1. De aanvraag strekt ertoe de bevestiging te krijgen dat, gelet op de argumentatie en motivering zoals hierna uiteengezet:

1.1. de inbreng in natura door de Aanvrager in NV Z van zijn eigendomsaandelen in de studentenhuizen waarop momenteel nog een lening rust, gevolgd door een schenking van de nieuw uitgegeven aandelen aan zijn neef en nichten, ingegeven is door andere dan fiscale motieven en dus geen fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF uitmaakt, en dat;

1.2. de schenking van de nieuw uitgegeven aandelen bijgevolg onderworpen is aan het tarief van de schenkbelasting voor roerende goederen (vlak tarief van 7% - artikel 2.8.4.1.1, §2, 1°, VCF, evenwel toepassing van de vrijstelling voorzien in artikel 2.8.6.0.3 VCF), en aldus niet onderworpen zal worden aan het (algemene) tarief van de schenkbelasting van onroerende goederen zoals opgenomen in artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF.

2. De aanvraag vormt een aanvulling op de voorafgaande beslissing nr. 24029 dd. 29 juli 2024. Er wordt verwezen naar de uiteenzetting zoals opgenomen in de aanvraag tot voorafgaande beslissing nr. 24029 dd. 29 juli 2024 (hierna “VB 24029” genoemd), voor zover de betrokken elementen ongewijzigd zijn gebleven.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

3. De aanvraag wordt ingediend door […] namens:

De heer X, geboren te […] op xx.xx.1960, […], weduwnaar, wonende te […] (hierna ook de ‘Aanvrager’ of ‘X’ genoemd).

Als bijlage 2 bij de aanvraag is een kopie van de identiteitskaart van de Aanvrager gevoegd.

X was gehuwd met mevrouw […], geboren te […] op xx.xx.1940 en laatst wonende te […]. Mevrouw […] is overleden te […] op xx.xx.2023.

Mevrouw […] liet één zoon na, dhr. Y, geboren te […] op xx.xx.1965, rijksregisternummer […], wonende te […] (hierna “Y” genoemd). Y is dus de stiefzoon van de Aanvrager.

De Aanvrager heeft geen kinderen.

De Aanvrager heeft zijn fiscale woonplaats de voorbije 5 jaar steeds gehad in het Vlaamse Gewest, met name te […].

4. Volgende natuurlijke personen zijn betrokken bij de verrichting:

4.1. Mevrouw A, geboren te […] op xx.xx.1990, rijksregisternummer […], wettelijk samenwonend, wonende te […] (hierna ook ‘A’ genoemd);

4.2 Mevrouw B, geboren te […] op xx.xx.1991, rijksregisternummer […], wettelijk samenwonend, wonende te […] (hierna ook ‘B’ genoemd);

4.3. De heer C, geboren te […] op xx.xx.1992, rijksregisternummer […], gehuwd, wonende te […] (hierna ook ‘C’ genoemd).

A, B en C zijn de kinderen van dhr. […] (geboren te […] op xx.xx.1963, rijksregisternummer […], wonende te […]), die de enige broer is van de Aanvrager. A, B en C zijn aldus de neef en nichten van de Aanvrager.

5. Volgende vennootschap wordt betrokken bij de verrichting:

De naamloze vennootschap “Z”, met zetel te […], ondernemingsnummer […], ingeschreven in het rechtspersonenregister te […], afdeling […] (hierna “NV Z” genoemd).

NV Z werd opgericht op xx.xx.1986, en de statuten werd laatst gewijzigd bij akte verleden voor notaris […] te […] xx.xx.2002.

De aandeelhouders van NV Z zijn de volgende:

• X: 750 aandelen (60%)
• Y: 500 aandelen (40%)

De bestuurders van NV Z zijn X en Y.

Als bijlage 3 bij de aanvraag wordt een kopie van het aandelenregister van NV Z gevoegd.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

6. Situatieschets

Zoals toegelicht in de aanvraag tot VB 24029 is X samen met Y eigenaar van verschillende studentenhuizen te […], die in totaal […] studentenkamers omvatten. Deze studentenhuizen werden in de periode 2000 - 2022 door X en Y samen in onverdeeldheid aangekocht. Op de meest recent aangekochte panden (de nrs. […] in het overzicht hierna) rust nog een lening ten aanzien van financiële instellingen.

Tevens zijn X en Y samen onverdeeld eigenaar van een woning gelegen te […], die de privéwoning van X is.

Daarnaast is X zelf ook 100% eigenaar van enkele studentenhuizen te […] (nrs. […] in het overzicht hierna). Deze omvatten […] studentenkamers. Tevens is X eigenaar van een perceel grond, gelegen naast zijn privéwoning.

X en Y zijn samen ook aandeelhouder van NV Z. X bezit 60% van de aandelen, terwijl Y de overige 40% aanhoudt. NV Z is op haar beurt eigenaar van drie studentenhuizen te Gent. In totaal omvatten deze studentenhuizen 15 studentenkamers.

Hierna worden de onroerende goederen weergegeven waarvan X (samen met Y) in privénaam eigenaar is, alsook deze die door NV Z worden aangehouden.

In de aanvraag tot VB 24029 werden met betrekking tot deze panden verkoopwaardes vermeld die deels gebaseerd waren op schattingsverslagen en deels op een eigen inschatting van X. Intussen zijn voor meer panden schattingsverslagen voorhanden, zodat in het navolgend overzicht geüpdatete waardes opgenomen zijn, alsook actuele openstaande saldi van de leningen

X en Y wensen over te gaan tot een minnelijke verdeling van het vermogen dat zij samen bezitten, zowel voor wat betreft de studentenhuizen die zij in privénaam aanhouden, als hun aandelen in NV Z. Concreet:

• zal X de aandelen die Y aanhoudt in NV Z van hem overnemen, zodat X de enige aandeelhouder wordt van NV Z.
• zullen X en Y uit onverdeeldheid treden met betrekking tot de woning gelegen langs de […], die de privéwoning van X is. Daarbij zal X het eigendomsaandeel dat Y aanhoudt in deze woning van hem overnemen. Deze verdeling zal aanleiding geven tot de heffing van het verdeelrecht (2,5%) op de verkoopwaarde van de woning, te weten € 725.000, waardoor het verdeelrecht € 18.125 (2,5%) zal bedragen.
• zal NV Z de eigendomsaandelen van Y in de verschillende studentenhuizen (nrs. […] in het overzicht hiervoor) van hem overnemen. De verkoopwaarde van deze panden beloopt € 3.973.378, wat aanleiding geeft tot de heffing van registratierechten a rato van € 476.805 (12%).
• zal X zijn eigendomsaandeel in de studentenhuizen die hij privé aanhoudt en waarop geen lening meer rust (nrs. […] in het overzicht hiervoor) verkopen aan NV Z. De verkoopwaarde van deze panden beloopt € 3.826.100, waardoor de verkooprechten die hierop verschuldigd zijn € 459.132 (12%) zullen bedragen.

Er wordt verwezen naar de aanvraag tot VB 24029 voor een meer uitgebreide toelichting bij deze handelingen.

Inmiddels werd tussen X en Y hieromtrent een dading afgesloten.

Zoals aangehaald in de aanvraag tot VB 24029 zou NV Z een externe bankfinanciering afsluiten met het oog op:

• de overname door NV Z van de eigendomsaandelen van Y in de verschillende studentenhuizen (nrs. […] in het overzicht hiervoor), incl. de hierop verschuldigde registratierechten.
• de betaling van de kosten en registratierechten die NV Z verschuldigd is naar aanleiding van de verkoop door X van zijn eigendomsaandeel in de studentenhuizen die hij privé aanhoudt en waarop geen lening meer rust (nrs. […] in het overzicht hiervoor).

Bij de aanvraag tot VB 24029 werd ervoor geopteerd om het eigendomsaandeel van X in de onroerende goederen waarop momenteel nog een lening rust (met name de nrs. […] in het overzicht hiervoor), in eerste instantie niet over te dragen aan NV Z. Een dergelijke overdracht zou immers aanleiding geven tot een herfinanciering van de lopende leningen, wat niet wenselijk is, gezien de lage intrestvoeten waaraan deze destijds werden afgesloten. Het eigendomsaandeel van X in deze studentenhuizen zou pas op termijn worden overgedragen aan NV Z.

Uit de gesprekken die in tussentijd met de financiële instellingen werden gevoerd is echter gebleken dat voormelde werkwijze vanuit financieringsoogpunt niet haalbaar is:

• In het vooropgesteld scenario zou X een aantal panden (nrs. […] in het overzicht) voor de helft privé aanhouden. Hier zouden echter nog kredieten tegenover staan met een openstaand bedrag van € 1.924.033. Een dergelijk aanzienlijk kredietbedrag in hoofde van X in privénaam blijkt niet haalbaar te zijn, vermits de huurinkomsten die de betrokken panden voortbrengen slechts voor de helft aan X zouden toekomen (de andere helft komt immers toe aan NV Z). Er zou bijgevolg te weinig terugbetalingscapaciteit zijn om deze kredieten verder af te lossen.
• Daarenboven blijkt de solvabiliteit van NV Z momenteel onvoldoende hoog te zijn om de nodige externe bankfinancieringen af te sluiten. Op basis van de laatst goedgekeurde jaarrekening (31/12/2023) is het eigen vermogen van NV Z immers negatief, te weten -€ 211.406. Een dergelijke lage solvabiliteit vormt voor de financiële instellingen een risico bij het toestaan van de nodige kredieten.
• Bovendien moeten er aan de verschillende studentenhuizen in de komende jaren belangrijke verduurzaamheidswerken uitgevoerd worden. Zo blijkt uit de schattingsverslagen dat in de komende jaren investeringen vereist zijn van +/- € 2.500.000 om in de toekomst de huurinkomsten te kunnen aanhouden. Om deze werken te kunnen uitvoeren zal een bijkomende externe financiering nodig zijn.

Alvorens de nodige kredieten toe te kennen (enerzijds op korte termijn voor de aankoop, anderzijds op middellange termijn voor de verbouwingswerken) vereisen de financiële instellingen een beduidend sterkere kapitaalstructuur in NV Z.

De financiële instellingen vereisen met andere woorden een verdere (volledige) centralisatie van de studentenhuizen in NV Z, in plaats van een gesplitste eigendomsverhouding tussen X en NV Z.

7. Voorgenomen verrichtingen

7.1. Inbreng in natura van eigendommen door X

Om tegemoet te komen aan de vereisten van de financiële instellingen zal X, naast de voorgenomen verrichtingen zoals beschreven in de aanvraag tot VB 24029, tevens overgaan tot de inbreng in natura in het kapitaal van NV Z van zijn eigendomsaandelen in de studentenhuizen waarop momenteel nog een lening rust (name de nrs. […] in het overzicht hiervoor). Gelet op de aangehaalde waardes in het overzicht zou de inbrengwaarde € 2.386.478 bedragen, waardoor het eigen vermogen van NV Z uiteindelijk +/- € 2.175.000 zal bedragen. Een dergelijke kapitaalstructuur leidt voor de financiële instellingen tot een voldoende hoge solvabiliteit om de nodige kredieten toe te kennen.

Deze inbreng zal aanleiding geven tot de heffing van het verkooprecht van 12% op de waarde van de ingebrachte goederen, op basis van artikel 2.9.1.0.3 VCF. De verkooprechten zouden m.a.w. € 286.377 (€ 2.386.478 x 12%) bedragen.

Naar aanleiding van deze inbreng in natura zullen aan X nieuwe aandelen van NV Z worden toegekend.

7.2. Opzetten successieplanning

Zoals aangehaald in de aanvraag tot VB 24029 wenst X tevens werk te maken van een familiale planning in het voordeel van zijn neef en nichten (A, B en C), onder meer door een schenking van de blote eigendom van de aandelen die hij aanhoudt in NV Z. Deze wens blijft overeind, ook na de inbreng in natura van een deel van de studentenhuizen zoals hiervoor aangehaald.

Daarom zal, gelet op de geplande inbreng in natura, de voorgenomen schenking ten voordele van A, B en C niet enkel betrekking hebben op de aandelen die X nu reeds bezit en deze die hij zal aankopen t.o.v. Y (cfr. aanvraag tot VB 24029), maar ook op de aandelen die aan hem worden uitgereikt naar aanleiding van de voorgenomen inbreng in natura.

8. Betrokken artikelen van de VCF:

• Artikel 2.8.4.1.1, §1 en §2 VCF bepaalt:

Ҥ 1. De schenkbelasting voor de schenkingen van onroerende goederen wordt berekend volgens het tarief, vermeld in de onderstaande tabellen:
TABEL I

TABEL II

§ 2. Het tarief van de schenkbelasting voor de schenkingen van roerende goederen bedraagt:
1° 3% voor een verkrijging in de rechte lijn en tussen partners;
2° 7% voor een verkrijging door alle andere personen.

Dat tarief is niet van toepassing op de schenkingen onder de levenden van roerende goederen die met legaten worden gelijkgesteld met toepassing van artikel 2.7.1.0.3, 3°.”;

• Artikel 2.8.6.0.3 VCF bepaalt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.8.4.1.1 wordt van de schenkbelasting vrijgesteld:

(…)

2° de schenking van de volle eigendom, de blote eigendom of het vruchtgebruik van aandelen van een familiale vennootschap met zetel van werkelijke leiding in een van de staten van de Europese Economische Ruimte, op voorwaarde dat de aandelen van de vennootschap die op het ogenblik van de schenking onder de levenden in volle eigendom toebehoren aan de schenker en zijn familie, ten minste 50% van de stemrechten in die vennootschap vertegenwoordigen.

(…)

§ 2. Voor de toepassing van dit artikel en artikel 2.8.6.0.4 tot en met artikel 2.8.6.0.7 wordt verstaan onder :

(…)

2° familiale vennootschap : een vennootschap die de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of van een vrij beroep tot voorwerp heeft en uitoefent.

(…)

Vennootschappen die geen reële economische activiteit hebben, worden uitgesloten van de vrijstelling, vermeld in paragraaf 1. Een vennootschap wordt geacht geen reële economische activiteit te hebben als uit de balansposten van ofwel de goedgekeurde jaarrekening in geval van een vennootschap als vermeld in paragraaf 2, punt 2°, eerste lid, ofwel de goedgekeurde geconsolideerde jaarrekening in geval van een vennootschap als vermeld in paragraaf 2, punt 2°, tweede lid, van minstens een van de drie boekjaren die voorafgaan aan de datum van de authentieke akte van schenking, cumulatief blijkt dat :

a) de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen een percentage uitmaken dat gelijk is aan of lager is dan 1,50 % van de totale activa;

b) de terreinen en gebouwen meer dan 50 % uitmaken van het totale actief. De begiftigde kan het tegenbewijs daarvan leveren.

Voor de toepassing van de hiervoor vermelde omschrijving moet worden begrepen onder :

a) bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen : de waarde, opgenomen onder de gelijknamige post van de resultatenrekening van de jaarrekening of onder een soortgelijke post van de geconsolideerde jaarrekening. Als een vennootschap geen jaarrekening volgens het standaardmodel naar Belgisch recht hoeft neer te leggen, is het de waarde die opgenomen is onder de post waaruit alle kosten blijken die naar hun aard als kosten kunnen worden beschouwd voor de tewerkstelling van personeel in dienstverband;

b) terreinen en gebouwen : de waarde, opgenomen onder de gelijknamige balanspost van de jaarrekening of van de geconsolideerde jaarrekening of onder een soortgelijke post van de jaarrekening of van de geconsolideerde jaarrekening. Als een vennootschap geen jaarrekening volgens het standaardmodel naar Belgisch recht hoeft neer te leggen, wordt een soortgelijke post bedoeld die opgenomen is onder de post materiële vaste activa;

c) totaal actief : de waarde, opgenomen onder de balanspost totaal van de activa van de jaarrekening of onder een soortgelijke post van de jaarrekening of van de geconsolideerde jaarrekening;

(…)”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF bepaalt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt:

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheng overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”.

9. De schenking van onroerende goederen is onderworpen aan de schenkbelasting, overeenkomstig de tarieven zoals opgenomen in artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF. Gelet op de verwantschapsband tussen de schenker en de begiftigden zouden de progressieve tarieven zoals opgenomen in tabel II van voornoemd artikel van toepassing zijn, die gaan van 10% en oplopen tot 40%.

In casu zal X zijn eigendomsaandelen in bepaalde studentenhuizen (met name deze waarop momenteel nog een lening rust, nrs. […] in het overzicht) in natura inbrengen in het kapitaal van NV Z, waarna hij de in ruil verkregen aandelen zal schenken aan A, B en C. Dit betreft een schenking van roerende goederen, die onderworpen is aan de schenkbelasting overeenkomstig de tarieven zoals opgenomen in artikel 2.8.4.1.1, §2, VCF. Gelet op de verwantschapsband tussen de schenker en de begiftigden is hierop in principe een vlak tarief van 7% van toepassing. De Aanvrager gaat er evenwel van uit dat toepassing zal kunnen worden gemaakt van de vrijstellingsregeling zoals voorzien in artikel 2.8.6.0.3 VCF (zie ook aanvraag tot VB 24029). Hiertoe zal de Aanvrager ten gepaste tijde een voorafgaand attest aanvragen.

Het hof van beroep Gent heeft in haar arrest van 1 december 2020 (2018/AR/1269) benadrukt dat het in het kader van de toepassing van de algemene antimisbruikbepaling aan de Vlaamse belastingdienst toekomt om aan te tonen dat een welbepaalde verrichting ingaat tegen de doelstelling van een fiscale bepaling.

In casu wordt door het hanteren van voornoemde werkwijze niet ingegaan tegen de doelstelling van artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF.

10. Inbreng is vereiste om de transactie financieel haalbaar te maken.

In de aanvraag tot VB 24029 werd aangehaald dat het centraliseren van de studentenhuizen binnen NV Z zou zorgen voor een hogere waarborgcapaciteit naar externe financiers toe. Dat een dergelijke centralisatie een belangrijk element vormt om een krediet bekomen is onmiddellijk waarheid gebleken.

Door het feit dat het oorspronkelijk voorgenomen scenario (dat afgeruled werd in voorafgaande beslissing nr. 24029 dd. 29 juli 2024) zou leiden tot een onvolledige centralisatie van de panden in NV Z (X zou de helft van 4 panden privé blijven aanhouden), zijn de financiële instellingen niet bereid gevonden om de nodige kredieten toe te staan om de transacties financieel rond te krijgen.

De financiële instellingen vereisen met name een fors sterkere kapitaalstructuur van NV Z alvorens de nodige kredieten toe te kennen om:

• de eigendomsaandelen van Y in de verschillende studentenhuizen (nrs. […] in het overzicht) te kunnen overnemen (incl. betaling van de registratierechten daarbij);
• de kosten en registratierechten te kunnen betalen die NV Z verschuldigd is naar aanleiding van de aankoop t.o.v. X van zijn eigendomsaandeel in de studentenhuizen die hij privé aanhoudt en waarop geen lening meer rust (nrs. […] in het overzicht).

Bovendien is het vanuit financieel oogpunt niet haalbaar dat X de onroerende goederen waarop wel nog een lening rust (met name de nrs. […] in het overzicht) voor de helft verder privé aanhoudt, terwijl er nog openstaande kredieten zijn voor een bedrag van ruim € 1.900.000. De afbetaling hiervan komt immers in het gedrang aangezien er in hoofde van X een onvoldoende afbetalingscapaciteit zou zijn (cfr. supra).

Door de inbreng wordt de noodzakelijke sterkere kapitaalstructuur gerealiseerd. Zo zal het eigen vermogen van NV Z na de inbreng uiteindelijk +/- € 2.175.000 bedragen. Dit zal toelaten om vervolgens de nodige kredieten aan te vragen met het oog op (i) de overname van de eigendomsaandelen van Y, (ii) de betaling van de registratierechten die bij de verschillende transactie verschuldigd zijn (voor een totale som van +/- € 1.222.000, excl. het verdeelrecht dat door X verschuldigd is bij de verdeling van zijn privéwoning) en (iii) de terugbetaling van de lopende privékredieten.

De voorgenomen inbreng in natura is dan ook louter ingegeven vanuit de optiek om tegemoet te komen aan de vereisten van de financiële instellingen, zodoende de verschillende transacties financieel rond te krijgen.

Dit belet echter niet dat X de wens blijft hebben om op het geheel van de aandelen van NV Z een familiale planning uit te werken in het voordeel van zijn neef en nichten.

11. Versnipperde eigendom tegengaan/ centralisatie beheer / creatie investeringsklimaat

De inbreng kadert tevens in de wens om de eigendom en het beheer van de in totaal 110 studentenkamers verder te centraliseren in NV Z, die fungeert als centrale investeringsvennootschap van waaruit de activiteiten worden georganiseerd.

Mocht de inbreng niet plaatsvinden en mocht X daarentegen zijn eigendomsaandeel in de betrokken studentenhuizen (nrs. […] in het overzicht) in blote eigendom schenken aan A, B en C, terwijl NV Z de eigendomsaandelen van Y overneemt, dan zou er een versnipperde eigendomsverhouding met betrekking tot de betrokken panden ontstaan. Meer bepaald zou NV Z van deze panden dan voor 50% volle eigenaar zijn, terwijl de andere helft toebehoort aan A, B en C (in blote eigendom) en X (in vruchtgebruik).

Een dergelijke eigendomsverhouding bemoeilijkt het beheer van de studentenhuizen, in het bijzonder wat betreft de investeringen die zich aan verschillende panden aandienen.

Uit de ontvangen schattingsverslagen blijkt immers dat de panden in de komende jaren een investering vragen van om en bij de € 2.500.000 om de huurinkomsten in de toekomst te kunnen aanhouden. Over het doorvoeren van bepaalde werken/investeringen zou er bij een versnipperde eigendomsverdeling immers steeds overleg nodig zijn tussen enerzijds A, B en C (als blote eigenaars) en anderzijds X (als vruchtgebruiker en bestuurder van NV Z). Bovendien zouden bepaalde werken (deels) ten laste zijn van de blote eigenaars, terwijl andere dan weer door de vruchtgebruiker moeten gedragen worden.

Het is duidelijk dat een dergelijke eigendomsverhouding een doorgedreven professionele aanpak en een efficiënte investeringspolitiek in de weg staat. Zo kan één partij een investering tegenhouden, terwijl die mogelijks wel noodzakelijk is in het licht van de verdere professionalisering van de activiteiten. Dergelijke remmende factoren moeten dan ook worden vermeden.

Het is dan ook wenselijk om de eigendom en het beheer van de studentenkamers te centraliseren in NV Z, die fungeert als centrale investeringsvennootschap van waaruit de activiteiten worden georganiseerd.

Door de voorgenomen verrichtingen wordt het vermogen weliswaar aan A, B en C overgedragen (via een schenking van de aandelen in blote eigendom), maar blijft het beheer van de gebouwen integraal bij X (als (enig) bestuurder van NV Z)).

Ook beslissingen met betrekking tot de eventuele verkoop van een pand of de aankoop van een bijkomende pand wordt dan door X alleen beslist, zonder inmenging van A, B en C, hetgeen uitdrukkelijk de bedoeling is.

Ook wanneer op langere termijn de aandelen van NV Z zouden overgaan naar de kinderen van A, B en C (via erfenis of schenking) blijft het belangrijk om de studentenhuizen te blijven centraliseren in NV Z, om op die manier een centraal beheer te organiseren, los van het aandeelhouderschap. Zodoende worden de familiebelangen en vennootschapsbelangen van elkaar afgescheiden.

In het oorspronkelijk vooropgesteld scenario was deze centralisatie echter onvolledig, gelet op het feit dat een deel van de panden voor de helft zou blijven toebehoren aan X. De volledige centralisatie van de studentenhuizen in NV Z zou pas op termijn gerealiseerd worden, naarmate de nog openstaande lening zouden zijn afgelost. Mede door de vereiste van de financiële instellingen om een sterkere kapitaalstructuur te creëren in NV Z wordt versneld tot deze centralisatie overgegaan. Door de inbreng in natura van de betrokken panden wordt de beoogde centralisatie voltooid.

12. Voorwerp van de schenking betreft geen onroerend goed

De Aanvrager zal ingevolge de inbreng van zijn eigendomsaandelen in de studentenhuizen in het kapitaal van NV Z (met name deze waarop momenteel nog een lening rust) over bijkomende aandelen van NV Z beschikken.

Het zijn (onder andere) deze aandelen die het voorwerp uitmaken van de schenking aan de begiftigde, en niet de onroerende goederen die in NV Z worden ingebracht.

De onroerende goederen kunnen nooit het voorwerp van de schenking zijn aangezien deze rechtstreeks in eigendom overgaan van de Aanvrager naar NV Z en eigendom van deze laatste zullen blijven.

De onroerende goederen zijn alleen het voorwerp van de inbreng door de Aanvrager en niet het voorwerp van de schenking aan de begiftigden, wat ook niet zou kunnen gelet op de definitieve eigendomsoverdracht in het voordeel van NV Z.

13. Betaling van registratiebelasting

Bij de voorgenomen inbreng in natura en daaropvolgende schenking van de aandelen door X aan zijn neef en nichten wordt wel degelijk registratiebelasting betaald:

• Bij de inbreng van de eigendomsaandelen door X in het kapitaal van NV Z worden registratierechten a rato van 12% geheven, te weten € 286.377. Samen met de registratierechten die op de andere transacties verschuldigd zijn (cfr. aanvraag tot VB 24029) zal er in totaal +/- € 1.240.000 aan registratierechten betaald worden;
• Bij de daaropvolgende schenking van de aandelen door X aan de begiftigden wordt schenkbelasting geheven. In principe bedraagt het tarief van de schenkbelasting 7%, doch de aanvrager gaat er van uit dat toepassing zal kunnen worden gemaakt van de vrijstellingsregeling zoals voorzien in artikel 2.8.6.0.3 VCF.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat er geen registratiebelasting wordt ontweken, zelfs al wordt van de vrijstellingsregeling zoals voorzien in artikel 2.8.6.0.3 VCF gebruik gemaakt, hetgeen in de Voorafgaande Beslissing nr. 23018 dd. 19 juni 2023 uitdrukkelijk wordt aangehaald:

“Het besluitvormingsorgaan komt tot de vaststelling dat in dit dossier geen sprake is van fiscaal misbruik gelet op:

• (…);
• er geen registratiebelasting wordt ontweken; in casu zal de schenkbelasting op de schenking van roerende goederen worden geheven tenzij er toepassing gemaakt wordt van art. 2.8.6.0.3, §1, 2°, VCF.”

14. Onderwerping aan ondernemingsrisico

In verschillende voorafgaande beslissingen die handelen over vergelijkbare situaties wordt aangehaald dat moet worden nagegaan of het daadwerkelijk de bedoeling is om het ingebrachte onroerend vermogen te onderwerpen aan het ondernemingsrisico (affectio societatis).

Dit is in casu duidelijk het geval. Zoals uitvoerig toegelicht in de aanvraag tot voorafgaande beslissing nr. 24029 dd. 29 juli 2024 vormt de verhuur van de studentenkamers een economische activiteit, die het louter passief beheer van een onroerend vermogen op duurzame wijze overstijgt, een professionele aanpak vereist, en die door de overdracht aan het ondernemingsrisico wordt onderworpen.

In het verleden werden reeds diverse voorafgaande beslissingen gepubliceerd waarin de Vlaamse Belastingdienst zich over de toepassing van 2.8.4.1.1, §1, VCF op grond van de algemene antimisbruikbepaling uitspreekt. We verwijzen onder meer naar voorafgaande beslissingen nummers 23040, 23018 19060 en 19051. De omstandigheden die ten grondslag aan deze beslissingen lagen zijn gelijkaardig aan de voorliggende situatie.

Artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF in samenlezing met artikel 3.17.0.0.2 VCF kan, zoals hiervoor uiteengezet, dan ook niet worden toegepast op de voorgenomen verrichtingen.

15. BESLUIT

De aanvrager is ervan overtuigd dat:

• de inbreng in natura door de Aanvrager in NV Z van zijn eigendomsaandelen in de studentenhuizen waarop momenteel nog een lening rust, gevolgd door een schenking van de nieuw uitgegeven aandelen aan zijn neef en nichten, ingegeven is door andere dan fiscale motieven en dus geen fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF uitmaakt, en
• de schenking van deze nieuw uitgegeven aandelen bijgevolg onderworpen is aan het tarief van de schenkbelasting voor roerende goederen (vlak tarief van 7% - artikel 2.8.4.1.1, §2, 1°, VCF, evenwel mogelijke toepassing van de vrijstelling voorzien in artikel 2.8.6.0.3 VCF), en aldus niet onderworpen zal worden aan het (algemene) tarief van de schenkbelasting van onroerende goederen zoals opgenomen in artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

16. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad. De Vlaamse Belastingdienst doet bijgevolg geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

17. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.8.4.1.1 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. De schenkbelasting voor de schenkingen van onroerende goederen wordt berekend volgens het tarief, vermeld in de onderstaande tabellen:

TABEL I

TABEL II

§ 2. Het tarief van de schenkbelasting voor de schenkingen van roerende goederen bedraagt:
1° 3% voor een verkrijging in de rechte lijn en tussen partners;
2° 7% voor een verkrijging door alle andere personen.

Dat tarief is niet van toepassing op de schenkingen onder de levenden van roerende goederen die met legaten worden gelijkgesteld met toepassing van artikel 2.7.1.0.3, 3°.

§ 3. In afwijking van paragraaf 1 en 2 bedraagt het tarief van de schenkbelasting 0 % voor schenkingen, inclusief inbrengen om niet, aan :

1° het Vlaamse Gewest en de Vlaamse Gemeenschap;

2° de Vlaamse, de Franse en de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie;

3° de Franse en de Duitstalige Gemeenschap en aan het Waalse en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest;

4° een staat van de Europese Economische Ruimte;

5° provincies en gemeenten in het Vlaamse Gewest;

6° de openbare instellingen van de publiekrechtelijke rechtspersonen, vermeld in de punt 1° tot en met 5° ;

7° erkende woonmaatschappijen als vermeld in artikel 4.36 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

8° het Vlaams Woningfonds;

9° dienstverlenende en opdrachthoudende verenigingen als vermeld in artikel 12, § 2, 2° en 3°, van het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking;

10° verenigingen zonder winstoogmerk, ziekenfondsen en landsbonden van ziekenfondsen, internationale verenigingen zonder winstoogmerk en stichtingen van openbaar nut;

11° openbare centra voor maatschappelijk welzijn.

In afwijking van paragraaf 1 en 2 bedraagt het tarief van de schenkbelasting 5,5% voor schenkingen, inclusief inbrengen om niet, aan beroepsverenigingen en private stichtingen.

In afwijking van het tweede lid wordt de schenkbelasting, vermeld in paragraaf 1 en 2, gebracht op 100 euro voor de schenkingen, inclusief inbrengen om niet, gedaan aan rechtspersonen als vermeld in het tweede lid, als de schenker zelf een rechtspersoon als vermeld in het eerste lid, 10°, of het tweede lid, is.

Het tarief, vermeld in het eerste, tweede en derde lid, is ook van toepassing op gelijksoortige rechtspersonen die opgericht zijn volgens en onderworpen zijn aan de wetgeving van een andere staat van de Europese Economische Ruimte, en die bovendien hun zetel, hun hoofdbestuur of hun hoofdvestiging binnen de Europese Economische Ruimte hebben.”;

• Art. 2.8.6.0.3 VCF, dat luidt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.8.4.1.1 wordt van de schenkbelasting vrijgesteld :

1° de schenking van de volle eigendom, de blote eigendom of het vruchtgebruik van de activa die door de schenker of zijn partner beroepsmatig zijn geïnvesteerd in een familiale onderneming. Die vrijstelling is niet van toepassing op de overdrachten van onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd;

2° de schenking van de volle eigendom, de blote eigendom of het vruchtgebruik van aandelen van een familiale vennootschap met zetel van werkelijke leiding in een van de staten van de Europese Economische Ruimte, op voorwaarde dat de aandelen van de vennootschap die op het ogenblik van de schenking onder de levenden in volle eigendom toebehoren aan de schenker en zijn familie, ten minste 50% van de stemrechten in die vennootschap vertegenwoordigen.

In afwijking van het eerste lid vertegenwoordigen de aandelen van de vennootschap die op het ogenblik van de schenking in volle eigendom toebehoren aan de schenker en zijn familie, minstens 30% van de stemrechten in die vennootschap, als hij en zijn familie aan een van de volgende voorwaarden voldoen:

1° samen met één andere aandeelhouder en zijn familie volle eigenaar zijn van de aandelen van de vennootschap die minstens 70% van de stemrechten in die vennootschap vertegenwoordigen;

2° samen met twee andere aandeelhouders en hun familie volle eigenaar zijn van de aandelen van de vennootschap die minstens 90% van de stemrechten in die vennootschap vertegenwoordigen.

Voor de toepassing van het tweede lid komen de aandelen die toebehoren aan rechtspersonen, niet in aanmerking om te worden samengeteld met de aandelen die toebehoren aan de schenker.

§ 2. Voor de toepassing van dit artikel en artikel 2.8.6.0.4 tot en met artikel 2.8.6.0.7 wordt verstaan onder:

…

2° familiale vennootschap : een vennootschap die de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of van een vrij beroep tot voorwerp heeft en uitoefent.

Als de vennootschap aan het voorgaande niet beantwoordt, maar aandelen houdt die minstens 30 % van de stemrechten van één directe dochtervennootschap vertegenwoordigen die aan die voorwaarde beantwoordt en die haar zetel van werkelijke leiding heeft in een van de staten van de Europese Economische Ruimte, wordt ze ook beschouwd als een familiale vennootschap.

Vennootschappen die geen reële economische activiteit hebben, worden uitgesloten van de vrijstelling, vermeld in paragraaf 1. Een vennootschap wordt geacht geen reële economische activiteit te hebben als uit de balansposten van ofwel de goedgekeurde jaarrekening in geval van een vennootschap als vermeld in paragraaf 2, punt 2°, eerste lid, ofwel de goedgekeurde geconsolideerde jaarrekening in geval van een vennootschap als vermeld in paragraaf 2, punt 2°, tweede lid, van minstens een van de drie boekjaren die voorafgaan aan de datum van de authentieke akte van schenking, cumulatief blijkt dat:

a) de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen een percentage uitmaken dat gelijk is aan of lager is dan 1,50 % van de totale activa;

b) de terreinen en gebouwen meer dan 50 % uitmaken van het totale actief. De begiftigde kan het tegenbewijs daarvan leveren.

Voor de toepassing van de hiervoor vermelde omschrijving moet worden begrepen onder:

a) bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen : de waarde, opgenomen onder de gelijknamige post van de resultatenrekening van de jaarrekening of onder een soortgelijke post van de geconsolideerde jaarrekening. Als een vennootschap geen jaarrekening volgens het standaardmodel naar Belgisch recht hoeft neer te leggen, is het de waarde die opgenomen is onder de post waaruit alle kosten blijken die naar hun aard als kosten kunnen worden beschouwd voor de tewerkstelling van personeel in dienstverband;

b) terreinen en gebouwen : de waarde, opgenomen onder de gelijknamige balanspost van de jaarrekening of van de geconsolideerde jaarrekening of onder een soortgelijke post van de jaarrekening of van de geconsolideerde jaarrekening. Als een vennootschap geen jaarrekening volgens het standaardmodel naar Belgisch recht hoeft neer te leggen, wordt een soortgelijke post bedoeld die opgenomen is onder de post materiële vaste activa;

c) totaal actief : de waarde, opgenomen onder de balanspost totaal van de activa van de jaarrekening of onder een soortgelijke post van de jaarrekening of van de geconsolideerde jaarrekening;

3° aandelen :

a) naargelang het geval:

1) als de familiale vennootschap een naamloze vennootschap, een Europese vennootschap of een Europese coöperatieve vennootschap is, dan wel een vennootschap met een andere rechtsvorm waarvoor het Belgische of buitenlandse recht dat haar beheerst, voorziet in een vergelijkbaar begrip: elk deelbewijs met stemrecht dat een deel van het kapitaal vertegenwoordigt;

2) als de familiale vennootschap een vennootschapsvorm heeft waarvoor het Belgische of buitenlandse recht dat de vennootschap beheerst, niet voorziet in het begrip kapitaal of een vergelijkbaar begrip: elk deelbewijs met stemrecht dat is uitgereikt als tegenprestatie voor een inbreng of naar aanleiding van de incorporatie van onbeschikbare reserves;

b) de certificaten van aandelen, uitgereikt door rechtspersonen met een zetel in een van de staten van de Europese Economische Ruimte, ter vertegenwoordiging van aandelen van familiale vennootschappen die aan de gestelde voorwaarden voldoen en waarvan de rechtspersoon de verplichting heeft om de dividenden en andere vermogensvoordelen onmiddellijk en uiterlijk binnen een maand door te storten aan de certificaathouder;

4° familie van de schenker of de aandeelhouder als vermeld in paragraaf 1, eerste lid, 2° :

a) de partner van de schenker of aandeelhouder, waarbij het begrip partner voor de aandeelhouder op een gelijkaardige wijze moet worden geïnterpreteerd als dat het geval is voor de schenker;

b) de verwanten in rechte lijn van de schenker of aandeelhouder, alsook hun partners, waarbij het begrip partner op een gelijkaardige wijze moet worden geïnterpreteerd als dat het geval is voor de schenker;

c) de zijverwanten van de schenker of aandeelhouder tot en met de tweede graad en hun partners, waarbij het begrip partner op een gelijkaardige wijze moet worden geïnterpreteerd als dat het geval is voor de schenker;

d) de kinderen van broers en zussen van de schenker of aandeelhouder.

§ 3. Als een vennootschap met toepassing van paragraaf 2, 2°, tweede lid, als een familiale vennootschap wordt beschouwd, wordt de vrijstelling beperkt tot de waarden van de aandelen van de vennootschap in de dochtervennootschappen die de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of van een vrij beroep tot voorwerp hebben en die hun zetel van werkelijke leiding in een van de staten van de Europese Economische Ruimte hebben.”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF, dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”.

18. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepalingen.

De inbreng in natura door de Aanvrager in NV Z van zijn eigendomsaandelen in de studentenhuizen waarop momenteel nog een lening rust, gevolgd door een schenking van de nieuw uitgegeven aandelen aan zijn neef en nichten, maakt geen fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2 VCF uit.

Aan de basis van de inbreng liggen immers volgende bedrijfseconomische (niet-fiscale) motieven:

• zonder de inbreng heeft de heer X te weinig terugbetalingscapaciteit om de kredieten nodig voor de financiering van de voorgenomen verrichtingen verder af te lossen;
• door de inbreng wordt de solvabiliteit van NV Z versterkt. Dit is nodig om de nodige externe bankfinancieringen af te sluiten;
• er moeten aan de verschillende studentenhuizen in de komende jaren belangrijke verduurzaamheidswerken uitgevoerd worden. Om deze werken te kunnen uitvoeren zal een bijkomende externe financiering nodig zijn.

Bovendien kan als niet-fiscaal motief toegevoegd worden dat bij een rechtstreekse schenking van de onroerende goederen aan de drie kinderen van zijn overleden broer het beheer van de studentenhuizen zou versplinteren.

19. De schenking van de nieuw uitgegeven aandelen is onderworpen aan het tarief van de schenkbelasting voor roerende goederen (vlak tarief van 7% - artikel 2.8.4.1.1, §2, 1°, VCF, eventueel toepassing van de vrijstelling voorzien in artikel 2.8.6.0.3 VCF), en niet onderworpen aan het (algemene) tarief van de schenkbelasting van onroerende goederen zoals opgenomen in artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.