Omgevingsvergunning: een woning renoveren
We lichten hier de regels toe zoals ze gelden vanaf 1 maart 2026.
U wilt een woning renoveren? Dan doet u wellicht werken die vallen onder de wetgeving van de omgevingsvergunning. Informeer u grondig over welke procedure u moet volgen vooraleer u met de werken begint.
- Voor de meeste werken moet u eerst een omgevingsvergunning aanvragen.
- Heel wat werken komen in aanmerking voor een vrijstelling van de vergunningsplicht. U kunt de werken dan uitvoeren zonder voorafgaande administratieve verplichtingen. Ga zorgvuldig de voorwaarden na.
- Informeer steeds bij uw gemeente. Gemeenten kunnen afwijken van de hier beschreven regels.
- een gemeente kan bepaalde vrijgestelde werken meldingsplichtig hebben gemaakt. In dat geval moet u de meldingsprocedure doorlopen voordat u met de werken begint. De gemeente neemt dan akte van de werken. (vanaf 6 februari 2028 hebben gemeenten deze mogelijkheid niet meer.)
- een gemeente kan bepaalde vrijgestelde handelingen zelfs vergunningsplichtig maken op haar grondgebied. U moet dan toch een omgevingsvergunning aanvragen. (vanaf 28 februari 2028 kan een gemeente dit enkel doen voor werken die opgenomen zijn op een limitatieve lijst)
- een gemeente kan bepaalde werken verbieden via een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Zo zouden gemeenten bepaalde materialen of kleuren kunnen verbieden. Veel komt dit niet voor, maar u vraagt altijd best informatie bij uw gemeente.
Onderhoudswerken
Voor onderhoudswerken heeft u geen omgevingsvergunning nodig.
Onderhoudswerken zijn werken, andere dan stabiliteitswerken, die het gebruik van een constructie voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen.
Enkele voorbeelden van onderhoudswerken:
- het vervangen van beschadigd pleisterwerk
- het herstellen van kapotte verhardingen
- het vervangen van kepers, panlatten en leien op het dak door nieuwe kepers, panlatten en leien, zonder vervanging van de dragende balken (het dakgebinte)
- het schilderen en kaleien van gevels
Let wel: als u handelingen wilt uitvoeren aan een beschermd onroerend erfgoed is het mogelijk dat u een schriftelijke toelating (machtiging) nodig hebt van het Agentschap Onroerend Erfgoed of van de erkende onroerenderfgoedgemeente(opent in nieuw venster). Meer informatie hierover vindt u op Werken aan erfgoed | Eigenaars | Onroerend Erfgoed(opent in nieuw venster).
Deze onderhoudswerken kunt u zonder verdere formaliteiten uitvoeren.
Binnenverbouwingen
Alle verbouwingen binnen in de woning zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht.
Enkele voorbeelden:
- het plaatsen van een nieuwe keuken of badkamer
- het opsplitsen van een slaapkamer in twee kleinere slaapkamers met een gipsplaatwand
- het inrichten van slaapkamers in de zolder
- het plaatsen van binnenisolatie
- het vullen van spouwmuren met isolatie
- het vervangen van een dragende muur door een dragende balk.
Belangrijke voorwaarden waar wel aan voldaan moet worden, zijn:
- er wordt geen vergunningsplichtige functiewijziging doorgevoerd
- het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd
- de handelingen vinden plaats aan een hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woning of hoofdzakelijk vergund of vergund geacht gebouw
- de handelingen zijn
- Niet strijdig met verordeningen of voorwaarden van afgegeven vergunningen
- Niet strijdig met lokale plannen of recente verkavelingen
- Andere regelgeving, zoals de regeling inzake onroerend erfgoed waarvoor een apart systeem van toelatingen geldt, of het burgerlijk wetboek of de Wooncode blijven van toepassing.
Voor echt beschermd erfgoed bestaat er een eigen onroerend erfgoedsysteem van toelatingen.
Handelingen aan gevels en daken
Handelingen zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken zijn ook vrijgesteld op voorwaarde dat de energieprestatie van het gebouw er niet door verslechterd.
Enkele voorbeelden:
- het plaatsen van dakvlakvensters zonder de dragende structuur van het dak te wijzigen
- het plaatsen of dichtmaken van een raamopening
Toeliching: om in aanmerking te komen voor een vrijstelling mag de EPC-waarde van het gebouw door de werken geen klasse dalen. Een gebouw met EPC-waarde D mag na de werken geen EPC-waarde E of F krijgen. Daarom zal u een bijkomende raamopening moeten voorzien van goed isolerend glas.. Doet u dat niet, dan vallen de werken niet onder de vrijstellingsregeling en moet u een omgevingsvergunning aanvragen. Hetzelfde geldt voor het plaatsen van een nieuwe niet-geisoleerde garagepoort. Dit blijft vergunningsplichtig.
U heeft nog steeds een vergunning nodig als u handelingen aan gevels en daken uitvoert:
- in gebieden die erkend zijn als werelderfgoed of die in de bufferzone van het werelderfgoed liggen (momenteel is dit vooral relevant in de Brugse binnenstad)
- bij gebouwen die opgenomen zijn in de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed.
Voor echt beschermd erfgoed bestaat er een eigen onroerend erfgoedsysteem van toelatingen.
Isoleren van gevels en daken
Isoleren van de buitenzijde van gevels en daken zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht als u een aantal voorwaarden naleeft.
- De Maximale dikte (incl. dikte van de afwerking) is 26cm. U mag ook alle werken uitvoeren om de isolatie af te werken volgens de regels van de kunst: vervangen van dorpels door diepere dorpels, verplaatsen van de dakgoot en regenwaterpijp, afwerken van de zijkanten, enzovoort. Tenzij de gemeente daar specifiek regels voor heeft (in een verordening, BPA (bijzonder plan van aanleg), RUP of recente verkaveling). U mag dus van een gevel in gevelsteen na isolatie een gevel in crepi maken, of omgekeerd.
- De rooilijn mag niet overschreden worden. De rooilijn is de grens met het openbaar domein.
Grenst uw voorgevel dus aan de stoep, dan heeft u een vergunning nodig om hem te isoleren.
Voorbeeld
- U mag dus bijvoorbeeld 16 cm isolatie en 5 cm steenstrip-afwerking plaatsen (samen 21 cm).
U heeft nog steeds een vergunning nodig als u isoleert:
- in gebieden die erkend zijn als werelderfgoed of die in de bufferzone van het werelderfgoed liggen (momenteel is dit vooral relevant in de Brugse binnenstad)
- bij gebouwen die opgenomen zijn in de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed.
Voor echt beschermd erfgoed bestaat er een eigen onroerend erfgoedsysteem van toelatingen.
Een omgevingsvergunning aanvragen of de werken melden
- Stap 1
Voor werken waarvoor een melding of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (vroeger: bouwvergunning) nodig is, is in principe ook de medewerking van een architect verplicht.
Echter, onder voorwaarden (zie hieronder) zijn volgende werken aan een woning vrijgesteld van de medewerking van een architect:
- verbouwings- en inrichtingswerkzaamheden binnen een gebouw of de werkzaamheden voor de geschiktmaking van lokalen voorzover ze noch de oplossing van een constructieprobleem met zich meebrengen, noch de stabiliteit van het gebouw wijzigen;
- de handelingen aan de buitenvlakken van een vergund gebouw, zoals:
- het aanbrengen van een gevelsteen, een bepleistering of een andere gevelbekleding, zonder dat een wijziging van de fundering noodzakelijk is;
- het aanbrengen, wijzigen en dichtmaken van raam- en deuropeningen;
- het aanbrengen van dakvlakvensters en/of fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonneboilers in het dakvlak of op een plat dak;
- het aanbrengen van dakuitbouwen over maximaal één vierde van de dakoppervlakte;
- verluchtings-, luchtbehandelings-, rookafzuig- of luchtafzuiginstallaties;
- Stap 2
Vraag bij de gemeente na of de geplande werken vergunningsplichtig dan wel meldingsplichtig zijn.
Voor vergunningplichtige ingrepen voorziet de wet een ‘gewone’ procedure (met openbaar onderzoek) en een ‘vereenvoudigde’ procedure (zonder openbaar onderzoek).
Meldingsplichtige ingrepen volgen een lichtere procedure dan vergunningsplichtige werken.
De gemeente kan u informeren over
- welke procedure van toepassing is voor uw aanvraag
- tot welke overheid u de aanvraag moet richten (gemeente, provincie of Vlaams gewest).
- een eventuele dossiertaks verbonden aan het indienen van een aanvraag.
- Stap 3
Als een vergunning niet nodig is of als een vrijstelling van vergunningsplicht geldt, dan kunt u de werken zonder formaliteiten aanvatten.
Voor eenvoudige aanvragen en meldingen kunt u gebruik maken van de ‘snelinvoer’.
Dit kan enkel als aan de drie onderstaande voorwaarden voldaan wordt:
- u deze handeling plant aan of bij een woning.
- u de aanvraag voor deze handeling niet combineert met de aanvraag voor een andere handeling.
- u de aanvraag niet samen met een andere persoon indient.
Anders doet u de aanvraag of melding via de gewone invoer.
Wat na de aanvraag of melding?
De verdere procedure is anders bij een melding dan bij een vergunningsaanvraag.