Vooraleer je van start gaat is het belangrijk je grondig te informeren: consulteer bijvoorbeeld overheidswebsites – zoals ‘checkinhoudingsplicht’ en ‘kruispuntbank ondernemingen’ hier verder weergegeven - en je lokaal Energiehuis, budgeteer je werken en bekijk welke materialen, producten en afwerking je wenst.

Met al deze informatie kan je de werken grondig en gedetailleerd omschrijven als je naar een aannemer stapt. Zo kan je bijvoorbeeld lock-ins vermijden door eerst de buitenschil van je huis aan te pakken. Je geeft best volgende zaken mee in de offertevraag:

• Afmetingen (van het aan te pakken dak, muur, …)

• Start uitvoeringsdatum

• Al dan niet voorkeur voor ecologische materialen

• Toegankelijkheid van de plaats waar werken moeten worden uitgevoerd

• Foto’s van het aan te pakken deel van de woonst en eventueel aanwezige plannen/schetsen/reeds uitgevoerde werken (bv. postinterventiedossier/PID)

Bij een budgetbepaling hou je best rekening met:

• een reserve voor onvoorziene uitgaven van ongeveer 10% van het bedrag van de werken;

• het ereloon voor de architect, de ingenieur, de EPB-adviseur en de veiligheids- en gezondheidscoördinator, als die er zijn;

• een eventuele verzekering

• alle bouwplaatsrisico’s (ABR);

• een eventuele dubbele huur tijdens de duur van de werken;

• diverse administratieve kosten in verband met de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning

• administratieve kosten van plaatsreservaties op de weg

• RSZ en BTW controleren met het ondernemingsnummer van de aannemer via een check van de inhoudingsplicht

Zo weet je of de aannemer BTW verschuldigd is aan de overheid (en dus fiscale schulden heeft) en of hun sociale zekerheid op orde is.

Je krijgt wel enkel informatie over sociale schulden van bouwbedrijven met personeel, en niet van zelfstandig werkende aannemers.

• Beroepsbekwaamheid voor bepaalde werken kan je controleren bij de Kruispuntbank Ondernemingen (KBO). Je kan onder andere zoeken via het ondernemingsnummer, de naam of het adres van de aannemer:

Is de aannemer onvindbaar of is het bedrijf ingeschreven in een andere sector, wees dan voorzichtig en vraag hier verder over door.

• De jaarrekening van de aannemer kan ook gecontroleerd worden via de balanscentrale nationale bank. Een negatieve of kleine balans is meestal geen goed teken.

• Attest Burgerlijke Aansprakelijkheid: vraag een verzekeringsattest op om te kijken of de aannemer minstens een verzekering Burgerlijke Aansprakelijkheid (BA) heeft.

Kan deze aannemer bovenstaande zaken voorleggen? Dan ben je al meer gerust dat dit een betrouwbare aannemer is.

Voor bepaalde werken hebben aannemers een certificaat nodig, anders kan je een premie mislopen. Deze certificaten tonen aan dat de aannemer een actuele kennis heeft over bepaalde technieken.

• Warmtepompen, zonnepanelen en zonneboilers vind je via de RESCERT lijsten terug:

• Spouwmuurisolatie volgens STS 71-1:

• Binnenmuurisolate

Een goede offerte bestaat uit administratieve en technische voorwaarden. Het werk en de bijhorende handelingen worden zo goed mogelijk beschreven. Zorg ervoor dat je alle punten begrijpt vooraleer je een handtekening zet. Vergeet zeker niet de kleine lettertjes te lezen om alle voorwaarden te kennen.

Meer informatie vind je op de checklist voor een betrouwbare offerte en factuur.

Denk ook nog na over:

• Spreek je een vast bedrag of een richtprijs af?

• Wat met mogelijke werken of geschatte hoeveelheden? Zijn deze al berekend?

• Zijn er kosten voorzien zoals het plaatsen van een stelling, een kraan of een parkeerverbod?

• Is afbraak en afvoer van materiaal voorzien? En opkuis van de werken?

• Is de offerte veel goedkoper dan andere offertes? Let dan op voor malafide aannemers. Aan kwaliteit en goede service hangt vaak een correct prijskaartje.

Offertes zijn doorgaans gratis en vrijblijvend. Toch steekt de aannemer veel moeite en tijd in een opstellen van een goede offerte. Sommige aannemers rekenen hiervoor kosten aan en dat is niet verboden. De aannemer moet hier op voorhand wel duidelijk (en schriftelijk) over communiceren.

Wanneer een offerte ondertekend wordt, is het contract afgesloten en ben je verbonden aan de voorwaarden.

Een goede aannemer kan zonder problemen referenties voorleggen. Vraag adressen en contactinformatie op zodat je kan aftoetsen of de aannemer hier daadwerkelijk goed werk heeft geleverd.

Soms is het verstandig om een bijkomende verzekering af te sluiten. De ABR-verzekering (lees: “Alle Bouwplaatsrisico’s”) dekt heel wat problemen en schade. Zowel de aannemer maar ook de bouwheer kan deze verzekering nemen en verzekert meestal alle partijen in één polis. Heel wat verzekeringsmaatschappijen bieden ABR-verzekeringen aan.

Voor heel wat werken aan de gevel of het dak is er een vergunning- of meldingsplicht (bv. het plaatsen van buitenmuurisolatie aan een voor- of zijgevel, een sarkingdak, een uitbreiding, werken aan gemeenschappelijke muren). Om bouwmisdrijven te voorkomen contacteer je best de omgevingsdienst van je gemeente of stad. De aannemer is niet altijd op de hoogte van de lokale wetgeving hierover.

Als je een vergunning nodig hebt, zal je een architect moeten inschakelen om dit in orde te maken. Een architect kan je vinden via www.zoekeenarchitect.be of via de website van de orde van architecten.

Hebben de werken enkel een meldingsplicht? Heel wat studie- en architectenbureaus kunnen je helpen met een dossier samen te stellen.

Het is niet abnormaal dat aannemers voorschotten vragen als je de offerte hebt ondertekend. Dit staat ook meestal in de administratieve voorwaarden van de offerte vermeld. Probeer het voorschotbedrag tot 30% te beperken. Als er toch meer wordt afgesproken, zorg dan dat de materialen direct op het adres van de werken geleverd worden.

Probeer cashbetalingen te vermijden. Als dit toch gebeurt, vraag altijd een bewijs van betaling (factuur). Zonder factuur kan de betaling bij een controle als onregelmatig worden beschouwd en ben je minder beschermd als er tijdens of na de werken iets fout loopt.

Hou er ook rekening mee dat je niet meer dan 3.000 euro aan cashbetalingen binnen hetzelfde contract mag hebben. Bovendien kan je zonder factuur ook geen premie krijgen.

Een renovatie of verbouwing is vaak complex. Een grondige voorbereiding voorkomt heel wat problemen tijdens de werken. Soms zijn er situaties waarbij werken noodzakelijk en dringend zijn.
Laat je echter nooit onder druk zetten om snel een offerte te ondertekenen. Informeer je zoveel mogelijk op voorhand en probeer onafhankelijk advies in te winnen. Dat vraagt tijd.

Tracht in de eerste plaats in het geval van problemen altijd een minnelijke schikking te vinden met je aannemer.

Wanneer het probleem niet opgelost geraakt, dan kan je op de website van duurzaam bouwen en de website van de FOD Economie heel wat nuttige informatie vinden. Zo zijn er modelbrieven die je kan inzetten om de aannemer formeel op de hoogte te brengen.

Je kan ook bij de Verzoeningscommissie Bouw aankloppen bij technische problemen en bij de Consumentenombudsdienst bij niet-technische problemen.