Gedaan met laden. U bevindt zich op: Belasting op leegstaande woningen en gebouwen Aandachtspunten en modelreglementen

Belasting op leegstaande woningen en gebouwen

Aandachtspunt • Modelreglement

Veel gemeenten heffen een belasting op leegstaande woningen en gebouwen om leegstand en de negatieve gevolgen ervan binnen de gemeente te bestrijden.

Type reglement

Eigen lokale belastingen

Thema

Wonen

MAR-code

  • 737 - Belastingen op patrimonium
    • 7374 - Leegstaande woningen en gebouwen

Algemene aandachtspunten

  • Gemeenten die een belasting op leegstand wensen te vestigen, moeten een register van leegstaande woningen en gebouwen bijhouden. De opmaak, de opbouw, het beheer en de actualisering van het leegstandsregister kan ook toevertrouwd worden aan een intergemeentelijk samenwerkingsverband.
  • Het is aanbevolen om te werken met twee afzonderlijke reglementen: een registratiereglement, waarin de indicaties van leegstand en de procedure tot vaststelling van de leegstand worden vastgesteld, en een belastingreglement. Een registratiereglement behoeft immers minder aanpassing of vernieuwing dan een belastingreglement. Bovendien moet er een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds betwisting van de opname in het leegstandsregister of verzoek tot schrapping uit het leegstandsregister en anderzijds bezwaar tegen de belastingaanslag of verzoek tot toekenning van een vrijstelling van de belasting. Voor beide geldt een verschillende procedure, onder meer op vlak van beroep.
  • Woningen die als verwaarloosd geïnventariseerd zijn, kunnen ook opgenomen worden in het leegstandsregister.
  • Woningen die door het Vlaamse Gewest als ongeschikt en/of onbewoonbaar geïnventariseerd zijn, kunnen niet opgenomen worden in het leegstandsregister.
  • Bedrijfsruimten in de zin van artikel 2, 1° van het decreet 19 april 1995 kunnen niet opgenomen worden in het leegstandsregister.

Aandachtspunten belastbare grondslag

  • Het modelreglement gaat uit van een belasting nadat de woning of het gebouw 12 opeenvolgende maanden in het leegstandsregister is opgenomen. Zo leidt registratie van de woning of het gebouw niet onmiddellijk tot een belasting. De gemeente kan ervoor kiezen om een andere termijn te bepalen.
  • Een woning kan niet zowel als tweede verblijf als als leegstaande woning belast worden. Om te vermijden dat de belastingplichtige er in dat geval zelf voor kan ‘kiezen’ om aan de meest voordelige belasting onderworpen te zijn, is het aangewezen om de criteria om in aanmerking te komen voor ofwel de leegstandsbelasting ofwel de tweedeverblijfsbelasting op elkaar af te stemmen.

Aandachtspunten tarieven

  • Een gemeente kan autonoom de tariefberekening (vb. forfaitair, per strekkende meter gevellengte maal het aantal bouwlagen, per vierkante meter grondoppervlakte maal het aantal bouwlagen...) en de hoogte van de tarieven bepalen, maar moet hierbij het redelijkheidsbeginsel respecteren. De tarieven mogen niet dermate hoog zijn dat ze het eigendomsrecht uithollen en het is raadzaam om in alle gevallen een maximumtarief te voorzien.
  • Tariefdifferentiaties zijn mogelijk mits een afdoende motivering in de aanhef van het reglement. Zo kan onder meer een tariefonderscheid gehanteerd worden:
    • voor leegstaande handelspanden, vanuit een bestaande beleidsdoelstelling van de gemeente
    • naar gelang de ligging van de woning of het gebouw in de gemeente, vb. om leegstand in het kernwinkelgebied of woningspeculatie in een bepaald gebied tegen te gaan. Hierbij is het belangrijk dat dit goed gemotiveerd wordt en dat de gebiedsafbakening op een duidelijke en onderbouwde manier gebeurt.

Aandachtspunten vrijstellingen en verminderingen

  • De aanvraag van een vrijstelling wordt best niet gekoppeld aan de opname in het leegstandsregister, aangezien de loutere opname in het leegstandsregister de belasting nog niet verschuldigd maakt en er zich situaties van vrijstelling kunnen voordoen tussen de opname op het register en de vestiging van de belasting. De aanvraag van een vrijstelling wordt dus beter gekoppeld aan het aanslagbiljet.
  • Artikel 7, §3 en §4 van het modelreglement bevat een heel aantal suggesties van mogelijke vrijstellingen, met een aanvaardbare motivering in de aanhef van het modelreglement. Gemeenten kunnen deze vrijstellingen schrappen of - mits aanvaardbare en expliciete motivering - uitbreiden.
  • Een aantal vrijstellingen in het modelreglement zijn beperkt in de tijd. Het staat de gemeente vrij om ook bij andere vrijstellingen een termijn in te stellen. Het annaliteitsbeginsel staat niet toe dat vrijstellingen voor langer dan één jaar in één keer worden toegekend. In het reglement kan wel ingeschreven staan dat de belastingschuldige vb. maximaal drie jaar een bepaalde vrijstelling mag aanvragen/krijgen. Dit betekent dat de belastingplichtige ofwel jaarlijks zijn vrijstelling opnieuw aanvraagt, ofwel dat de gemeente elk jaar opnieuw ambtshalve een beslissing neemt over de vrijstelling.
  • Het modelreglement geeft niet aan of er beperkingen zijn in het opeenvolgend cumuleren van diverse vrijstellingen. Het kan zinvol zijn dit wel te doen, vb. door te bepalen dat niet achtereenvolgens zowel een vrijstelling kan worden verkregen voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken als voor niet-vergunningsplichtige werken.
  • Als vrijstellingen worden verstrengd of gewijzigd, moet hier gelet op het rechtszekerheidsbeginsel rekening mee gehouden worden. Op zijn minst moeten belastingplichtigen tijdig actief geïnformeerd worden en de nodige tijd krijgen om op de wijzingen te anticiperen.
  • Indien er meerdere houders van een zakelijk recht zijn op een woning of gebouw en aan één van de eigenaars wordt een vrijstelling toegekend op basis van een gebouwgebonden vrijstelling, geldt de vrijstelling voor alle houders van het zakelijk recht, zelfs al hebben de anderen géén vrijstellingsaanvraag ingediend. Indien de vrijstelling echter is toegekend op basis van een persoonsgebonden vrijstelling, geldt de vrijstelling enkel voor degene aan wie de vrijstelling is toegekend.
  • Vaak wordt een tijdelijke vrijstelling voorzien voor de belastingplichtige die eigenaar werd door overdracht van het leegstaande pand. In evenveel gevallen wordt een uitzondering op deze vrijstelling voorzien in het geval de nieuwe belastingplichtige-eigenaar een bloed- of aanverwant is van de vorige belastingplichtige-eigenaar. Het Hof van Beroep te Gent heeft in een arrest van 26 juni 2018 geoordeeld dat deze uitzondering op de vrijstelling zorgt voor een ongelijke behandeling die niet redelijk te verantwoorden is. Er werd besloten tot een schending van het gelijkheidsbeginsel.
  • Een aantal andere voorbeelden van vrijstellingen die, mits afdoende motivering, kunnen worden opgenomen in het reglement:
    • voor tijdelijk gebruik van panden o.a. als pop-up handelszaak, vanuit het stimuleren van ondernemerschap
    • voor woningen of gebouwen die een residentiële invulling hebben vb. bij gebruik door seizoenarbeiders
    • voor gebruik van een leegstaande woning voor het uitoefenen van een vrij beroep
    • voor woningen of gebouwen waarvoor de schrapping uit het leegstandsregister werd aangevraagd, maar nog niet behandeld