• Een natuurlijke persoon of rechtspersoon die een residentiële eenheid bij een notariële overdracht in volle eigendom overdraagt, moet over een EPC Residentieel beschikken.

  • Het maakt niet uit hoe groot het eigendomsaandeel dat wordt overgedragen, is. Ook als slechts een bepaald percentage in volle eigendom wordt overgedragen, moet er een EPC zijn.
  • Het maakt niet uit over welk type transactie het gaat: een schenking, ruil, verkoop of ander type. Van zodra er overdracht is van volle eigendom via notariële authentieke akte, moet er een EPC zijn.
  • Het moet gaan om volle eigendom, dus de combinatie vruchtgebruik én naakte eigendom samen. Wordt enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom overgedragen, dan moet er geen EPC zijn.
  • De volledige gebouweenheid moet overdragen worden. Bij overdracht van een deel van een gebouweenheid, zoals bijvoorbeeld een studentenkamer zonder eigen voorzieningen in een collectieve woning, moet er geen EPC Residentieel zijn.

• Het EPC Residentieel moet beschikbaar zijn:

  • als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van die publiciteit

  • als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of indien er geen onderhandse akte is voor het verlijden van de authentieke akte.

• Bij een onteigening, afgehandeld door de afdeling, bevoegd voor vastgoedtransacties binnen de Vlaamse Belastingdienst, hoeft geen EPC Residentieel beschikbaar te zijn.

• Zie ook Energiebesluit artikel 9.2.3(opent in nieuw venster)

• Een eigenaar die op een residentiële eenheid een opstalrecht of erfpacht wil vestigen, moet over een EPC Residentieel beschikken.
• Bij het vestigen van een opstalrecht of erfpacht op een deel van een gebouweenheid moet er geen EPC Residentieel zijn.
• Het energieprestatiecertificaat voor residentiële eenheden moet beschikbaar zijn:
  • als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van publiciteit
  • als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of indien er geen onderhandse akte is voor het verlijden van de authentieke akte.
• Zie ook Energiebesluit artikel 9.2.3/1(opent in nieuw venster)

• Een eigenaar die een residentiële eenheid te huur wil aanbieden, moet over een EPC Residentieel beschikken. De eigenaar moet op eenvoudig verzoek van een kandidaat-huurder een geldig EPC Residentieel kunnen voorleggen.
• Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig energieprestatiecertificaat voor residentiële eenheden.
• Zie Energiebesluit artikel 9.2.4(opent in nieuw venster)
• Onder verhuur wordt verstaan: de gewone huur, als het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de woninghuur van residentiële gebouwen of residentiële gebouweenheden. Bij verhuur van een deel van een gebouweenheid, zoals bijvoorbeeld een studentenkamer zonder eigen voorzieningen in een collectieve woning, moet er geen EPC zijn. Zie Energiebesluit artikel 1.1.1, 103°(opent in nieuw venster)

• Het EPC wordt op eenvoudig verzoek voorgelegd aan de kandidaat-tegenpartij.
• Bij de notariële overdracht in volle eigendom van een residentieel gebouw draagt de eigenaar een geldig EPC Residentieel over aan diegene aan wie het residentiële gebouw wordt overgedragen.
• De onderhandse akte voor de overdracht in volle eigendom van een residentieel gebouw vermeldt of er voor het gebouw een geldig EPC Residentieel bestaat en of de tegenpartij ervan op de hoogte wordt gebracht.
• De authentieke akte voor de notariële overdracht in volle eigendom van een residentiële gebouw vermeldt:
  • of de tegenpartij voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van het geldige EPC Residentieel.
  • of het EPC Residentieel aan de tegenpartij ter beschikking is gesteld
  • de datum en de unieke code van het geldige EPC Residentieel.
• Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt dit eveneens overgedragen.

• Het EPC wordt op eenvoudig verzoek voorgelegd aan de kandidaat-opstalhouder of -erfpachter.
• Bij de vestiging van het opstalrecht of de erfpacht op een residentieel gebouw of op een residentiële gebouweenheid draagt de eigenaar aan de opstalhouder of erfpachter een geldig EPC Residentieel over.
• De onderhandse akte voor de vestiging van opstalrecht of erfpacht op een residentieel gebouw vermeldt of er voor het gebouw een geldig EPC Residentieel bestaat en of de opstalhouder of erfpachter ervan op de hoogte wordt gebracht.
• De alle authentieke akte voor de vestiging van het opstalrecht of de erfpacht op residentiële gebouwen of op residentiële gebouweenheden vermeldt:
  • of de opstalhouder of erfpachter voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van het geldige EPC Residentieel.
  • of het EPC Residentieel aan de opstalhouder of erfpachter ter beschikking is gesteld
  • de datum en de unieke code van het geldige EPC Residentieel.
• Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt dit eveneens overgedragen.

• Het EPC wordt op eenvoudig verzoek voorgelegd aan de kandidaat-huurder.
• Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst wordt een kopie van het geldig EPC aan de huurder ter beschikking gesteld.
• Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt ook hiervan een kopie overgedragen.

Ja, ook voor bouwvallige gebouwen moet een EPC opgemaakt worden.

• De uitzondering voor residentiële gebouwen die door de burgemeester ongeschikt of onbewoonbaar verklaard zijn, is sinds 1 mei 2023 niet meer van toepassing.
• Regelmatig worden bouwvallige woningen na verkoop afgebroken om plaats te maken voor een nieuw gebouw. In veel gevallen staat dat zo genoteerd in de notariële akte. Ook voor deze woningen is een EPC verplicht. Een intentie om te slopen is immers niet voldoende om vrijgesteld te worden van de EPC-plicht.
• Uitzonderlijk komt het voor dat er geen beschermd volume bepaald kan worden, bijvoorbeeld als volledige muren, daken en plafonds zijn ingestort. Contacteer het VEKA bij deze uitzonderlijke gevallen door een mail te sturen naar veka@vlaanderen.be, zodat geval per geval kan worden beslist of het EPC nog moet en kan worden opgesteld. Bij de vraag moeten voldoende foto’s worden gevoegd, zodat de situatie duidelijk is.
• Als bouwvallige woningen onvoldoende veilig worden geacht om te betreden, kan een energiedeskundige de opdracht weigeren.
• Bij de opmaak van het EPC volgt de energiedeskundige de in het inspectieprotocol opgelegde werkwijze voor ontbrekende schildelen:

  • Ontbrekende ramen of deuren worden beschouwd als oneigenlijke openingen (inspectieprotocol deel IV). Oneigenlijke openingen worden ingevoerd volgens de energetisch minst gunstige situatie, zoals vastgelegd in het inspectieprotocol deel V. Bij ramen is dat bijvoorbeeld ‘enkelvoudige beglazing met metalen, niet thermisch onderbroken profielen’.

  • Ook openingen in daken die ontstaan zijn door bijvoorbeeld een storm worden beschouwd als oneigenlijke openingen en hebben dus niet tot gevolg dat een zolder niet winddicht wordt beschouwd.

  • De energiedeskundige licht de situatie toe in het vrij invulveld (onderaan tabblad ‘aanbevelingen’).

Ja, er moet een EPC aanwezig zijn bij overdracht, opstalrecht, erfpacht en verhuur.

• Gaat het over een nieuwbouw of ingrijpende energetische renovatie, dan wordt (een kopie van) het EPC Bouw overgedragen. Als de EPB-aangifte nog niet ingediend is op het moment van het ondertekenen van de akte of het huurcontract, moet de verkoper/verhuurder (een kopie van) het EPC Bouw uiterlijk 12 maanden na ingebruikname of het beëindigen van de werken bezorgen aan de nieuwe eigenaar of huurder.
• Voor een bestaand gebouw wordt een EPC Residentieel, EPC klein Niet-Residentieel of EPC Niet-Residentieel opgemaakt.
• De (hoofd)bestemming bepaalt welk EPC moet opgemaakt worden. Als een pand leeg staat, werd gestript voor renovatie of nog niet afgewerkt is, kan het minder evident zijn om de bestemming te achterhalen.
• De bestemming wordt dan als volgt bepaald:
  • De feitelijke situatie wordt beoordeeld.
  • Bij twijfel wordt naar het laatste gebruik van de eenheid gekeken.
  • Alleen als de bestemming niet uit de feitelijke situatie of voorgaand gebruik kan afgeleid worden, mag uitzonderlijk worden gekeken naar de vergunde bestemming.
  • Als ook de vergunde situatie niet gekend is, moet gekozen worden voor niet-residentieel.
• Raadpleeg de werkwijze voor de bepaling van de hoofdbestemming, bijvoorbeeld als er ook een industriële bestemming aanwezig is.

Ja, sinds juli 2017 is een EPC ook bij verkoop en verhuur verplicht bij woningen, appartementen,… zonder verwarming.

De EPC-wegwijzer(opent in nieuw venster) zegt u of u een EPC nodig hebt voor uw situatie.

• Als een bestaande (handels)huurovereenkomst met eenzelfde huurder wordt verlengd, is het niet verplicht te beschikken over een geldig EPC.
  • Voor een huurwoning zonder geldig EPC of met een EPC met een label D, E en F én waarvan het huurcontract voor 1 oktober 2022 in werking is getreden, moet er bij indexering een aangepaste formule (correctiefactor) gebruikt worden. Zie Huurprijsindexatie met correctiefactoren.
• Als er een nieuwe (handels)huurovereenkomst opgesteld wordt met eenzelfde huurder, is het wel verplicht om over een geldig EPC te beschikken.
• Wordt een gebouweenheid opnieuw te huur aangeboden aan een nieuwe huurder, dan is het wel verplicht om over een geldig EPC te beschikken. Een kopie van het EPC wordt ten laatste op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst aan de huurder overgemaakt.

Als het EPC vervalt zonder dat een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder wordt opgesteld (dezelfde huurder bewoont nog steeds de eenheid of het gebouw), moet er geen nieuw EPC opgemaakt worden.

Voor een huurwoning zonder geldig EPC of met een EPC met een label D, E en F én waarvan het huurcontract voor 1 oktober 2022 in werking is getreden, moet er bij indexering een aangepaste formule (correctiefactor) gebruikt worden. Zie Huurprijsindexatie met correctiefactoren.

De verplichting om een EPC te laten opmaken voor huurwoningen geldt sinds 1 januari 2009.
Wat als de huurovereenkomst vóór 2009 werd afgesloten?

• De eigenaar moet een EPC laten opmaken als de woning opnieuw te huur komt te staan.
• Blijft de huurder dezelfde?
  • Wordt de bestaande huurovereenkomst met dezelfde huurder verlengd, is het niet verplicht te beschikken over een geldig EPC.
  • Wordt er een nieuwe huurovereenkomst opgesteld met dezelfde huurder, is het wel verplicht om over een geldig EPC te beschikken.
• Zegt de huidige huurder het contract op en komt te woning te huur te staan? Dan moet de eigenaar contact opnemen met een energiedeskundige om een EPC te laten opmaken.
• Voor een huurwoning zonder geldig EPC of met een EPC met een label D, E en F én waarvan het huurcontract voor 1 oktober 2022 in werking is getreden, moet er bij indexering een aangepaste formule (correctiefactor) gebruikt worden. Zie Huurprijsindexatie met correctiefactoren.

Sinds 1 januari 2022 is het niet meer toegelaten om een niet-residentiële eenheid te integreren in het EPC van een wooneenheid of omgekeerd. Per gebouweenheid moet een EPC opgesteld worden.

Wanneer er meerdere gebouweenheden in een gebouw aanwezig zijn, maar onvoldoende busnummers en bijgevolg dus onvoldoende gebouweenheid-ID’s om de nodige EPC’s aan te koppelen, moet een melding bij het Gebouwenregister ingediend worden. Volg hiervoor de procedure en gebruik het meldingsformulier(opent in nieuw venster).

De gemeenten en steden beheren het Gebouwenregister en kunnen als enigen extra busnummers aanmaken en zodoende gebouweenheid-ID’s genereren. Als de gemeente geen aanpassingen doet, ondanks de melding van het VEKA, dan komt de situatie in het Gebouwenregister niet met de realiteit overeen en kan en mag er geen EPC opgemaakt worden.

De gevolgen voor de eigenaar zijn afhankelijk van de reden waarom de gemeente geen busnummer wenst aan te maken. Deze situaties worden dan ook geval per geval bekeken door het VEKA. Het is dan ook belangrijk dat er telkens een melding bij het VEKA wordt ingediend als er fouten of ontbrekende gegevens in het Gebouwenregister worden vastgesteld.

Een energiedeskundige moet een verklaring op erewoord(PDF bestand opent in nieuw venster) ondertekenen bij registratie. Door het ondertekenen van de verklaring op eer, verklaart de energiedeskundige dat de EPC’s op een objectieve, onafhankelijke, correcte en neutrale manier opgemaakt zullen worden.

Een erkend energiedeskundige moet dus ten alle tijden onafhankelijk werken en zich neutraal opstellen. Door de verklaring op eer te ondertekenen, bevestigt de energiedeskundige zich te houden aan deze vereisten. Een EPC opstellen van eigen gebouw(eenheid) valt niet te rijmen met deze eisen en kan dus niet.

Kan of wil de eigenaar (verkoper of verhuurder) van een woning of kleine niet-residentiële eenheid geen EPC voorleggen? Dan meldt u dit aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.

• Gaat het over een nieuw huurcontract? Het EPC is sinds 2009 verplicht bij nieuwe huurcontracten. Dus als u al een huurcontract had en u bleef wonen in dezelfde woning, is dit niet nodig.
• Als het gaat om een verkoop van een woning na 1 september 2008 of om de verkoop van een niet-residentiële eenheid, dan moet de eigenaar een EPC kunnen voorleggen.

• Let wel: gaat het om nieuwbouw of gelijkgesteld en is deze EPB-plichtig, dan zal het EPC Bouw pas beschikbaar zijn bij het indienen van de EPB-aangifte (binnen de 12 maanden na ingebruikname of beëindigen van de werken). In tussentijd moet er geen nieuw EPC opgemaakt worden. Zodra de EPB-aangifte is ingediend, moet (een kopie van) het EPC Bouw aan de nieuwe eigenaar of huurder overgemaakt worden.

• Ter info: voor het EPC van de Gemeenschappelijke Delen voor nieuwbouwappartementen geldt dat dit EPC GD pas uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het krijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar moet zijn. Het volledige gebouw moet ‘nieuwbouw’ zijn. Appartementsgebouwen en individuele appartementen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen niet onder ‘nieuwbouw’.

U moet de afwezigheid van een EPC melden via het ‘Klachtenformulier over het EPC(opent in nieuw venster) bij verkoop of verhuur van woongebouwen’:

Bij het versturen via mail krijgt u een ontvangstbevestiging van uw bericht met een referentienummer (VEKA-XXXXXX).

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap neemt elke klacht serieus en zal bij een correcte melding:

• controleren in de Energieprestatiedatabank of er effectief een EPC opgemaakt is voor de woning en
• eventueel contact opnemen met de eigenaar.

Als de woning of kleine niet-residentiële eenheid nog steeds te koop of te huur staat en er is nog geen EPC aanwezig, dan kan de eigenaar (verkoper of verhuurder) een boete krijgen van 500 tot 5.000 euro.

Meer info over de procedure, zie: Klacht over een EPC.

Als de notaris merkt dat er bij het verlijden van de akte geen EPC beschikbaar is voor de bewuste gebouweenheid, brengt deze het VEKA hiervan op de hoogte.