Bron
Statbel, bewerking Statistiek Vlaanderen
Definities
De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster.
De vermelde verkoopprijzen omvatten noch de registratierechten, noch de notariskosten. Het gaat hierbij om de openbare verkopen en de verkopen uit de hand.
Er wordt enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop). Dit betekent dat alle transacties in verband met nieuwbouw zijn weg gefilterd uit de databank om de statistiek samen te stellen.
In de statistiek zijn verscheidene categorieën van woningen opgenomen:
- Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing)
- Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing)
- Appartementen.
In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt. Dit is de prijs waarbij 50% van de verkochte huizen goedkoper zijn en 50% duurder. Dit geeft een robuuster en een doorheen de tijd beter vergelijkbaar resultaat dan de gemiddelde prijs. Mediaanprijzen ondervinden immers minder de impact van extreem lage of hoge verkoopprijzen.
De prijzen voor de verschillende jaren worden uitgedrukt in lopende prijzen. Dat zijn prijzen van het betrokken jaar, niet gecorrigeerd voor de inflatie.
Opmerkingen bij de kwaliteit
Datareeksen van vóór 2010 zijn beschikbaar, maar gebruikten een andere methodologie. In de reeksen die Statbel publiceerde over verkopen van jaren vóór 2010, werd de indeling ‘woonhuis’, ‘villa’ en ‘appartement’ gehanteerd. Deze 3 categorieën van woningen zijn gebaseerd op de aard van de woning vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald zodra een nieuw gebouw is afgewerkt. Bij een verandering van de bestemming van het gebouw wordt deze aard niet steeds bijgewerkt.
Vanaf 2017 werd een uitgebreider databestand ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om 2 extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode.
Dankzij deze extra informatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden:
- Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de notaris).
- Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa’s, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels.
In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten, opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel thans beschikt, is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank. De gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel zijn opgenomen, zijn daarenboven niet steeds accuraat. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weg gefilterd.
Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bijvoorbeeld de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weg gefilterd.
Omwille van de bescherming van de privacy, worden gegevens weergegeven vanaf 16 transacties per aggregaat.
Referenties
Statbel: Vastgoedprijzen