1. De aanvraag strekt ertoe de bevestiging te verkrijgen dat, gelet op de argumentatie en motivering zoals hierna uiteengezet:

De overdracht ten bezwarende titel van al zijn rechten in de huidige gezinswoning door de heer X aan mevrouw Y voldoet aan de vereisten van artikel 2.9.4.2.11, §3, 1°, VCF.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend namens:

2.1. De heer X, geboren te […] (Frankrijk) op xx.xx.1974, met rijksregisternummer […]; en

2.2. Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1977, met rijksregisternummer […],

De echtgenoten X – Y zijn gehuwd en gedomicilieerd te […].

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. De echtgenoten X – Y hebben op xx.xx.2024 samen een woning aangekocht gelegen te […].

De aankoop gebeurde in volle eigendom, waarbij de heer X een aandeel van 95 % verwierf en mevrouw Y 5 %.

Daarnaast zijn zij samen eigenaar van een andere gezinswoning gelegen te […], waarbij de heer X een aandeel van 5/6de bezit en mevrouw Y 1/6de.

Bij de aankoop van het woonhuis in […] verklaarde mevrouw Y geen aanspraak te kunnen maken op het verlaagd tarief aangezien zij reeds volledig eigenaar was van een andere woning. De heer X deed echter wel beroep op het verlaagd tarief, onder de voorwaarde dat het "obstructieve" goed — namelijk de woning te […] — volledig en onder bezwarende titel zou worden vervreemd.

4. Intussen is het koppel in een scheiding verwikkeld. Zij wensen dat mevrouw Y de woning te […] volledig overneemt. De heer X overweegt om al zijn rechten in dit pand (namelijk 5/6de) onder bezwarende titel aan mevrouw over te dragen.

In dit kader wensen wij te vernemen of VLABEL deze overdracht kan aanmerken als een volledige en bezwarende vervreemding van het obstructieve goed, waardoor het verlaagd verkooprechtstarief behouden blijft voor de heer X, in gevolge artikel 2.9.4.2.11, §3, VCF.

Er bestaat nog een causaal verband tussen deze vervreemding en de verkrijging van het verlaagd tarief aangezien de verkoopprijs van het goed te […] zal worden aangewend om de overbruggingskredieten van de cliënten terug te betalen die in het kader van de aankoop in […] werd afgesloten.

5. Mevrouw Y heeft geen aanvraag gedaan voor de toepassing van het verlaagd tarief en de heer X heeft wel een aanvraag gedaan voor de toepassing van het verlaagd tarief, met toepassing van de causaliteitsregel (art. 2.9.4.2.11, § 3, V.C.F.).

Alleen de Heer X heeft zich dus ertoe verbonden om zijn volledige rechten in het onroerend goed binnen een termijn van twee jaar volledig en bezwarend te vervreemden.

Gelet op het bovenstaande, indien de heer X zijn volledige rechten in het pand te […] tegen betaling aan Mevrouw overdraagt, zou dit strikt genomen geen bezwarende vervreemding van het volledige goed door de verkrijgers zijn.

Bijgevolg zou Meneer in principe het recht op het verlaagd tarief dat hij bij de aankoop had verkregen, niet kunnen behouden.

Toch heeft Vlabel in een gelijkaardig geval reeds de toepassing van het verlaagd tarief behouden in de hypothese waarin het volledige onverdeelde aandeel van de verkrijger die het verlaagd tarief had aangevraagd, werd overgedragen aan een verkrijger die het verlaagd tarief niet had aangevraagd.

Het betrof een aankoop door een koppel A-B samen met hun vennootschap C. A, B en C waren op het ogenblik van de aankoop nog eigenaar van een andere woning. Het koppel A-B heeft nadien hun aandelen in het onroerend goed volledig overgedragen aan C.

Vlabel heeft de operatie gevalideerd: “We kijken enkel of de verkrijgers die van het verlaagd tarief hebben genoten hun deel volledig en ten bezwarende titel hebben vervreemd.”

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

6. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

7. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

8. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

9.Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;

10. Het tarief van 2% (art. 2.9.4.2.11 VCF) (op het ogenblik van de aankoop door de heer X 3%) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

11. De uitsluitingsregel wordt beoordeeld op datum van de authentieke aankoopakte van de woning te […]

12. Op het ogenblik had de heer X een aandeel van 5/6^de en mevrouw Y 1/6^de in volle eigendom in de huidige gezinswoning in […], waardoor hij enkel van het 3%-tarief kon genieten indien hij verklaarde zijn rechten in de gezinswoning binnen de twee jaar na de aankoop van de woning te […] te vervreemden en hierbij een causaal verband tussen de verkoop en de nieuwe aankoop aantoont.

13. De voorwaarde van de zogenaamde tolerantie “causaal verband” die decretaal verankerd is in artikel 2.9.4.2.11, §3, 1°, VCF zal worden voldaan. De heer X geeft aan dat hij de ontvangen gelden voor de overdracht ten bezwarende titel van zijn rechten in de woning te […] zal aanwenden voor terugbetaling van het overbruggingskrediet.

14. De heer X zal ook tijdig zijn inschrijving moeten nemen op het adres van de woning in […].

15. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepaling.

16. De overdracht onder bezwarende titel (verdeling) door de heer X van al zijn rechten (5/6^de in volle eigendom) in het verhinderend onroerend bezit (woning te […]) binnen de twee jaar vanaf de authentieke akte van aankoop van de woning te […] met als doel het verlaagd tarief voor de aankoop enige eigen woning te kunnen genieten vormt geen fiscaal misbruik in de zin van art. 3.17.0.0.2 VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.