3.17.0.0.2 VCF aangezien er geen redelijke termijn zal verstreken zijn tussen de gesplitste verkoop van de woning te […] en de nieuwe aankoop en er dus eenheid van opzet kan worden aangenomen.

De niet-fiscale motieven wegen bovendien niet op tegen de fiscale motieven:

• de opportuniteit van de ouders kan ook bereikt worden door een andere woning die zich in goede staat bevindt bij gesplitste aankoop aan te kopen;
• een schenking van gelden aan de kinderen kan ook buiten de hiervoor beschreven situatie;
• de snelheid van de gesplitste verkoop terwijl de verkoop aan een derde, die eventueel ook nog een lening moet aangaan, meer tijd in beslag neemt en de aankoopovereenkomst m.b.t de nieuwe woning reeds getekend is.

Met de voorafgaande gesplitste verkoop zal geen rekening worden gehouden en op de heer X zijn aandeel in de de aankoop van de nieuwe koopwoning zal het verkooptarief van 12% i.p.v. 2% worden geheven.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.