1. De aanvraag strekt ertoe bevestiging te krijgen dat:

1.1. op de aankoop van het appartement te […], in mede-eigendom met de vennootschap het verlaagd tarief (artikel 2.9.4.2.11 VCF) kan toegepast worden op het aandeel dat door mevrouw X als natuurlijke persoon wordt verworven, op voorwaarde dat zij voldoet aan de overige toepassingsvoorwaarden van artikel 2.9.4.2.11 VCF;

1.2. het feit dat de vennootschap een aandeel (ongeacht de grootte) had in de eerste aankoop geen gevolgen heeft voor de beoordeling van de toepassingsvoorwaarden van het verlaagd tarief bij de tweede aankoop van een woning uitsluitend in eigen naam;

1.3. artikel 3.17.0.0.2 VCF op een de tweede aankoop van een gezinswoning door mevrouw X uitsluitend in eigen naam niet zal toegepast worden, gelet op de niet-fiscale motieven die voorliggen voor de eerste aankoop met de vennootschap.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door Notariskantoor […], geassocieerde notarissen, te […], namens:

Mevrouw X, geboren te […] op xx.xx.1994, RR […], wonende te […].

3. De betrokken vennootschap is de besloten vennootschap Y, met zetel te […], met ondernemingsnummer […].

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

4. Mevrouw X overweegt de aankoop van een appartement te […], bestemd voor eigen bewoning. Zij bezit thans geen andere onroerende goederen en voldoet bijgevolg aan de voorwaarden van art. 2.9.4.2.11 VCF om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief.

5. Mevrouw X overweegt om deze aankoop gezamenlijk te doen met haar vennootschap, voormeld onder randnummer 3, waarbij elk een aandeel in volle eigendom zou verwerven.

6. Voor het gedeelte dat door mevrouw X persoonlijk wordt aangekocht, zou het verlaagd tarief toepassing kunnen vinden. Het aandeel dat door de vennootschap wordt aangekocht, zou aan het gewone tarief worden belast.

7. Het doel van deze aanvraag is voorafgaandelijke rechtszekerheid te bekomen. Mevrouw X wenst duidelijkheid te verkrijgen over de fiscale behandeling van een aankoop die mogelijks samen met haar vennootschap wordt gerealiseerd.

Afhankelijk van het standpunt van de Vlaamse Belastingdienst kan zij een weloverwogen keuze maken: ofwel een gezamenlijke aankoop met haar vennootschap, ofwel een individuele aankoop in eigen naam.

Door vooraf te informeren, wil mevrouw X vermijden dat er achteraf onduidelijkheid zou ontstaan over de toepassing van het verlaagd tarief bij haar aandeel in de eerste aankoop, of bij een eventuele latere aankoop van een andere gezinswoning in eigen naam.

8. Voor de betrokkenheid van de vennootschap, vermeld onder randnummer 3 bij de aankoop kunnen verschillende niet-fiscale motieven worden ingeroepen, waaronder:

• vermogensopbouw en risicospreiding tussen privévermogen en vennootschapsvermogen,
• het benutten van de vennootschap als lange termijnbuffer en pensioenopbouwinstrument,
• het creëren van de mogelijkheid dat, indien mevrouw X in de toekomst naar een andere woning zou verhuizen, het appartement behouden kan blijven en het aandeel van de vennootschap daarin als investering kan worden aangehouden en door de vennootschap verhuurd kan worden.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

9. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

10. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

11. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

12. De aanvrager, vermeld onder punt 2 verklaart dat zij eigenaar wenst te worden van een appartement te […] waar zij zal gaan wonen. Ze zal deze aankoop samen verwezenlijken met haar vennootschap. Voor haar aangekocht deel wenst mevrouw X het tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te genieten.

13. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;

14. Er kan worden opgemerkt dat het tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) “splitsbaar” is, in die zin dat een natuurlijk persoon die aankoopt samen met een vennootschap, ongeacht de grootte van het aangekochte deel, aanspraak kan maken op het tarief van 2% als de belastingplichtige aan alle andere voorwaarden voldoet. Een vennootschap aan de andere kant kan geen gebruik maken van het verlaagd tarief van 2%. Dit gunsttarief is enkel voor natuurlijke personen. De vennootschap zal in casu zijn aandelen in het onroerend goed aankopen aan het standaard tarief van 12%.

15. De aanvrager geeft aan dat zij in de toekomst in eigen naam nog een andere gezinswoning wenst te kopen aan het tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF).

16. Het tarief van 2% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” eigen woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

17. De uitsluitingsregel wordt beoordeeld op datum van de authentieke aankoopakte van de tweede woning. Aangezien de eerste woning wordt aangekocht samen met haar vennootschap is ze nog niet voor de geheelheid volle eigenaar van een woning en is de uitsluitingsregel bij de tweede aankoop niet voldaan, indien ze de tweede woning uitsluitend in eigen naam aankoopt.

18. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepaling.

19. De voorgenomen opeenvolgende verrichtingen maken geen fiscaal misbruik uit in de zin van art. 3.17.0.0.2 VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de fiscale aspecten met betrekking tot de Vlaamse registratiebelasting. Zij spreekt zich niet uit over de burgerrechtelijke en vennootschapsrechtelijke aspecten van de hoger beschreven verrichtingen.