1. De aanvraag strekt ertoe:

1.1. bevestiging te krijgen dat de verkoop van de woning te […] door de partijen onder punt 2.1. aan de partij onder punt 2.2. aanzien worden als geldige vervreemding ten bezwarende titel in de zin van artikel 2.9.4.2.11, §3, van de Vlaamse Codex Fiscaliteit;

1.2. bevestiging te krijgen dat deze verrichting, rekening houdend met de uiteengezette gegevens, ingegeven is door andere dan fiscale motieven en dus geen fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF uitmaakt.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend namens:

2.1. De Heer X, geboren te […] op xx.xx.1982, nationaal nummer […], en zijn echtgenote Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1980, nationaal nummer […], samen wonende te […].

Gehuwd te […] op xx.xx.2014 onder het wettelijk stelsel ingevolge huwelijkscontract verleden voor Notaris […] te […] op xx.xx.2014, ongewijzigd tot op heden.

2.2. De naamloze vennootschap “Z”, met zetel te […], ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer […], ondernemingsrechtbank […], afdeling […].

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. De partijen onder punt 2.1. zijn eigenaar van een woning te […], ingevolge aankoop bij akte verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2025, overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid te […] op xx.xx.2025 onder nummer […], hierna omschreven:

STAD […] - EERSTE AFDELING

Een woning met aanhorigheden op en met grond, […], ten kadaster bekend volgens kadastrale legger sectie B nummers […], en volgens titel sectie B nummers […] en […], met een globale oppervlakte volgens kadastrale legger en titel van tweeënnegentig are zevenenveertig centiare (92a 47ca) en met een totaal kadastraal inkomen van 2.178,00 euro.

De aankoop werd gedaan mits een prijs van ACHTHONDERDVIJFENVEERTIGDUIZEND EURO (845.000,00 EUR).

Gezegde aankoop vond plaats met toepassing van het verlaagd tarief van 2% wegens aankoop van een enige eigen woning en waarbij de partijen, vermeld onder punt 2.1. zich ertoe verbonden hebben het verhinderend bezit, zijnde de woningen te […] en […] welke hen op heden nog toebehoren, binnen de 2 jaar ten bezwarende titel te vervreemden.

Voormelde akte verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2025, geregistreerd op het kantoor Rechtszekerheid te […] op xx.xx.2025, Register […], kwijting Vlaamse Belastingdienst: betaald op xx.xx. 2025 het bedrag van 16.900,00 euro (kohierartikel […]), vermeldt letterlijk hetgeen volgt:

“2. Registratierechten : vermindering

De koper vraagt om toepassing van het verlaagde tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11. van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en verklaart dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:

1° de zuivere aankoop van een woning;

2° de verkrijging door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;

3° geen verhinderend actueel onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).

De koper verklaart nochtans volgende woningen en/of bouwgronden te bezitten:

STAD […] – TWEEDE AFDELING

A) Een woning met aanhorigheden op en met grond, […], ten kadaster bekend volgens kadastrale legger sectie D nummers […], met een totale oppervlakte volgens kadastrale legger en titels van vijfendertig are twintig centiare (35a 20ca) en met een totaal kadastraal inkomen van 752 euro;

B) Een woning met aanhorigheden op en met grond, […], ten kadaster bekend volgens kadastrale legger sectie D nummers […], met een totale oppervlakte volgens kadastrale legger en titel van zes are vijftig centiare (6a 50ca) en met een totaal kadastraal inkomen van 747 euro.

De koper verklaart dat het niet zijn bedoeling is om deze goederen samen met het nieuw aangekochte goed te behouden omdat de gelden van de verkoop zullen aangewend worden tot terugbetaling van het overbruggingskrediet.

Tot behoud van het verlaagde tarief verbindt hij zich ertoe:

1° aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden);

2° om de hierboven vermelde onroerende goederen binnen de 2 jaar van de authentieke akte van deze verkrijging volledig en onder bezwarende titel te vervreemden.”.

4. Uit bovenstaande verklaring, opgenomen in de eigendomsakte, blijkt duidelijk dat de partijen geenszins de bedoeling hadden het verhinderend onroerend bezit te behouden, gezien de gelden van de verkoop van de goederen […] aangewend zullen worden tot terugbetaling van het overbruggingskrediet aangegaan voor de aankoop van de woning te […].

De partijen, vermeld onder punt 2.1., hebben de woning te […] inmiddels verkocht bij onderhandse overeenkomst de dato xx.xx.2025.

De echtgenoten X-Y, zijnde de partijen onder punt 2.1., wensen thans de woning te […] te verkopen aan de partij, vermeld onder punt 2.2., zijnde de naamloze vennootschap “Z”.

De Heer X is eigenaar van alle aandelen van de naamloze vennootschap “Z”.

5. Artikel 2.9.4.2.11. van de Vlaamse Codex Fiscaliteit bepaalt dat om te genieten van de verlaagde tarieven voor de aankoop van de enige eigen woning, de koper nog geen volledige en volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond. Is dit wel het geval, dan kan de koper toch direct genieten van de verlaagde tarieven onder de voorwaarden bepaald in artikel 2.9.4.2.11, §3, van de Vlaamse Codex Fiscaliteit, welke luidt als volgt:

“§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

(...).”.

De partijen, vermeld onder punt 2.1., menen dat zij voldoen/zullen voldoen aan de voorwaarden van §3, gezien:

1/ in de aankoopakte van de woning te […], de vereiste vermeldingen voorkomen: zie hoger;

2/ zij de goederen te […] en […], binnen de termijn van 2 jaar ‘volledig en ten bezwarende titel’ zullen vervreemden:

° De woning te […] is inmiddels verkocht bij onderhandse overeenkomst de dato xx.xx.2025.

° De woning te […] door partijen, vermeld onder punt 2.1. aan partij, vermeld onder punt 2.2. zou plaatsvinden mits betaling van de prijs van 270.000 euro waarop het evenredig verkooprecht zal verschuldigd zijn. Het gaat aldus effectief om een zuivere verkoop en geen inbreng in de naamloze vennootschap.

3/ er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding van de woningen te […] en […] en de verkrijging van de woning te […] tegen het verlaagd tarief:

Zoals door de partijen, vermeld onder punt 2.1. in de aankoopakte verklaard zullen de gelden van de verkopen van de […] en […] aangewend worden tot terugbetaling van het overbruggingskrediet aangegaan bij de aankoop van […].

De verkopen van beide woningen te […] en […] zijn noodzakelijk in het kader van de financiering van de aankoop van de woning te […], welke gefinancierd wordt door 1) de verkoop van de […] (gezinswoning van de partijen vermeld onder punt 2.1.) de verkoop van de […] (woning die wordt verhuurd) en 3) een extra langetermijn-krediet van 265.000,00 euro. Het bekomen van een hoger privé-krediet, teneinde de […] te kunnen behouden, was voor de bank geen optie.

6. Daarnaast menen de partijen onder punt 2.1. en 2.2 dat er geen sprake kan zijn van enig fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Partijen wensen deze overeenkomst immers te sluiten met de volgende (niet-fiscale) motieven:

6.1. Zoals hoger uiteengezet is de verkoop van de […] noodzakelijk in het kader van de financiering van de aankoop van de […]. Het bekomen van een hoger privé-krediet, teneinde de […] te kunnen behouden, was voor de bank geen optie.

6.2. Gelet op de verbintenis die partijen, vermeld onder punt 2.1. aangegaan zijn in de aankoopakte van de woning te […], dienen zij het verhinderend bezit binnen de vereiste termijn van 2 jaar te vervreemden. Gelet op de huidige economische toestand, is er geen zekerheid dat partijen de woning binnen de vereiste termijn aan een derde zullen kunnen verkopen. De verkoop aan de partij, vermeld onder punt 2.2. geeft de partijen, vermeld onder punt 2.1. de zekerheid dat zij deze deadline zullen halen. Daarenboven is een vlotte verkoop ook voordelig voor de partij vermeld onder punt 2.1. in kader van hun overbruggingskrediet.

6.3. De partij vermeld onder punt 2.2. heeft bij onderhandse verkoopovereenkomst de dato xx.xx.2025 een appartement […] (gelegen in de residentie “[…]”) en autostandplaats […] (gelegen in de residentie “[…]”) te […] verkocht mits de prijs van 249.000,00 euro.

Gezien de partij vermeld onder punt 2.2., middels deze verkoop, de aankoop van […] grotendeels kan financieren met de eigen middelen, staat de bank positief tegenover het verlenen van dit (extra) krediet aan partij vermeld onder punt 2.2. in het kader van de aankoop van […].

Op die manier wordt een financiële oplossing geboden aan het doel dat beschreven staat onder punt 6.4. van deze motivatie, teneinde de verhuring van de woning […] in 'eigen beheer' verder te kunnen zetten.

6.4. De partijen hebben een zeer goede persoonlijke relatie met de huurder van de woning te […], die het goed al sinds 2018 huurt aan een lage (niet marktconforme) huurprijs en tevens de buurman is van de partijen, vermeld onder punt 2.1.

De huurder is een alleenstaande man, die het financieel niet breed heeft sinds het overlijden van zijn inwonende moeder, met wie hij destijds samen de huurovereenkomst aanging.

Getuige hiervan het documenten in bijlage bij de aanvraag; waarin de huurprijs naar aanleiding van het overlijden van de moeder, enkele maanden na de aanvang van de huurovereenkomst aangepast wordt om de huurder financieel tegemoet te komen.

Ook de ander aanpassingen van de huurprijs (na resp. 3 en 6 jaar) getuigen van het feit dat de partijen steeds hebben verzaakt aan de gebruikelijke toepassing van de huurindex en dat zij samen met de huurder een formule hebben uitgewerkt die afwijkt van de maandelijkse betaling zoals gebruikelijk. Dit alles om tegemoet te komen aan de financiële mogelijkheden van de huurder.

Zoals gemeld wonen de partijen zelf tot op heden naast de woning op het adres […] (huisnummer […] bestaat immers niet) en hebben door het jarenlange goede nabuurschap ook een zeer goede persoonlijke relatie met de huidige buurman/huurder.

Partijen wensen te vermijden dat de buurman/huurder bij de verkoop van de woning aan derden uit de woning zou worden gezet (of de huurwoning uit eigen beweging zou moeten verlaten wegens verhoging van de huurprijs), waardoor een verkoop aan een derde niet de voorkeur geniet en de verhuring in 'eigen beheer' bij voorkeur wordt verdergezet onder de geldende huurovereenkomst tussen partijen en hun buurman/huurder.

De wens van partijen om de zekerheid te hebben dat de buurman de woning kan blijven bewonen, gecombineerd met het feit dat met deze verkoop de partijen vermeld, onder punt 2.1. hun nieuwe gezinswoning privé kunnen financieren, laat partijen concluderen dat de verkoop van de huurwoning te […] door de partijen, vermeld onder punt 2.1. aan de partij, vermeld onder punt 2.2. voor alle partijen een goede oplossing kan zijn.

Gelet op het voorgaande, zijn de partijen ervan overtuigd dat er in casu voldoende niet-fiscale motieven aanwezig zijn en dat de vooropgestelde verrichting geen fiscaal misbruik uitmaakt in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

7. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

8. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

9. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

10. De aanvragers, vermeld onder punt 2.1. verklaren dat zij eigenaar zijn van een woning te […], ingevolge aankoop bij akte verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2025. Zij waren op dat ogenblik eigenaar van twee onroerende goederen die verhinderend onroerend bezit vormden om aan te kopen aan het tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF), m.n.:

° De woning te […] die inmiddels verkocht werd bij onderhandse overeenkomst de dato xx.xx.2025.

° De woning te […] die door partijen, vermeld onder punt 2.1. aan partij, vermeld onder punt 2.2. zou verkocht worden. Het gaat effectief om een zuivere verkoop en geen inbreng in de naamloze vennootschap.

Aangezien zij in hun aankoopakte van de woning te […] dat zij de goederen te […] en […], binnen de termijn van 2 jaar ‘volledig en ten bezwarende titel’ zullen vervreemden konden de partijen, vermeld onder 2.1. onmiddellijk van het tarief van 2% genieten.

11. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;

12. Het tarief van 2% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

13. De uitsluitingsregel wordt beoordeeld op datum van de authentieke aankoopakte van de woning te […].

14. Aansluitend hierbij kan ook nog verwezen worden naar de zogenaamde tolerantie “causaal verband” die decretaal verankerd is in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

De aanvragers geven aan dat ze de ontvangen gelden voor de verkoop van hun verhinderend onroerend bezit zullen aanwenden voor de terugbetaling van hun overbruggingskrediet.

15. Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat deze woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.

16. De verkoop van de woning te […] aan de naamloze vennootschap “Z” voldoet voor artikel 2.9.4.2.11, §3, VCF. De verkregen verkoopprijs zal aangewend worden voor de terugbetaling van het overbruggingskrediet (causaal verband).

17. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepaling.

18. Het feit dat het verhinderend onroerend bezit voor de geheelheid in volle eigendom onder bezwarende titel zal worden overgedragen aan derde partijen (inclusief de vennootschap van de heer X) binnen de twee jaar vanaf de authentieke akte van aankoop maakt dat de geplande opeenvolgende verrichtingen geen fiscaal misbruik uitmaken in de zin van art. 3.17.0.0.2 VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.