1. De aanvragers verzoeken om bevestiging dat dat het verlaagd tarief van 2% mag toegepast worden voor de aankoop van de woning te […] wat mevrouw Z betreft.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag werd ingediend door notaris […] te […], namens:

2.1. De heer X, geboren te […] op xx.xx.1957,

NN : […] en zijn echtgenote,

2.2. Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1958, NN […].

De echtgenoten X – Y zijn gehuwd voor de Ambtenaar van de Burgerlijke Stand te […] op xx.xx.1980 onder het wettelijk stelsel bij gebreke aan enig huwelijkscontract. Eenmalig gewijzigd, met behoud van het stelsel, ingevolge huwelijkscontract verleden voor notaris […], te […], op xx.xx.2020, ongewijzigd sindsdien.

2.3. Mevrouw Z, geboren te […] op xx.xx.1998, NN : […], ongehuwd, wonende te […].

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. De echtgenoten X – Y hebben hun gezinswoning gelegen te […], verkocht (zie bijlage 1 bij de aanvraag -ondertekende compromis).

De authentieke akte verkoop staat ingepland op ons kantoor op xx.xx. aanstaande.

4. Hun enige jonge dochter Mevrouw Z heeft een appartement in […] in volle eigendom aangekocht in xx.xx.2022 aan het verlaagd tarief van 3% registratiebelasting en heeft daarvoor aan alle voorwaarden voldaan.

5. Mevrouw Z, ([…]) werkt nu echter in een […] ver van […], nl. de regio van […] en is naar daar definitief verhuisd voor haar job.

6. Mevrouw Z en A hebben een compromis getekend voor aankoop van een woning en grond in de buurt van […], waarvan de akte aankoop uiterlijk op xx.xx.2025 dient door te gaan (zie bijlage 2 bij de aanvraag).

Om deze aankoop te financieren heeft Mevrouw Z eigen middelen nodig.

7. De echtgenoten X – Y, hebben de gezinswoning verkocht met de bedoeling om naar het appartement in […] definitief te verhuizen en er zich te domiciliëren, gezien hun dochter definitief naar […] verhuisd is en gezien zij de pensioenleeftijd beginnen te naderen/hebben (67 en 68j).

8. Een verkoop van het vruchtgebruik van het appartement te […] van Mevrouw Z aan haar ouders de echtgenoten X – Y is nodig,

a) aangezien de echtgenoten X – Y zonder woning in België zullen zijn op xx.xx. aanstaande en zij rechtszekerheid dienen te hebben dat zij in het appartement in […] kunnen blijven wonen en

b) Mevrouw Z de verkoopprijs van het vruchtgebruik nodig heeft om de aankoop te […] met haar vriend te kunnen financieren.

Op deze manier dient Mevrouw Z geen hogere lening aan te gaan. De intresten staan momenteel hoog.

Daarnaast dient Mevrouw Z al een aanzienlijk bedrag te lenen om de aankoop te financieren, het is niet zeker dat de bank zal toestaan om een nog hoger bedrag te lenen.

De akte verkoop van het vruchtgebruik staat tevens ingepland op xx.xx. op ons kantoor en heeft plaatsgevonden.

De registratierechten die op de verkoop van het vruchtgebruik zullen geheven worden bedragen 12%.

De opbrengst van de verkoopprijs van het vruchtgebruik heeft Mevrouw Z VOLLEDIG nodig voor de aankoop in het […], voor het overige gaat zij bijkomstig een financiering met haar vriend aan om deze aankoop te financieren.

9. Mevrouw Z vraagt om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF voor de woning met grond te […] en verklaart dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:

1° de zuivere aankoop van een woning;

2° de verkrijging door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;

3° geen verhinderend onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).

Tot behoud van het verlaagd tarief verbindt hij zich ertoe om aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden).

10. Gezien Mevrouw Z enkel de naakte eigendom in een appartement in […], zal bezitten op ogenblik van de aankoop te […] en gezien de weergegeven feiten, er van fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF geen sprake kan zijn vraagt mevrouw Z om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF voor de aankoop van de woning te […].

A fortiori wordt er verwezen naar de Voorafgaandelijke Beslissing 23087 VLABEL (zie bijlage 3 bij de aanvraag), ter motivering van de aanvraag.

Mevrouw Z is van oordeel dat er voldoende burgerrechtelijke (andere dan fiscale) motieven zijn voor deze werkwijze, zoals hierboven beschreven

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

11. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

12. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

13. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

14. Mevrouw Z verklaart dat zij met de heer A wenst over te gaan tot de aankoop van een nieuwe woning te […] die dichter bij de uitoefening van haar beroep als […] ligt. Ze wenst aan te kopen aan het tarief van 2%, (artikel 2.9.4.2.11 VCF) nadat ze het vruchtgebruik van het appartement in […] heeft verkocht aan haar ouders, de echtgenoten X – Y.

15. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;
• een combinatie tussen het tarief van 2% en de meeneembaarheid is uitgesloten.

16. Het tarief van 2%, (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

Het eerste luik van de uitsluitingsregel betreft dus het onroerend bezit van de enige koper of, indien er meer dan één koper is, van elk van die kopers afzonderlijk.

17. Dat de decreetgever door middel van een verlaagd tarief een duwtje in de rug wou geven aan kopers die hun enige gezinswoning kopen, blijkt zeer duidelijk uit de memorie van toelichting bij het Programmadecreet van 23 december 2021, waarbij het bestaande verlaagd tarief voor de enige eigen gezinswoning verder werd verlaagd naar 3%:

“De voorgestelde wijzigingen worden ingevoerd als stimulans voor (jonge) kandidaat-kopers om een enige eigen woning te kunnen verwerven.

Door de stijgende woningprijzen, mede door de coronacrisis en de beperkingen van de leningscapaciteit, vormen de huidige tarieven van 6% en 5% bovenop de aankoopprijs een belemmering voor vele potentiële kopers. Om hieraan tegemoet te komen, wordt het tarief voor de aankoop van een enige eigen gezinswoning verlaagd van 6% naar 3%. ” (eigen benadrukking)

Dat dit verlaagd tarief niet van toepassing is voor investeerders, zijnde kopers van een niet-enige woning, blijkt uit hetzelfde decreet, waarbij het algemeen tarief werd verhoogd naar 12%. De memorie van toelichting is hierover zeer duidelijk:

“Hiertegenover wordt het algemeen tarief van het verkooprecht verhoogd van

10% naar 12%. Deze verhoging zal gelden voor de aankoop van de niet-enige woning (zoals een tweede of derde woning), bouwgrond en niet-residentieel vastgoed.

Deze wijziging beoogt de oververhitting van de woonmarkt tegen te gaan.

Door de lage rente is het zeer interessant voor investeerders om te beleggen in onroerend goed. Zij komen in directe concurrentie met de eerste (jonge) kopers, die, omwille van het prijsopdrijvend effect van vraag en aanbod, hierdoor uit de boot vallen. Er wordt nu getracht door enerzijds het tarief te verlagen voor de enige woning en anderzijds het tarief te verhogen voor de tweede, derde enzovoort woning, de kloof tussen eerste (jonge) kopers en investeerders te verkleinen.” (eigen benadrukking)

18. Maar ook eerder werd al verduidelijkt dat het verlaagd tarief van toepassing is voor de “enige” woning van de koper(s). De memorie bij de het decreet van 18 mei 2018 (waarbij het verlaagd tarief voor de enige woning werd ingevoerd) licht het volgende toe bij artikel 2.9.4.2.11 VCF:

“Zo kunnen enkel natuurlijke personen van het voordeel genieten, de kopers mogen noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond

(enige woning) in volle eigendom hebben, het moet gaan om een zuivere aankoop, en de verkrijgers moeten hun hoofdverblijfplaats vestigen in het nieuw aangekochte onroerend goed binnen de 2 jaar. De termijn van 5 jaar die vandaag bij het abattement is voorzien bij aankopen van een bouwgrond wordt voor het nieuwe verlaagde tarief van 7% niet weerhouden aangezien aankopen van bouwgronden van dit tarief worden uitgesloten.

…

Verder wordt uit de ‘klein beschrijf’-regeling de decretale tolerantie van het zogenaamd causaal verband (negatie van het actueel onroerend bezit in geval van snelle vervreemding en mits een oorzakelijk verband tussen deze vervreemding en de nieuwe aankoop kan worden aangetoond) geïmporteerd en overgenomen in de voorwaarden van het nieuwe gezinstarief. Het geeft de kopers immers een zekere gemoedsrust dat ze hun eerste woning niet moeten verkopen, vooraleer ze een nieuwe kunnen aankopen tegen het nieuwe gunsttarief.” Parl.St. Vl.Parl. 2017-18, nr. 1533/1,.5 .” (eigen benadrukking)

19. Zoals te lezen is in voorgaand citaat van de memorie van toelichting is de regeling voor het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF zowel op het voormalige klein beschrijf als op het voormalige abattement geënt. Hiernaar wordt ook expliciet verwezen. Voor beide gunstregimes moest het gaan om de enige woning van de koper(s).

20. De voorwaarde dat het moest gaan om de enige woning van de koper werd in het kader van het klein beschrijf bepaald in artikel 54 W.Reg. door artikel 36 van de wet van 19 juli 1979 (B.S., 22.08.1979).

Sinds 1 januari 1980 kon het verlaagd tarief voor een bescheiden woning niet worden toegepast “indien de verkrijger of zijn echtgenoot reeds, voor het geheel in volle of in blote eigendom, een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en dat door hen of door een van hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn is verkregen”. De memorie van toelichting stelt daarover het volgende: “voor de aankoop van een bescheiden woning mag de rechthebbende op de vermindering geen andere woning bezitten op het ogenblik van de aankoop, behoudens indien ze verkregen werd uit de erfenis van de ouders of de grootouders; ” (eigen benadrukking)

21. Voor de toepassing van het abattement stelde de memorie van toelichting bij het decreet van 1 februari 2002 tot wijziging van het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, het volgende:

“Dit artikel voert een abattement in ten voordele van de verwerving door natuurlijke personen van een woning die hen tot hoofdverblijfplaats zal dienen. De bedoeling van deze maatregel is dat het abattement een aanvulling zal vormen op het concept van de meeneembaarheid. (…)

Een combinatie van de meeneembaarheid met het abattement is uiteraard uitgesloten, integendeel de twee voordelen beogen een verschillende doelgroep.

De meeneembaarheid geldt voor die belastingplichtigen die reeds hun hoofdverblijfplaats in eigendom hebben, het abattement geldt voor die belastingplichtigen die hun eerste woning aankopen. (…) ”. (eigen benadrukking)

In de federale circulaire nr. 3-4 (AFZ/2001-1131 - Dos. 279) dd. 17.01.2002 (fisconetplus.be) is i.v.m. het abattement aanvullend het volgende opgenomen:

“De meeneembaarheid houdt enkel een fiscaal voordeel in voor degenen die hun hoofdverblijfplaats overbrengen naar een nieuw, aangekocht onroerend goed met wederverkoop van het onroerend goed waar voorheen hun hoofdverblijfplaats was gevestigd. De Vlaamse Regering wou ook iets doen voor degenen die nog geen eigenaar zijn voor de geheelheid van een onroerend goed dat kan dienen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen. Daarom heeft de Vlaamse Regering haar oorspronkelijk voorstel aangevuld met een voordeel voor laatstbedoelden.” (eigen benadrukking)

22. Tot slot kan ook nog verwezen worden naar de zogenaamde tolerantie “causaal verband”. De regeling voor causaal verband was initieel een zuiver administratieve tolerantie die werd toegepast bij het klein beschrijf. Zoals hoger toegelicht konden kopers enkel genieten van het klein beschrijf als zij geen andere woning hadden op het ogenblik van de aankoop.

Deze regelgeving werd strikt toegepast, zo blijkt uit de circulaire nr. 14/1995 dd. 15 december 1995:

“Steeds, dient het recht van 12,5 pct. geheven te worden op de aankoopakte, tenzij de akte van wederverkoop van de onroerende goederen in bezit tegelijkertijd ter registratie wordt aangeboden.”

Diezelfde circulaire haalt daarnaast de toepassing aan van een administratieve tolerantie, waarbij:

“(…) in de geregistreerde aankoopakte de bedoeling geuit wordt zich volledig en ten bezwarende titel van de goederen of, in voorkomend geval, van al de delen die men bezit in een zelfde goed (of in verschillende goederen) te ontdoen.

Aangezien het om een administratieve tolerantie gaat, wordt ze door de rechtbanken niet erkend (zie R.J., R 55.10.01 tot 04).

De vervreemding dient plaats te grijpen binnen een redelijke termijn, te beoordelen in de stand der feiten. In ieder geval dient zij plaats te hebben binnen de twee jaar volgend op de registratie van de aankoopakte. ”

Dit wordt bevestigd in de latere circulaire nr. 5/2003 (Dos. EE/L7) dd. 18.03.2003.

Naast de vervreemding binnen een redelijke termijn, diende ook het causaal verband aangetoond te worden tussen de aankoop van de nieuwe woning en de verkoop van de andere woning. Hieruit moest blijken dat het nooit de bedoeling was om op hetzelfde moment eigenaar te zijn van de nieuw aangekochte woning en van de oude woning.

De initieel louter administratieve tolerantie, werd uiteindelijk decretaal verankerd in artikel 2.9.4.2.11 VCF. Ze was voordien niet afdwingbaar voor een rechtbank.

23. In casu is mevrouw Z naast de aan te kopen woning met de heer A reeds volle eigenaar van het appartement te […]. Indien er geen vervreemding (in casu verkoop van het vruchtgebruik) zou plaatsvinden van dit appartement voor de voorgenomen aankoop van een nieuwe woning zou mevrouw Z slechts in aanmerking komen voor het verlaagd tarief van 2%, indien zij het appartement volledig ten bezwarende titel zou vervreemden. Bij gebreke aan vervreemding zou zij op haar deel het 12% tarief verschuldigd zijn.

Mevrouw Z geeft aan voorafgaand aan de aankoop van een nieuwe woning met de heer A het vruchtgebruik van het appartement aan haar ouders, de echtgenoten X - Y te verkopen. Hierdoor zal ze op het ogenblik van het verlijden van de akte van aankoop van de woning te […] niet meer de geheelheid volle eigendom van het appartement bezitten. Dit zou ervoor zorgen dat zij wel het 2% tarief zou kunnen genieten zonder evenwel de blote eigendom van het appartement te verliezen zoals het geval zou zijn bij de volledige vervreemding onder bezwarende titel van het verhinderend onroerend bezit zoals voorzien in § 3 van artikel 2.9.4.2.11 VCF. Als enig kind zal ze bij het overlijden van haar ouders opnieuw volle eigenaar worden van het appartement. De voorafgaande verkoop van het vruchtgebruik van het appartement levert mevrouw Z dus een aanzienlijk fiscaal voordeel op.

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt zeer duidelijk dat de decreetgever deze laatste situatie niet voor ogen had. Het verlaagd tarief is niet bedoeld voor investeerders, te weten kopers van een tweede, derde, woning, maar wel voor eerste kopers. Door de voorafgaande verkoop van het vruchtgebruik plaatst mevrouw Z zich op een kunstmatige manier in de situatie van de door de decreetgever beoogde doelgroep terwijl ze de blote eigendom van het verhinderend onroerend goed behoudt.

24. Als niet-fiscale motieven halen de aanvragers aan dat de ouders dringend een woonst nodig hebben die voldoet (MS van de meneer X) en daardoor zekerheid willen over het recht om het appartement te bewonen. Bovendien heeft mevrouw Z de verkoopprijs van het vruchtgebruik nodig om mede haar deel in de aankoop van de woning met de heer A te financieren.

De zekerheid om in het appartement te kunnen wonen kunnen de ouders ook bekomen door de volle eigendom van het appartement aan te kopen. Dit zou ervoor zorgen dat de dochter een groter bedrag ontvangt voor de financiering van de aankoop van de nieuwe woning.

Het is duidelijk dat mevrouw Z haar eigendomsrechten in het appartement niet wenst te vervreemden. Als enige dochter van de echtgenoten X – Y zal ze bij hun overlijden opnieuw volle eigenaar van het appartement worden.

25. Bij de voorgenomen aankoop van de nieuwe woning zal geen rekening gehouden worden met de voorafgaande verkoop van het vruchtgebruik van het appartement en zal het verkooptarief van 12% i.p.v. 2% worden geheven op het door Z aangekochte deel.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.