1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat de verkoop van het verhinderend onroerend bezit en het aangetoond causaal verband volstaan voor de teruggave van artikel 3.6.0.0.6, §2/1, van de Vlaamse Codex Fiscaliteit;

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend namens:

De heer X, geboren te […] op xx.xx.1963, thans wonende te […]).

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. Dhr. X, voormeld onder punt 2, kocht bij notariële akte verleden door notaris […] te […] op xx.xxx.2000, een woning aan gelegen te […]. Deze woning heeft hij aangekocht samen met zijn toenmalige echtgenote mevr. Y.

Voor deze aankoop gingen de echtgenoten X-Y een financiering aan, initieel bij […] bij akte hypothecaire kredietopening van xx.xx.2000, nadien geherfinancierd (voor een bedrag van € 69.000) bij […] bij akte verleden op xx.xx.2003. Er werd een hypotheek gevestigd op de woning […].

Na een jarenlange vechtscheidingsprocedure zijn dhr. X en mevr. Y uit de echt gescheiden blijkens beschikking van de Rechtbank van Eerste Aanleg te […] van xx.xx.2009, overgeschreven in de registers van de burgerlijke stand op xx.xx.2009. Naar aanleiding van de echtscheiding heeft dhr. X de woning […] overgenomen (bij akte verleden door notaris […] te […] op xx.xx.2016) zodat hij er thans voor het geheel volle eigenaar van is. De initiële lening werd terugbetaald in 2015, op xx.xx.2016 werd er door dhr. X een nieuw krediet van vijfenzeventigduizend euro (€ 75.000,00) aangegaan in het kader van de overname van de woning (waarvoor geen nieuwe hypothecaire waarborg per notariële akte werd verleend).

4. In de nasleep van de echtscheidingsprocedure is dhr. X in een zware depressie en burn-out beland.

5. Bij notariële akte van xx.xx.2019 verleden door notarissen […] te […] (tweede kanton) (minuuthouder) en […] te […] (eerste kanton) heeft dhr. X een perceel bouwgrond in de buurt van zijn woning aangekocht, gelegen te […] (voor een totale prijs van €101.844,00). Dit met de initiële bedoeling om daarop een woning te bouwen, waarin hijzelf, en/of zijn dochter, ooit dan zou kunnen gaan wonen. Hiervoor werd een financiering aangegaan bij […] voor een bedrag van veertigduizend euro (€ 40.000,00) (waarvoor geen nieuwe hypothecaire waarborg per notariële akte werd verleend).

Door herval in de depressie en burn-out is een aanzienlijk verlies aan verdienvermogen en inkomsten ontstaan, zijn de familiale banden verslechterd, en is dhr. X geenszins meer in staat een volledig huis en bouwgrond naar behoren te onderhouden, beheren en bekostigen, laat staan een nieuwbouwproject op te volgen. Hij heeft daarom besloten zijn onroerende bezittingen te vereenvoudigen. Bij akte van xx.xx.2023 heeft hij daartoe een appartement aangekocht te […] (voor een prijs van € 340.000,00). Gezien hij op het ogenblik van de aankoop nog niet zeker was dat hij zijn onroerend verhinderend bezit tijdig zou kunnen vervreemden, heeft hij voor deze aankoop (nog) niet het verlaagd tarief van 3% registratiebelasting ingeroepen, maar heeft hij dus het gewone tarief van 12% registratiebelasting (of dus € 40.800,00) betaald.

Thans heeft dhr. X kopers gevonden voor zowel zijn woning […], als voor de bouwgrond […]. Naar aanleiding van deze beide verkopen zullen de lopende leningen aangegaan voor de verkrijging van de goederen […] en […] worden overgedragen naar het appartement […] via een akte hypotheekoverdracht. De verkoopopbrengsten van deze onroerende goederen worden aldus aangewend voor de verdere aflossing van de leningen, en de verdere financiering van de nieuwe woonst.

6. Overeenkomstig artikel 3.6.0.0.6, §2/1 VCF is een verzoek tot teruggave mogelijk van het bedrag aan registratiebelasting dat meer bedraagt dan het verkooprecht, vermeld in artikel 2.9.4.2.11, § 1, op voorwaarde dat een verzoek is ingediend binnen een termijn van vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin het recht tot teruggave is ontstaan. In het verzoek tot teruggave moet worden aangetoond dat de woning of bouwgrond die de toepassing van het verlaagde tarief van artikel 2.9.4.2.11, § 1, heeft verhinderd, uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging van de andere woning volledig en ten bezwarende titel is vervreemd, en dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging. Bovendien moet in het verzoek tot teruggave worden voldaan aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1 en § 3.

Dhr. X meent dat aan de voorwaarden voldaan is, gezien beide onroerende goederen die het verhinderend bezit uitmaakten bij de aankoop van xx.xx.2023 volledig en ten bezwarende titel zullen worden vervreemd bij akten die zouden worden verleden vóór xx.xx.2025, en er een causaal verband bestaat tussen de vervreemdingen en de verkrijging.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

7. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

8. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

9. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

• Artikel 3.6.0.0.6, §2/1, VCF dat luidt als volgt:

“§ 2/1. Wat de registratiebelasting betreft, verleent het bevoegde personeelslid ook ontheffing van het bedrag aan registratiebelasting dat meer bedraagt dan het verkooprecht, vermeld in artikel 2.9.4.2.11, § 1, artikel 2.9.4.2.12 en artikel 2.9.4.2.14, op voorwaarde dat een verzoek is ingediend binnen een termijn van vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin het recht tot teruggave is ontstaan. In het verzoek tot teruggave moet worden aangetoond dat de woning of bouwgrond die de toepassing van het verlaagde tarief van artikel 2.9.4.2.11, § 1, artikel 2.9.4.2.12 en artikel 2.9.4.2.14, heeft verhinderd, uiterlijk twee jaar of uiterlijk drie jaar, in geval van toepassing van het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14, na de datum van de authentieke akte van verkrijging van de andere woning volledig en ten bezwarende titel is vervreemd, en dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging. Bovendien moet in het verzoek tot teruggave worden voldaan aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1 en § 3.”.

• Artikel 3.12.3.0.1, §1 en §3, die luiden als volgt:

“ §1. Al naargelang de situatie verklaren de partijen in de akte of het geschrift, of in een vermelding onderaan op de akte of het geschrift, dat :

1° de voorwaarden van het abattement, vermeld in artikel 2.8.3.0.4, vervuld zijn;

2° de voorwaarden van het verlaagde tarief dat ze willen verkrijgen, vervuld zijn;

3° de voorwaarden van hetzij de vermindering, hetzij de vrijstelling die ze willen verkrijgen, vervuld zijn of vervuld zullen worden;

4° ze de toepassing vragen van artikel 2.8.6.0.3, artikel 2.8.6.0.8, artikel 2.8.6.0.9, artikel 2.9.4.2.10, artikel 2.9.4.2.11, § 1, eerste lid, artikel 2.9.4.2.11, § 1, tweede lid, artikel 2.9.4.2.12, § 1, eerste lid, artikel 2.9.4.2.12, § 1, vijfde lid, artikel 2.9.4.2.13, artikel 2.9.4.2.14, artikel 2.9.4.2.15, artikel 2.9.5.0.1, artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, artikel 2.9.6.0.2, artikel 2.9.6.0.7, artikel 2.10.4.0.1, tweede lid, artikel 2.10.6.0.1, eerste lid, 2°, of artikel 2.10.6.0.2;

5° het geschonken onroerend goed een beschermd monument is en dat het voornemen bestaat toepassing te vragen van artikel 2.8.4.4.1.

…

§3. …

Als partijen voor de toepassing van het verlaagde tarief, vermeld in artikel 2.9.4.2.11, § 1, eerste lid, of artikel 2.9.4.2.11, § 1, tweede lid, de toepassing van artikel 2.9.4.2.11, § 3, 1°, inroepen, is ook vereist dat in de verklaring, vermeld in paragraaf 1:

1° melding wordt gemaakt van de onroerende goederen die de toepassing van het verlaagde tarief, vermeld in artikel artikel 2.9.4.2.11, § 1, eerste lid, of artikel 2.9.4.2.11, § 1, tweede lid, verhinderen;

2° wordt gesteld dat de verkrijger de onroerende goederen, vermeld in punt 1°, binnen twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en onder bezwarende titel zal vervreemden;

3° wordt aangetoond door de verkrijger dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding, vermeld in punt 2°, en de verkrijging tegen het verlaagde tarief, vermeld in artikel 2.9.4.2.11, § 1, eerste lid, of artikel 2.9.4.2.11, § 1, tweede lid.

…”.

10. De aanvrager, vermeld onder punt 2 verklaart dat hij eigenaar is van een appartement te […], ingevolge aankoop bij akte verleden op xx.xx.2023. Hij was op dat ogenblik eigenaar van twee onroerende goederen die verhinderend onroerend bezit vormden om aan te kopen aan het tarief van 3% (artikel 2.9.4.2.11 VCF), m.n.:

° De woning te […];

° De bouwgrond te […].

Gezien hij op het ogenblik van de aankoop nog niet zeker was dat hij zijn onroerend verhinderend bezit tijdig zou kunnen vervreemden, heeft hij voor deze aankoop (nog) niet het verlaagd tarief van 3% registratiebelasting ingeroepen, maar heeft hij het gewone tarief van 12% registratiebelasting (of € 40.800,00) betaald.

11. Om van het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;

12. Het tarief van art. 2.9.4.2.11 VCF is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

14. De uitsluitingsregel wordt beoordeeld op datum van de authentieke aankoopakte van het appartement te […].

15. Aansluitend hierbij kan ook nog verwezen worden naar de zogenaamde tolerantie “causaal verband” die decretaal verankerd is in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

De aanvrager geeft aan dat de verkoopopbrengsten van het verhinderend onroerend bezit worden aangewend voor de verdere aflossing van de leningen, en de verdere financiering van de nieuwe woonst.

16. Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat deze woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.

17. om een teruggave te krijgen van het boven het tarief van 3% betaalde verkooprecht moeten de woning en de bouwgrond tijdig, d.i. uiterlijk op xx.xx.2025 (aktedatum) verkocht zijn. Bovendien moet de aanvrager uiterlijk op deze datum zijn inschrijving in het bevolkingsregister genomen hebben op het adres van het aangekochte appartement.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.