1. De aanvraag tot voorafgaande beslissing strekt ertoe om de bevestiging te bekomen dat een vervreemding onder bezwarende titel tussen partijen van het vakantieverblijf, hieronder omschreven, een geldige vervreemding is in hoofde van De Heer Y om het verlaagd tarief van 2 % te genieten op de aankoop van zijn onverdeeld deel in de woning te […], tevens hieronder omschreven.

2. De aanvraag heeft betrekking op volgende artikels:

• art. 2.9.4.2.11. VCF
• art. 3.17.0.0.2. VCF

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

3. De aanvraag wordt ingediend door Mr. […] voor Notaris […] met kantoor te […].

De aanvraag wordt ingediend in naam van volgende ‘Partijen’:

3.1 Mevrouw X, rijksregisternummer […], geboren te […] op xx.xx.1979, echtgescheiden, wonende te […]),

3.2 De Heer Y, Rijksregister nummer: […], geboren te […] op xx.xx.1984, ongehuwd, wonend te […].

4. Mevrouw X en De Heer Y zijn samenwonenden, die een verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd voor de ambtenaar van de burgerlijke stand van de stad […] op xx.xx.2012.

Zij hebben samen één dochter, Juffrouw Z, geboren op xx.xx.2012.

Mevrouw X heeft nog twee kinderen:

• Juffrouw A, geboren op xx.xx.2008;
• Jonge Heer B, geboren op xx.xx.2006;

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

5. Mevrouw X en De Heer Y zijn eigenaars van volgend onroerend goed: Gemeente […], tweede afdeling […]

Een vakantieverblijf op en met grond, volgens titel in het domein […], gelegen volgens titel en thans te […], kadastraal bekend sectie C, nummer […], met een oppervlakte volgens titel en thans van negenhonderd éénenvijftig vierkante meter (951 m²).

Het Kadastraal Inkomen bedraagt € 255,00.

• Mevrouw X voor 80 % in volle eigendom
• De Heer Y voor 20 % in volle eigendom.

Het goed was het ouderlijk vakantieverblijf van Mevrouw X, door haar ouders, De Heer C en mevrouw D, aangekocht in 2004.

Ingevolge het overlijden van De Heer C heeft Mevrouw X 1/4de blote eigendom van het vakantieverblijf vererfd, haar zus Mevrouw E ook 1/4de blote eigendom en haar moeder Mevrouw D 1/2de vruchtgebruik, deze laatste was tevens eigenaar van 1/2de volle eigendom.

De familie C-D wenste destijds dat het vakantieverblijf in de familie bleef aldus was het de bedoeling dat Mevrouw X de aandelen van haar zus en haar moeder zou overnemen en hun aandelen zou uitbetalen.

Voor deze overname zou een financiering worden aangegaan bij […]. Echter […] vereiste dat niet enkel Mevrouw X zou optreden als kredietnemer maar dat ook haar wettelijk samenwonende partner, De Heer Y, zou tussen komen als kredietnemer. Tevens vereiste de bank dat De Heer Y als kredietnemer ook minstens deels eigenaar zou worden van het onroerend goed.

Zodat er niet werd overgegaan tot een zuivere afstand van Mevrouw D en Mevrouw E aan Mevrouw X, maar dat er, blijkens akte verleden voor Meester […], Notaris te […], op xx.xx.2019, werd overgegaan tot een verkoop van 20 % volle eigendom aan De Heer en afstand van het saldo aan Mevrouw X.

Zodat De Heer Y en Mevrouw X in de verhouding 20 % volle eigendom – 80 % volle eigendom eigenaar zijn.

Het is echter steeds zo geweest dat Mevrouw X alleen de mensualiteiten van het krediet bij […] heeft voldaan. De Heer Y heeft aldus geen eigen gelden geïnvesteerd in het vakantieverblijf.

Dat het niet de bedoeling was dat De Heer Y zakelijke rechten zou verkrijgen op het vakantieverblijf, maar dat partijen dit later door een overname van het krediet/overdracht van de 20 % volle eigendom wensten te corrigeren.

Het door Mevrouw X betaalde deel in het krediet voor de aankoop van de 20 % door De Heer Y zou dan aldus verrekend worden in de overnameprijs.

6. Verkoop woning […]

De Heer Y is eigenaar van de geheelheid in volle eigendom van een woning te […].

De woning in de […] wordt momenteel te koop aangeboden. Het is de bedoeling om de verkoopopbrengst van de woning te gebruiken ter aankoop van de nieuwe gezinswoning gezamenlijk door De Heer Y en Mevrouw X.

7. Aankoop van een woning te […]

De Heer Y en Mevrouw X kochten een woning aan te […], hetzij:

Stad […] – 14de afdeling […]

Een woning op en met grond en aanhorigheden gelegen […], gekadastreerd volgens recent kadastraal uittreksel sectie C, nummer […] voor een oppervlakte van 21a 28ca en met een kadastraal inkomen van duizend vijfenzestig euro (€ 1.065,00).

Het dossier bevindt zich momenteel in de fase van de opzoekingen ter opstelling van de notariële akte.

Het is de bedoeling dat De Heer Y de verkoopopbrengst van zijn woning te […] (zie hierboven) aanwendt ter financiering van de aankoop (met een overbruggingskrediet). Het saldo zou worden gefinancierd met een krediet aangegaan door De Heer Y en Mevrouw X.

De Heer Y zal aldus een grotere inbreng doen in de aankoopprijs van de woning. Het is op heden nog niet besloten of deze ongelijke investering zich zal vertalen in de eigendomsverhoudingen in de aankoop of dat er door elk van de kopers 50 % zal worden aangekocht en er zal worden gewerkt met een schuldbekentenis.

8. kredieten

Momenteel loopt een krediet bij […] bank voor overname van het vakantieverblijf (zie hierboven). Op heden staat er nog een kapitaal van +/- € 44.000,00 open met een resterende termijn van 9 jaar

Voor de financiering van het saldo van de aankoopprijs van de woning te […] zal er een krediet worden aangegaan bij […].

Tevens zal er een krediet worden aangegaan ter overbrugging van de aankoop van de woning te […] en de verkoop door De Heer Y van zijn woning te […].

9. De Heer Y en Mevrouw X nemen zich het volgende voor:

Hetzij:

1. Door de vermindering van het openstaand kapitaal in hoofde van de lening door […] voor de overname van het vakantieverblijf zal Mevrouw X in staat zijn om deze alleen af te betalen. De Heer Y en Mevrouw X nemen zich voor het ontslag van De Heer Y als kredietnemer in dit dossier aan te vragen aan […].
2. Vervolgens zou Mevrouw X de 20 % volle eigendom van De Heer Y in het vakantieverblijf overnemen (onder bezwarende titel, mits verrekening van de betalingen die zij heeft verricht in het krediet voor de betaling voor het aandeel van 20 % dat De heer Y verkreeg in het vakantieverblijf) zodat zij, zoals initieel voorzien voor de geheelheid in volle eigendom eigenaar zou worden van het vakantieverblijf
3. De Heer Y en Mevrouw X kopen de woning te […] aan. Dit met een nieuw krediet bij […] en een overbruggingskrediet in afwachting van de verkoop van de woning te […]

De aankoop zou gebeuren hetzij 50/50, hetzij in een aankoopverhouding die de meerinvestering van De Heer Y in het goed reflecteert.

4. De woning in […] te […] wordt door De Heer Y verkocht.

Hetzij:

Een lichte gewijzigde volgorde van verrichtingen waarin overname van de 20 % volle eigendom chronologisch na de aankoop van de woning te […] plaatsvindt, hetzij wel binnen korte termijn (zeker binnen de 2 jaar) na de aankoop van de woning te […].

10. Volgens Mevrouw X en De Heer Y maakt deze opvolging van transacties geen fiscaal misbruik uit in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF, zodat De Heer Y zijn aandeel in de woning te […] (hetzij 50 % hetzij een groter aandeel door zijn meerinvestering) kan aankopen aan het verlaagd tarief van 2 % [1], aangezien er andere motieven zijn dan de fiscale om tot deze transacties over te gaan, met name:

10.1. Rechtzetting van de situatie die gewenst was in 2019

Dat het nooit de bedoeling is geweest dat De Heer Y mee eigenaar zou worden in het vakantieverblijf. Dat dit enkel gebeurde omdat […] niet aanvaardde dat Mevrouw X alleen als kredietnemer zou optreden en dat aangezien De Heer Y optrad als kredietnemer hij eigendomsrechten in het vakantieverblijf moest verwerven, onder de voorwaarden die […] oplegde.

Dat Mevrouw X ook de verkrijging van de 20 % door De Heer Y volledig met haar eigen gelden heeft gefinancierd, dit terwijl zij voor dit aandeel in de financiering geen eigendomsrechten verkregen heeft in het vakantieverblijf.

Dat zij aldus slechts een chirografaire vordering heeft op De Heer Y heeft voor haar meerinvestering in het vakantieverblijf, zonder uitvoerbare titel ten opzichte van De Heer Y en zonder koppeling van haar schuldvordering aan de meerwaarde van het vakantieverblijf.

Aangezien het verschuldigde kapitaal van het krediet op heden dermate verminderd is, is Mevrouw X in de mogelijkheid om het krediet volledig over te nemen en De Heer Y te laten ontlasten door […] als kredietnemer.

Zo zijn Mevrouw X en De Heer Y in de mogelijkheid om de eigendomsrechten van het vakantieverblijf in overeenstemming te brengen met de exclusieve financiering van Mevrouw X en alle zekerheden die deze met zich meebrengt.

10.2. Successieplanning

Volgens het wettelijk erfrecht erven de 3 kinderen van Mevrouw X: Z, A en B, allen voornoemd, elk een gelijk deel in volle eigendom van haar nalatenschap (behoudens de gezinswoning waar zij de blote eigendom zullen erven).

Dit betekent dat zonder de voorgenomen transacties zij van de 80 % volle eigendom van het vakantieverblijf elk 1/3de zullen erven in volle eigendom, zodat zij elk (afgerond) 26,67 % volle eigenaar zullen zijn.

Volgens het wettelijk erfrecht in de nalatenschap van De Heer Y erft enkel zijn dochter: Z, voornoemd, de volle eigendom van zijn aandeel, 20 % volle eigendom, in het vakantieverblijf.

Zodat na overlijden van Mevrouw X en De Heer Y, eigenaar zullen zijn (afgerond):

• Z voor 46,67 % volle eigendom;
• B voor 26,67 % volle eigendom;
• A voor 26.67 % volle eigendom;

Dat Mevrouw X wenst dat haar ouderlijk vakantieverblijf naar de volgende generatie overgaat en dat haar kinderen elk een gelijk aandeel in het vakantieverblijf bekomen, hetzij elk 1/3de in volle eigendom.

Dat deze gelijke toebedeling enkel maar kan worden bereikt door het vakantieverblijf volledig in het vermogen van Mevrouw X te laten terechtkomen.

Dat dit niet mogelijk is door toebedeling door De Heer Y via testament, aangezien:

• Er reservataire beperkingen zijn aangezien De Heer Y maar één kind heeft;
• Een testament voor wijziging vatbaar is, éénzijdig door De Heer Y;

10.3. Bestemming van het goed als “vakantieverblijf”

Ten overvloede halen cliënten aan dat het goed dat overgenomen zou worden een vakantieverblijf betreft, met een nuttige oppervlakte van 48 m², en dat het vakantieverblijf aldus niet als volwaardige (gezins)woning kan worden aanzien.

Verwijzende naar de rechtspraak van de Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling gent, dd. 2 december 2022 zoals bevestigd door het Hof van Beroep te Gent op 28 mei 2024, dat er hier geen mate van standvastigheid en permanentie van de bewoning mogelijk is zodat cliënten er niet hun dagdagelijkse leefomgeving met een zekere duurzaamheid kunnen organiseren.

Cliënten wetende dat dit een feitenkwestie betreft zodat dit niet de hoofdargumentatie van hun uiteenzetting uitmaakt.

Dat indien er ter beoordeling van de kwalificatie van woning aanvullende stukken dienen te worden voorgelegd door Mevrouw X en De Heer Y, zij uw diensten verzoeken om dit te communiceren aan Notaris […], indiener van deze aanvraag, zodat zij hiervoor het nodige kunnen doen.

10.4. Aankoop van De Heer Y voor meer dan 50% volle eigendom van de woning in de […] te […]

De Heer Y en Mevrouw X zouden de woning te […] aankopen in een nog te bepalen eigendomsverhouding, hetzij 50/50 met een schuldbekentenis van Mevrouw X wat betreft de meerinvestering door De Heer Y, hetzij in een eigendomsverhouding die de investering van beide partijen reflecteert, dus meer dan 50 % voor De Heer Y.

Dat dit niet zou geschieden omwille van fiscale motieven om de belastbare grondslag in hoofde van De Heer Y te verhogen, maar teneinde De Heer Y meer zekerheden te geven die eigendomsrechten op een goed met zich meebrengen die er niet zijn indien de compensatie geschiedt door een loutere schuldbekentenis, met name:

• Als loutere schuldenaar komt De Heer Y slechts chirografair tot zijn meerinvestering;
• Een loutere schuldbekentenis geeft De Heer Y geen uitvoerbare titel ten opzichte van Mevrouw X;
• Bij een waardestijging van de woning is er rechtspraak die in weerwil van gesloten overeenkomsten besluit dat de meerwaarde niet dient verrekend te worden in het meer geïnvesteerde bedrag, zodat De Heer Y enkel de geïnvesteerde som zou terugkrijgen met een verdeling van meerwaarde tussen beide eigenaars;

11. Concluderend

De Heer Y en Mevrouw X, verzoeken van U de bevestiging te verkrijgen, gezien de voorafgaande uiteenzetting dat:

De voorgenomen verrichtingen zoals omschreven onder randnummer 8 zowel in het geval van een eerste afstand van het vakantieverblijf voor de aankoop van de woning te […] als bij een afstand na de aankoop van de woning in […] binnen de 2 jaar, niet gevat zijn door de antimisbruikbepaling van artikel 3.17.0.0.2 VCF en dat De Heer Y zijn aandeel in de woning te […] kan aankopen mits het verlaagd tarief van 2 % op zijn aandeel, zowel in het geval hij aankoopt voor 50 % in volle eigendom zowel als in het geval dat hij aankoopt voor een groter aandeel in volle eigendom en dit om zijn grotere investering in het goed te compenseren.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

12. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

13. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

14. Het besluitvormingsorgaan doet geen feitenbeoordeling en doet daarom geen uitspraak of de onroerende goederen te […] en te […] (benoemd in randnummer 4 en randnummer 6) woningen zijn.

15. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet voor het bijbehorende terrein worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.”

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

16. De aanvragers hebben in navolgende correspondentie verduidelijkt dat ze opteren voor het tweede scenario aangehaald in randnummer 9 waarbij eerst de nieuwe woning wordt aangekocht en vervolgens de onverdeeldheid van de vakantiewoning zou worden beëindigd omdat tegen de uiterlijke termijn van het aankoopdossier niet alle administratieve opzoekingen voor het afstandsdossier zullen vervolledigd zijn. Verder hebben ze verduidelijkt dat de nieuwe woning te […] wordt aangekocht in de eigendomsverhouding van 80% voor de heer Y en 20% voor mevrouw X.

17. Het tarief van 2% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

18. De uitsluitingsregel wordt beoordeeld op datum van de authentieke aankoopakte van de woning te […]. Het gezamenlijk bezit van de vakantiewoning, beschreven in randnummer 5, op die datum verhindert de toepassing van het verlaagd 2% tarief. Voor de heer Y verhindert ook zijn eigendom van de woning te […] de toepassing van het verlaagd tarief.

Art. 2.9.4.2.11, §3 VCF laat toe dat het verlaagd tarief kan worden genoten als de koper zich ertoe verbindt het verhinderend onroerend goed volledig en ten bezwarende titel te vervreemden uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en het verlaagd tarief.

Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat deze woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.

19. De aanvragers vragen of de heer Y zal voldoen aan zijn verbintenis van artikel 2.9.4.2.11, §3 VCF door zeker binnen de twee jaar zijn volledig deel in de vakantiewoning te […] ten bezwarende titel over te dragen aan de mede-verkrijger van de nieuwe woning te […].

20. De toepassing van het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11. VCF wordt per verkrijger beoordeeld. De heer Y zal zijn volledige deel in het gezamenlijk verhinderend onroerend bezit onder bezwarende titel vervreemden en toont aan dat het nooit de bedoeling was om zijn deel in de vakantiewoning en zijn deel in de nieuwe gezinswoning tegelijk aan te houden. Hij zal bij tijdige vervreemding voldoen aan de voorwaarden van artikel 2.9.4.2.11, §3 VCF.

21. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepalingen.

Gelet op de concrete feitenconstellatie en de in de aanvraag opgenomen motivering, is het besluitvormingsorgaan van oordeel dat de voorgelegde verrichting in casu geen fiscaal misbruik uitmaakt van voormelde artikelen, in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.