Het voorliggende geschil heeft betrekking op een aanslag in de registratiebelasting voor het aanslagjaar 2018 voor een bedrag van 4.130,00 EUR.

De belastingplichtige kocht samen met haar dochter, mevrouw NV, een woonhuis te W, Kstraat 13, voor een prijs van 157.000,00 EUR.

Belastingplichtige kocht 1/3 van de volle eigendom, haar dochter 2/3.

Het doel van de aankoop bestond er volgens belastingplichtige in om het woonhuis samen met haar dochter te betrekken, waardoor deze in staat zou zijn voor haar moeder te zorgen. Het zou dus van bij aanvang de bedoeling zijn geweest om een kangoeroewoning te realiseren binnen de op dat ogenblik bestaande eengezinswoning.

In de notariële akte van 23 juli 2018 vragen beide kopers het verlaagd tarief overeenkomstig het destijds geldende artikel 2.9.4.2.11 VCF, met bijkomende rechtenvermindering overeenkomstig artikel 2.9.5.0.5 VCF.

Belastingplichtige beroept zich daarnaast ook nog op artikel 2.9.5.0.1 VCF.

Volgens VLABEL, op basis van de destijds geldende regelgeving, diende belastingplichtige haar inschrijving te nemen in haar woning uiterlijk op 23 juli 2020.

Op grond van een decretale wijziging (de aankoop van een woning bij ingrijpende energetische renovatie) ingevolge artikel 2 van het Decreet van 26 juni 2020 tot wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, verkreeg belastingplichtige een verlenging van de initieel vooropgestelde termijn, van een jaar, waardoor haar termijn verstreek op 23 juli 2021. Dat een dergelijke verlenging zou doorgevoerd worden, was voor haar uiteraard niet voorzienbaar en zij kon hierop dan ook onmogelijk anticiperen.

Door de dochter van belastingplichtige werd aannemer BVBA V gecontacteerd, waarna door deze laatste een offerte werd opgesteld dd. 24 april 2019.

Blijkbaar werd noch door belastingplichtige, noch door haar dochter echter een vergunning aangevraagd voor desbetreffende werken, die in strijd blijken te zijn met de Algemene Bouwverordening (stad) L.

Bijgevolg ontving zij, naar aanleiding van een klacht van een van de aanpalende eigenaars, op 17 september 2019 een proces-verbaal van vaststelling van een stedenbouwkundig misdrijf met stakingsbevel.

De belastingplichtige heeft daarna een architect geraadpleegd, die zou zorgen voor het indienen van een regularisatieaanvraag. Deze werd echter geweigerd bij beslissing van het college van burgemeester en schepenen van de stad L van 20 mei 2020.

De belastingplichtige kon zich met deze beslissing niet akkoord verklaren en tekende beroep aan bij de deputatie d.d. 23 juni 2020. In beroep werd haar aanvraag afgewezen.

Belastingplichtige nam blijkbaar contact op met de stadsdiensten, waarna een nieuwe aanvraag werd ingediend. Ditmaal werd de aanvraag aanvaard, doch werden twee beroepen ingediend. De deputatie besloot dienvolgens bij zitting dd. 10 juni 2021 opnieuw tot een weigering.

Op 23 april 2021 werd door VLABEL een herinneringsbrief naar belastingplichtige gestuurd inzake het naleven van de voorwaarde van inschrijving opdat het verlaagd tarief toepassing zou blijven vinden.

Door belastingplichtige werd na de laatste weigering door de deputatie opnieuw en voor de derde keer een aanvraag ingediend.

Aangezien er intussen drie jaren waren verstreken sinds de datum van de akte van 23 juli 2018, werd door VLABEL op 1 oktober de hierboven genoemde aanslag gevestigd.

Ondertussen werd een positief oordeel van het College van burgemeester en schepenen afgeleverd, waartegen opnieuw beroep werd aangetekend door een aanpalend eigenaar. Ten gevolge daarvan werd de gevraagde vergunning opnieuw geweigerd door de deputatie d.d. 5 mei 2022.

Hiertegen werd dan een verzoek tot vernietiging ingediend bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, daar werd geoordeeld dat een van de voorheen gehanteerde weigeringsmotieven onwettig was. De daarna gevraagde gedeeltelijke opheffing van het stakingsbevel, werd echter nog steeds geweigerd.

Op 16 december 2021 werd door belastingplichtige bezwaar ingediend tegen dit aanslagbiljet. Volgens belastingplichtige is er sprake van overmacht, waardoor zij niet in staat was tijdig een inschrijving te bekomen.

Uit het verslag van de hoorzitting blijkt dat de raadsman van belastingplichtige zich heeft beperkt tot een herhaling van hetgeen al in het bezwaarschrift werd opgenomen.

Bij beslissing van 31 maart 2023 werd het bezwaar afgewezen. Overmacht werd niet weerhouden.

De belastingplichtige overleed op 20 december 2024. Haar dochter, mevrouw NV, handelt in haar hoedanigheid van rechtsopvolger van de belastingplichtige ingevolge de akte van gedinghervatting van 16 juli 2025.

Vonnis

De rechtbank is van oordeel dat belastingplichtige in principe haar inschrijving moest nemen in haar woning op uiterlijk 23 juli 2020.

Op grond van het hierboven genoemde decretaal ingrijpen, verkreeg belastingplichtige een verlenging van de initieel vooropgestelde termijn, van een jaar, waardoor haar termijn verstreek op 23 juli 2021.

Partijen betwisten niet het feit dat drie jaren waren verstreken sinds de datum van de akte van 23 juli 2018 zodat VLABEL op 1 oktober 2021 een aanslagbiljet heeft verstuurd.

Inzake overmacht

Belastingplichtige werpt wel overmacht op doordat er niet tijdig kon worden voldaan aan de voorwaarde van het vestigen van de hoofdverblijfplaats.

Belastingplichtige kocht de woning samen met haar dochter aan bij akte van 23 juli 2018, met de bedoeling om deze woning te verbouwen zodat zij beiden deze woning konden bewonen. Dit laat toe dat haar dochter na diens echtscheiding voor haar moeder kan zorgen.

Aldus was het van bij aanvang de bedoeling om aldaar een kangoeroewoning te realiseren binnen een bestaande eengezinswoning. Dit veronderstelde uiteraard enkele bouwkundige ingrepen in de woning, alvorens de bewoning mogelijk was.

Verder stelt belastingplichtige dat hoewel het een recht is van een derde-belanghebbende om beroep aan te tekenen tegen een omgevingsvergunning, dit niet kan betekenen dat de overmachtssituatie in haar hoofde volledig wordt uitgeschakeld. Indien zo, dan zou dit betekenen dat deze overmachtssituatie rekening houdt met externe factoren waarop belastingplichtige geen enkele vat heeft of kan hebben.

In de visie van VLABEL kan derhalve een stedenbouwkundige ontwikkeling, of de moeilijkheden daarbij, nooit in aanmerking komen als overmachtssituatie.

Men moet duidelijk een onderscheid maken tussen de gebonden bevoegdheid van een (vergunningverlenende) overheid en een discretionaire bevoegdheid. Hier werd de aanvraag telkens geweigerd binnen de discretionaire bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid zodat belastingplichtige niet kon voorzien dat de aanvraag per definitie op een weigering zou stuiten.

VLABEL verwijst in de bestreden beslissing naar de inschrijving door mevrouw NV, maar voor belastingplichtige was dit - mede gelet op haar hoge leeftijd en het feit dat de woning nog niet op haar noden was (en is) afgestemd - onmogelijk, minstens zou deze inschrijving niet zijn toegestaan door de Stad.

De rechtbank stelt vast dat belastingplichtige initieel beschikte over een termijn van twee jaar om de beoogde werken te laten uitvoeren.

Deze werken waren volgens de rechtbank perfect voorzienbaar en in hoofde van belastingplichtige zelfs noodzakelijk. Het lijkt er eerder op dat belastingplichtige niet voorzichtig is opgetreden.

Verder toont belastingplichtige afdoende aan dat zij alles in het werk zou hebben gesteld om de voorzienbare werken degelijk te laten uitvoeren. Dat de werken werden aangevat zonder enige vergunning en blijkens de door belastingplichtige voorgelegde stukken en verklaringen zonder het inwinnen van enige informatie hierover bewijst een grote mate van onvoorzichtigheid, lees een nalatig handelen zodat overmacht uitgesloten is.

De rechtbank merkt op dat een aannemer wordt aangesproken met als doel bepaalde werken uit te voeren. Eigen fouten of nalatigheden, zoals in het voorliggende geschil het niet aanvragen van de nodige vergunningen, zijn niet te wijten aan de aannemer. Deze laatste is niet gemandateerd om administratieve verplichtingen op zich te nemen.

Het feit dat belastingplichtige daarna een beroep gedaan heeft op een architect, om de toestand recht te trekken, wijst er enkel op dat zij ‘doelbewust’ of minstens ‘nalatig’ is geweest om niet in het prille begin een architect aan te stellen.

Belastingplichtige kocht immers de woning samen met haar dochter aan bij akte van 23 juli 2018, met de bedoeling om deze woning te verbouwen tot een kangoeroewoning zodat zij beiden deze woning konden bewonen.

De rechtbank besluit dat belastingplichtige geen feiten aanreikt waaruit zij op afdoende een wijze objectief kan afleiden dat belastingplichtige alle mogelijke inspanningen heeft geleverd om een oplossing te zoeken voor deze problemen overeenkomstig het principe van de ‘goede huisvader’. Belastingplichtige heeft niet alles in het werk gesteld om de voorzienbare werken degelijk te laten uitvoeren.

Belastingplichtige faalt in haar bewijslast van overmacht. De grief van belastingplichtige is ongegrond.

Inzake de ‘vermeende verkeerde’ berekening

Belastingplichtige argumenteert dat de huidige heffing betrekking heeft op de aanvullend verschuldigde rechten doordat de voorwaarden om het verlaagd tarief van 7% zoals dit ten tijde van de aankoop van de woning gold op grond van het artikel 2.9.4.2.11 VCF niet zijn voldaan.

Dit verlaagd tarief geldt in afwijking van het normale tarief van 10% (artikel 2.9.4.1.1. VCF).

Hieruit volgt dat ten aanzien van belastingplichtige deze aanvullende rechten slechts gelden ten belope van 3% en in verhouding tot haar eigendomsrecht. Voor de registratiebelasting wordt de heffing bekeken per heffingsplichtige.

Belastingplichtige heeft aangekocht voor 1/3 van de volle eigendom zodat de berekeningsbasis 52.500 EUR bedraagt en dus de aanvullende rechten niet 3.441,67 EUR kunnen bedragen. Evenmin kan de belastingverhoging een bedrag van 688,33 EUR vertegenwoordigen.

Artikel 2.9.5.0.5 VCF luidt:

“§ 1. Als er voor alle verkrijgers toepassing wordt gemaakt van het verlaagde tarief, vermeld in artikel 2.9.4.2.11, § 1, eerste lid, of artikel 2.9.4.2.12, § 1, eerste lid, en als de totale belastbare grondslag van het onroerend goed niet hoger is dan 220.000 euro, wordt er een rechtenvermindering toegestaan van respectievelijk 2800 euro of 960 euro op het totaal van de op de aankoop berekende rechten. Als het verschuldigde verkooprecht lager is dan, naargelang het geval, hetzij 2800 euro, hetzij 960 euro, dan wordt de rechtenvermindering verlaagd tot het bedrag van dit verkooprecht.”

De rechtbank stelt vast dat belastingplichtige niet heeft voldaan aan de voorwaarden tot behoud van het gunstregime van meeneembaarheid, zodat een belastingverhoging werd opgelegd. VLABEL wijst er terecht op dat artikel 3.18.0.0.11 lid 1 7° VCF aangeeft dat een belastingverhoging van 20% van de aanvullende rechten inzake de registratiebelasting is verschuldigd door de verkrijgers als niet voldaan is aan de inschrijvingsverplichting.

De rechtbank is van oordeel dat aangezien de totale verkoopprijs van het onroerend goed lager was dan 220.000,00 EUR, men in de oorspronkelijke berekening op basis van art. 2.9.5.0.5 VCF ook nog eens recht had op een bijkomende korting van (omgerekend naar het aandeel van 1/3 van de volle eigendom in de aankoop) 1.866,67 EUR.

Deze vermindering is, zoals ook blijkt uit het artikel, evenwel enkel mogelijk indien de aankoop ook werd belast volgens de tarieven voor de aankoop van de enige gezinswoning, zoals bepaald in de artikelen 2.9.4.2.11. e.v. VCF. De voorwaarden dienen dus cumulatief vervuld te zijn.

De rechtbank besluit dat het verlies van deze gunsttarieven dan ook automatisch leidt tot het verlies van de belastingkorting overeenkomstig artikel 2.9.5.0.5. VCF, vandaar dat het bedrag van de navordering hoger is dan ‘3% op 52.500,00 EUR’.

De grief van belastingplichtige is ongegrond.

De rechtbank besluit dat belastingplichtige faalt in haar bewijslast van overmacht zodat het gunsttarief terecht niet werd toegekend. Het begin van bewijs wordt niet afdoende ondersteund door andere onderliggende bijkomende bewijsstukken, het blijft bij loutere beweringen.

VLABEL heeft dan ook terecht een correcte aanslag gevestigd met de hierbij behorende belastingverhoging.